7月28日

唐山住建局发布公开征求

《唐山市住宅小区公共收益

管理办法（征求意见稿）》意见的公告

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一、公示时间2025年7月28日至2025年8月28日。二、反馈意见的方式1、来信请寄至：唐山市路北区北新东道31号 市住房和城乡建设局 邮政编码：0630002、电子邮件请发至：fwywyglc@163.com3、联系电话：0315-2830904

本办法适用于本市行政区域内

住宅小区公共收益的管理活动

《管理办法》具体内容如下

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公共收益获取

第五条【公共收益来源】本办法所称住宅小区公共收益，是指利用住宅小区业主共有部分（包括共用部位、共用设施）依法开展生产、经营、租赁等活动所产生的收入，在扣除合理成本之后所得的收益。其来源一般包括以下内容：（一）依法利用小区业主共有的物业服务用房、架空层、场地进行租赁或者经营产生的收入；（二）利用小区业主共有的道路、绿地、其他场地停放车辆所得收益；（三）利用小区业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、道闸等，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置广告产生的收入；（四）小区公共区域开展商业活动及投放快递柜、自动售货机、自助售水机、摆摊设点等产生的收入；（五）相关单位支付的归全体业主的违约金、赔偿金、补偿费等；（六）处置经业主大会同意报废的共用设施设备残值等产生的收入；（七）公共收益利息收入；（八）对通信运营商设立的通信基站等设备所收取的占地费或场地使用费；（九）其他依法属于业主共有的收入。

第六条【公共收益归属】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。公共收益分配事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。委托物业服务人经营管理的，应当在物业服务合同（包括前期物业服务合同）中就物业服务人提取合理成本的扣除标准、扣除方式等作出约定。

第七条【公共收益管理主体】 业主大会成立前，临时管理规约、前期物业服务合同有相关约定的，物业服务人可以根据约定作为管理主体代为管理公共收益。业主大会成立后，业主委员会、临时代行业主委员会职责的居（村）民委员会作为公共收益经营管理主体。经业主共同决定，物业服务人也可以是公共收益管理单位。业主委员会中止或解散的，业主委员会应将印章、凭证等资料移交给居（村）民委员会；新一届业主委员会产生之前，公共收益由居（村）民委员会代为管理。

第八条【公共收益的获取】前期物业管理阶段，公共收益应当按照《前期物业服务合同》约定的范围、标准获取，公共收益合理成本原则上不高于30%。未依法征得业主同意的，物业服务人不得擅自利用业主的共有部分从事经营活动。业主大会成立后，在街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会的指导下，应当在草拟业主大会议事规则、管理规约中明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计、使用范围和使用限额等内容，依法提请业主大会表决同意。决定利用共有部分从事经营活动的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定公共收益的使用和管理有关事项的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第九条【收益合同及协议签订】物业服务人代管的，获取收益的相关协议应当依据物业服务合同的约定，由物业服务人与相关单位签订。小区业主大会确定自我管理的，获取收益的相关协议应当由业主委员会或物业管理委员会与相关单位签订。

第十条【禁止规定】公共收益的获取应当符合法律法规的规定，不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。

第十一条【管理期限】委托物业服务人经营的，委托经营期限原则上不得超过物业服务合同中约定的合同期限；业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会经营的，授权经营期限原则上不得超过业主委员会或者物业管理委员会任期。

公共收益账目管理

第十二条【账户设置】公共收益应当单独列账，一个物业服务区域设立一个业主大会公共收益账户。业主大会成立前且临时管理规约、前期物业服务合同约定或者依法征求业主意见同意由物业服务企业代为经营、管理小区公共收益的，物业服务企业应以物业服务项目为单位单独开设小区公共收益专用账户，不得将公共收益与企业其他收支合用一个账户，账户名称应当为**公司**项目公共收益专户。业主大会成立后，业主委员会应当持业主大会备案通知书或者成立证明、以业主大会名义向银行金融机构申请公共收益账户，账户名称应当与业主大会备案通知书或者成立证明记载的名称保持一致。业主大会公共收益账户由业主委员会管理；业主大会决定委托其他主体管理的，从其决定。未开设公共收益专用账户的，物业服务人或业主委员会应当及时申请补建专户；以业主委员会名义申请设立的，应当及时申请重设账户并将公共收益资金转入业主大会公共收益账户。公共收益管理账户不得以个人或者非公共收益管理单位的其他组织名义开立。

公共收益使用

第十五条【公共收益用途】公共收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可按照业主大会的决定用于以下内容：（一）共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，合同另有约定的除外；（二）业主大会、业主委员会日常工作经费和业主委员会成员的工作补贴，业主委员会专职或者兼职工作人员的工作经费；（三）委托第三方开展评估鉴定、财务审计、招标代理、法律服务等费用；（四）抵扣物业服务费用或公共能耗费用等合法支出；（五）业主共同决定用于住宅小区物业管理的其他费用。

第十六条【禁止使用用途】下列费用不得从公共收益中列支：（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（四）根据前期物业服务合同或者物业服务合同的约定，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。（五）业主大会决定不得列支的其他情形。任何单位、组织或者个人不得违法违规侵占公共收益。

