为什么有人盯上了老破小

原创 66 中际为邦地产营销机构

为什么最近有很多人盯上了老破小？

其实老破小此类房屋的属性，缺点远大于优点。有些房龄可能比你爷爷年纪都大，房屋质量结构存在隐患。户型也早就过时了，毫无居住功能可言。装修情况、物业配套服务、停车问题等一系列居住问题层出不穷。老破小可能仅仅只剩下地段位置还行，出行及周边的配套较为完善，其他没有一项具有优势。

而且，在当下楼市下行的背景下，老破小的价格跌幅是最惨的，目前大部分老破小的价格和之前最高点相比，基本上都已经腰斩，未来长期价格都不可能上涨了。

如此，看来，老破小一无是处，那为什么最近有很多人盯上了它？主要原因是，老破小除居住属性之外，还有一个可能性，就是旧改拆迁预期。

现在上海一套老破小动拆迁大概能得到多少钱？

一般现在老破小大致可分为产权房和非产权房两种。在动拆迁时按照不同的补偿方式。

使用权房在动拆迁时会按照一定的补偿系数来进行计算，按照不同性质和结构的使用权房以不一样的系数去×房屋的面积，就得到了你拆迁的补偿实际面积。（系数大致的数字区间在1.5-2.0之间，按照不同的板块位置，及房屋性质来给定）

然后根据房屋的评估价，评估价是由专门的第三方动拆迁评估公司给定的标准，这里和我们买新房有点类似，就是所谓的一房一价表。

产权房就比较简单了，基本就是按照实际的评估价格来进行审核评定。

整个动拆迁的小区，也会有一个评估的整体均价，如果你的老破小评定价格低于均价，此时就以评估均价最后来计算。

计算完房屋的实际的价格之后，在动拆迁整个过程中，还有另外一块补偿内容。涉及涵盖包括：签约奖励费、搬迁奖励费、搬离腾空费、迁户口奖励、装修补偿、无证面积补偿、临时安置费、均衡实物补贴、搬家补偿费、家电设置修装费等等。上述这些内容的总费用补偿不尽相同，根据不同的地段，不同项目而定，在上海多的话，大致能拿到100多万以上的各类补偿。

折算下来上海的老破小动迁费用，每平米的价格大致在几万到几十万不等，房屋面积非常小的，且在市中心核心地段的，可能单价价格还要更高一些，远郊的老破小也能就少很多。

那什么样的老破小可能会动迁呢？

1，市区非成套老破小最有可能拆迁，这些基本没有厨卫，或者公用一部分厨卫。

2，房龄70年左右，四层以下，木制结构的使用权房也有较大可能拆迁。

3，宅基地、农民房和一些小产权房也有拆迁的预期，但这些房屋的单平方计算补偿价格要低很多，有些远郊的几百平可能也就补偿2-3百万。

4，还有一些老破小并不一定会直接拆迁，房屋房龄超过70年，市中心的那些小区，原拆原键的可能性较大，改成小高层，安装电梯，这对房屋价格的提升还是立竿见影的。

5，还有一类就是城市规划建设需要，道路拓宽，地铁建设等，这个不仅仅是老破小了，很多小高层甚至次新房都有可能享受到福利。

6，最后就是位置非常好的地段老破小，黄浦、徐汇、陆家嘴等区域，把整个老破小小区全部拆掉，建造所谓的新房豪宅，财务帐是完全算的过来的，这种动迁费用极高。

虽然知道这类房屋拆迁的可能性较大，但博老破小拆迁本质上是一种“信息差”和“风险投资”的游戏。你需要比市场大多数人更早、更准确地获取信息，并承担极高的不确定性风险。

核心的中心思想一定要记住：即便知道老破小要拆迁，但终究哪一年拆迁这个是很难预测的，今年还是明年，还是今后的未来哪一年，谁都不可能保证100%。如果很明确的话，那你也不可能买到了，因为房东也不是傻子，明知道有巨额的拆迁款到手，非要转让给你。

博老破小拆迁预期，等同于一场高风险赌博。

资金成本和时间成本这个是你最先要考虑的，因为如果长期不拆呢？

当然，想要博一下拆迁机会，其实还是一些清晰的路劲可以去尝试的：

情报搜集

这是最关键的一步。

A，深挖政府规划文件

去你所在城市的自然资源和规划局官网，找到最新的《城市总体规划图则》，查看你感兴趣的区域未来是什么颜色（黄色代表居住用地，红色代表商业用地，绿色代表绿地等）。如果一片老房子被规划为道路、绿地、学校或其他基础设施，那就是潜在目标。

包括控制性详细规划（“控规”）、国民经济和社会发展五年规划、政府工作报告等这些都是比较重要的信息。

B，关注特定类型的房屋

这些房屋类型已经在上面进行过介绍了，就不再展开。

C，线下实地调研与“民间情报”

扫街，去老城区一遍遍地逛，实地摸底，特别是对于那些规划发展已经确定的，例如建造地铁等，实际是否会经过这片区域，是否会因为城市规划而动迁。

周边的居民也有可能能得到一些比较有价值的信息。甚至有一些地块小区在动迁之前会有一些市场问卷征询，有征询不一定就拆迁，政府也会结构征询的实际情况来判断动迁的难易程度以及周边老百姓的实际意愿。

虽然现在有不少人盯上了老破小，但这条路成功者寥寥，更多的人，会因为预判失误，资金被长期套牢。

买老破小博动拆迁，还是要两条腿走路，买之前做足功课，博到动迁最好，长时间没有动迁成功，也要做好长期持有的准备，自住或者改建装修出租，毕竟好地段的老破小，装修得当，目前的租金回报还是可以的，至少能跑赢存款利率。

不要用杠杆，更不要影响正常生活，买老破小博动迁，将其作为资产配置中一部分，把风险降到最低。