大家好，今天咱们聚焦一个所有购房者和房贷族最关心的话题——LPR到底什么时候能降？刚出炉的11月LPR数据想必大家都看到了，一年期3.0%、五年期以上3.5%，这个数字已经整整半年没动过了。

一边是不少城市房价持续下行，房贷压力越来越大，甚至出现了"房贷倒挂"的极端情况——房子现在的市价居然比剩下的贷款本金还少，不少人陷入了"卖了房还欠银行钱"的尴尬境地；另一边却是央行11月还在通过逆回购等操作往市场里投放资金，这波操作是不是让大家看得一头雾水？

更让人困惑的是，今年咱们一直强调"适度宽松"的货币政策基调，美联储前面两次降息加起来降了50个基点，按理说咱们也该有跟进动作，可为啥LPR就是按兵不动？

2026年咱们的房贷利率还有下降的希望吗？今天就把这些问题掰开揉碎了讲清楚。

LPR半年不降价的核心原因

想搞懂LPR为啥不降，首先得明白银行的盈利逻辑。银行赚钱靠的不是手续费这些"小钱"，核心是"净息差"——也就是吸收存款支付的利息，和放贷款收取的利息之间的差额，这才是银行的利润根本。

监管层早就给银行划了两条生死线：1.8%的净息差是"稳健线"，低于这个数就意味着银行经营风险大幅上升；1%是"生存线"，跌破1%就可能面临亏损甚至倒闭的风险。

那现在银行的净息差是什么水平？国家金融监督管理总局的数据显示，2025年三季度末，商业银行平均净息差只有1.42%，不仅远低于1.8%的稳健线，距离1%的生存线也越来越近。

不少中小银行的情况更糟糕，净息差已经降到1.2%以下，基本上是在"贴着红线走"。这种情况下，银行根本没有动力也没有空间去降LPR，毕竟再降贷款利息，利润空间就被彻底挤压没了。

可能有人会问：那就不能先降存款利息，再降贷款利息吗？说实话，存款利率已经降到"地板价"了，再降的空间几乎为零。

就拿咱们最常打交道的国有大行来说，活期存款年利率统一都是0.05%，存1万块钱活期，一年下来利息只有5块钱，只能买瓶饮料。工商银行、建设银行这些国有大行的1年期定期存款利率才0.95%，3年期也只有1.25%。从趋势上看，存款利率已经降了好几轮了。

从2024年到2025年11月，三年期定期存款利率从2.95%降到2.65%，一年期定期从1.75%降到1.55%，2024年11月银行存款加权平均利率更是比年初降了0.25个百分点。

可以说银行已经把吸收资金的成本压到了最低，再降存款利率，储户可能就不愿意存钱了，银行的"钱袋子"都保不住，更别说降贷款利息了。

不同银行的存款利率还有差异，比如股份制银行的1年期定期利率能到1.6%，有些中小银行甚至能给到2.5%。但这恰恰说明银行吸储压力大，中小银行只能靠"高息揽储"留住客户，这种情况下更不可能主动降贷款利息。

对整个银行业来说，降存款利率的空间已经被彻底锁死，自然就没法通过降LPR来给房贷减负。

2026年有两大关键变量

看到这可能有房贷族要失望了，但先别灰心。咱们现在的名义利率虽然看着低，但今年以来CPI（居民消费价格指数）一直是负的，算下来实际利率其实不低，从这个角度看，银行确实有降利率的空间。央行其实早就留好了"后手"——结构性货币政策工具。

简单说，这种工具就是"定向降息"，可以专门针对房贷这类特定领域释放优惠，既能给房贷群体减负，又不会像全面降息那样大幅挤压银行的整体利润空间。

东方金诚首席宏观分析师王青就指出，当前银行缺乏全面降LPR的动力，但针对特定领域的结构性调整可能性很大。

这也就意味着，2026年单独下调五年期以上LPR的可能性其实不小，但必须满足两个关键条件。

第一个条件是美联储持续降息，解决"息差"压力。之前美联储加息，咱们和美国的利率出现倒挂，如果贸然降息，可能会导致资金外流。

但现在美联储已经开始降息，要是2026年能持续这一趋势，咱们和美国的利率差会逐步收窄，资金外流的风险降低，咱们降息的空间自然就打开了。民生银行首席经济学家温彬就认为，外部不确定性降低后，货币政策的操作空间会更大。

第二个条件是国内经济的实际需求，尤其是楼市和内需的表现。如果2026年楼市需要进一步"筑底"，降低房贷成本成为稳定市场的关键；或者内需数据不及预期，需要通过降低房贷利率释放消费潜力，那么单独降五年期以上LPR的概率就会大幅上升。毕竟LPR调整的核心目的，还是服务于实体经济发展。

不过这里也要给大家打个"预防针"：就算2026年LPR降了，每月房贷能省的钱可能没大家想的那么多。

把政策空间留到明年

除了银行利润压力，LPR半年不动还有一个重要原因，就是咱们一直在提的"跨周期调节"——简单说就是不搞"大水漫灌"，而是把政策工具用在最需要的时候，兼顾短期稳增长和长期调结构。这一点从今年的经济数据和政策操作就能看出来。

先看经济基本面，前三季度咱们的GDP总量达到1015036亿元，同比增长5.2%，而今年政府工作报告定的目标是5%，从目前的进度来看，完成全年目标基本没什么问题。

分季度看，一季度增长5.4%，二季度增长5.2%，三季度增长4.8%，整体呈现"稳中有进"的态势。而且10月份的物价已经由负转正，说明通缩压力在缓解，经济回升的基础在巩固。在这种情况下，就没必要急着用降息这种"强刺激"工具。

再看货币政策操作，虽然LPR没降，但央行其实一直在通过逆回购等方式给市场"补水"。10月、11月这两个月，央行通过逆回购投放了大量流动性，市场资金面其实并不紧张。

更重要的是，资金正在向国家重点支持的领域倾斜，实现了"精准滴灌"。大家可能没注意到，虽然房贷利率没降，但科技型企业、专精特新企业的贷款增长非常迅猛。

截至2025年8月末，科技型中小企业贷款余额已经达到3.4万亿元，同比增长22%，连续5年保持20%以上的增速；到2025年3月末，专精特新中小企业贷款余额6.3万亿元，同比增长15.1%。

从获贷率来看，创新型中小企业获贷率已经提升至66%，专精特新中小企业更是达到72.3%。这说明资金确实在往新质生产力、科技创新这些"刀刃"上用，而不是盲目流向房地产领域。

这种结构性的资金分配，既支持了高质量发展，又避免了楼市过度加杠杆，其实是更可持续的政策选择。

最后给大家总结一下：11月LPR没降，核心是银行净息差处于历史低位，盈利压力太大，同时也是央行"跨周期调节"的主动选择——既然今年经济目标能完成，就把降息空间留到更需要的2026年。

2026年房贷利率确实有下降的希望，尤其是单独下调五年期以上LPR的可能性不小，不过就算降了，每月能省的房贷也比较有限，大家要理性预期。对房贷族来说，与其纠结LPR什么时候降，不如更关注自身财务状况，提前做好资金规划。

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