第十七条【补充维修资金】除提取合理成本外，公共收益经营管理主体依照有关规定，于每年1月底前，将公共收益余额存入到小区住宅专项维修资金专户。未建立住宅专项维修资金专户的小区，物业服务企业或业主委员会应当及时补建专户。

第十八条【其他使用规定】业主共有的公共收益用于其他用途的，公共收益经营管理单位应当制定公共收益使用方案，在街道办事处、居（村）民委员会的指导下，参照《中华人民共和国民法典》《唐山市物业管理条例》中由业主共同决定事项的表决程序进行意见征询，形成业主共同决定后实施。业主大会成立后，公共收益应根据业主大会决定或者管理规约、业主大会议事规则和物业服务合同的约定使用。

第十九条【报告制度】建立公共收益使用报告制度，公共收益管理单位在公共收益使用前后，应当向居（村）民委员会报告。公共收益使用前，公共收益管理单位应向居（村）民委员会提交使用报告，并附项目预算、业主委员会或物业服务项目议事会决策记录等附件材料。公共收益使用后，公共收益管理主体将公共收益的使用项目、金额、日期等事项报告给属地居（村）民委员会。 

公共收益公示和审计

第二十条【委托管理公示】物业服务人或者业主大会授权的业主委员会应当签订公共收益经营管理书面合同或者协议，并在签订之日起七日内，在小区显著位置公示，公示期不少于三十日。

第二十一条【公共收益公示】公共收益管理单位应当每季度与银行核对公共收益账目，并将上一季度公共收益信息在小区出入口、公告栏、单元门厅等显著位置公示，公示期不少于三十日，主要内容包括：（一）公共收益管理账户的银行、账号、名称；（二）公共收益收入（经营合同清单）、支付的项目、具体金额等相关信息；（三）公共收益管理账户余额等相关信息；（四）公共收益使用和管理的其他情况。相关公示材料应当留存备查，接受业主、业主委员会、居（村）民委员会、属地政府和物业主管部门的监督。鼓励公共收益经营管理单位在业主微信群、相关物业信息平台等多种渠道同步进行公示。不能按期公示的，应当作出说明并公示理由。

第二十二条【异议处理】业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同或者协议等材料。业主对公示内容有异议的，公共收益管理单位应当自受理异议申请后五日内接受业主查询。业主对查询内容仍有异议的，公共收益管理单位应当自收到异议之日起七日内书面答复。业主对答复仍有异议的，属地政府或者居（村）民委员会应当及时协调处理。经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主联名向属地政府或者居（村）民委员会提出书面异议的，属地政府或者居（村）民委员会另行组织审计，审计费用由联名业主先行垫付。审计结果异议成立的，审计费用从公共收益中列支；审计结果异议不成立的，审计费用由联名业主共同承担。公共收益管理单位逾期不组织审计的，业主可以向属地政府提出审计申请。属地政府应当督促公共收益管理单位限期组织审计，期满后仍未组织审计的，属地政府可以应业主要求组织审计。审计费用在公共收益中列支。

第二十三条【公共收益审计】业主大会议事规则中应对公共收益审计事项进行约定，包括但不限于：首届业主委员会成立后，对物业服务企业代管期间公共收益收支情况进行审计；经营管理主体发生变更的，移交前对原主体管理期间公共收益收支情况进行审计；业主委员会届满或者解散，以及业主委员会主要负责人离任、离职时，对业主委员会任期内公共收益收支情况进行审计。审计结果出来后，公共收益经营管理主体应当于六十日内将审计报告和整改情况在小区物业管理处、公告栏等物业服务区域显著位置进行公示，公示期不少于十五日。鼓励在业主微信群、相关物业信息平台等多种渠道同步进行公示。

公共收益指导监督

第二十四条【违规处罚】擅自利用物业共用部位、公共设施进行经营的，由县（市、区）物业主管部门依法查处。未按规定或者约定进行公共收益收支情况公示和财务审计，未及时将公共收益转入管理账户，以及任期届满、中止或合同到期未按规定移交公共收益的，由县（市、区）物业主管部门责令限期整改；对涉及物业服务企业拒不整改的，由项目所在地物业主管部门对其违规行为予以曝光，涉及的物业服务企业在年度信用评价中直接降低一个评价等级，两年内不得参加优秀物业服务企业、各级物业服务示范项目、美好家园项目、红色物业项目等评优评先活动。对涉及业主委员会、物业管理委员会拒不整改的，由街道办事处（乡镇人民政府）将有关情况公告全体业主；情节严重的，可以由居（村）民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下组织召开业主大会对有关事项进行决议。侵占公共收益等涉嫌违法犯罪的，及时将线索移送公安机关。

第二十五条【投诉举报】业主发现业主委员会、物业管理委员会、物业服务人有违反本小区业主大会的决定以及业主大会议事规则、管理规约相关约定行为的，业主可以向属地街道（乡镇）、物业主管部门投诉举报，也可以依法向人民法院提起民事诉讼，维护业主合法权益。

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来源：唐山大事我先知综合整理自唐山住建局