越南埋了十多年的雷，就这样突然炸响，“好日子”就此到头？

越南这几年经济看起来风生水起，外资涌进来，出口数据亮眼，GDP增长率常常跑到8%以上，让不少人觉得这是东南亚的新老虎。

可这底下藏着个大麻烦，从2010年代初就开始憋着，现在2025年10月，第二大房企诺娃房产突然暴雷，股市跟着崩盘，一天跌了5.6%，创下半年来的最大单日跌幅。

这事不光是单个公司出问题，而是整个房地产市场的老毛病集中爆发，搞得大家开始怀疑越南的“好日子”是不是真要到头了。

2010年后，越南经济起飞，外资特别是从中国转移过来的制造业资金大量进来，胡志明市和河内这些大城市房价就开始蹭蹭往上窜。

2012年的时候，普通公寓每平米才5400块人民币左右，那时居民收入增长还跟得上。可到了2019年，每平米已经飙到2万，核心区直接破4万。

房价因为投机心理作祟，人人都觉得地价只会涨不会跌，政策会一直托底，外资会源源不断进来。结果房子从居住工具变成炒作标的，开发商借钱扩张，银行放贷不手软，监管跟不上趟。

2020到2022疫情时，本来以为会降温，谁知宽松货币政策加上避险需求，反而推波助澜。守德新区地价一年涨了50%以上，全民炒房成风气。

诺娃房产就是典型代表，2016年老板裴成仁身家一度到29亿美元，排越南富豪第四。公司高杠杆拿地，项目遍布胡志明周边。可这种模式太脆弱，靠借新还旧维持，一旦钱紧就完蛋。

2022年美联储加息，全球流动性收紧，越南不得不跟进，基准利率从4%拉到8%。外资开始撤，地产销售掉30%，资金链就断了。房价腰斩，二手房有价无市，中产财富缩水大半。

诺娃房产的暴雷是压垮骆驼的最后一根稻草。2025年10月17日，政府监察署出报告，直指公司从2015到2023年发行债券超1.5万亿越南盾。

这些钱通过层层空壳公司，转到关联贸易实体，填补庞氏融资的窟窿。关联的20家发债主体，到2023年中还有16.9万亿越南盾没还清，好几家已经实质违约。

审计方普华永道在2024年中期报告里，把诺娃自报的3450亿越南盾利润直接改成亏损7.3万亿，还质疑公司能不能继续经营下去。

诺娃赶紧换了家本地小审计所，这操作跟以前某些大案子一模一样，明显是想遮掩。

10月20日，股市反应立竿见影，VN指数重挫5.47%，收在1636.43点，150只股票跌停。诺娃股份连续两天跌停，价格从高点直接砍半。

董事长裴成仁2023年重返岗位，本想重组救场，可现在净值缩水92%，只剩3.3亿美元。他老婆10月计划卖掉1700多万股，家族持股降到34.9%。

案子已经移交公安部调查，估计后续还有大动作。金融机构损失超40亿人民币，银行坏账率蹿升，地产股融资资格被取消。

这不光打击市场信心，还连累整个经济。房地产占越南GDP超10%，前五大房企控盘60%市场，一旦崩盘，拖累就业、消费和投资。

这事跟张美兰案有异曲同工之妙。张美兰是越南女首富，通过万盛发集团暗控西贡商信银行90%股权，十年内套走270亿美元，导致国家损失占GDP 6%。

她用70名代持人操控银行，当成私人提款机，搞出史上最大金融骗局。2024年4月，胡志明市法院判她死刑，12月上诉失败，死刑维持。现在她还关在牢里，等执行。

诺娃案和张美兰案都是政商勾结的产物，一个靠银行私有化，一个靠债券挪用，本质上都是监管失灵，高杠杆低透明，靠关系网撑着。

越南的反腐风暴从经济领域烧到权力核心，建设部部长阮青毅这种人物仕途都可能受影响。

越南经济问题早有苗头，军队经商没彻底解决，政商旋转门转得欢，改革推不动。中美贸易战时，越南觉得机会来了，放宽土地和资本流动，本土财阀加海外资金一起炒房，房价飞天。

可加息一收紧，高负债企业瞬间现原形。第三季度GDP还涨8.23%，9月出口增速24.7%，外资流入188亿美元，看起来数据漂亮，但底下是结构性失衡。

外汇储备因张美兰案耗掉近三分之一，现在救市空间小，很难像2022年那样注资240亿美元稳住银行。

这场危机暴露越南模式的软肋。表面繁荣靠资产泡沫掩盖，收入和房价脱钩，居民买房难到不婚不育的地步。

河内和胡志明位列全球最难购房城市，年轻人工作50年才能买套房。泡沫破裂，购房者房财两空，社会信心重创。

169，000亿巨债未还，不止诺娃一家，前五大房企都高负债，市场供需失衡。

2025年虽有土地法修正，试图刺激，但专家警告风险还在，乡镇区域房价可能调整，整体下跌概率不高，可供需活络不等于问题解决。

越南得从根上解决，军队经商、旋转门这些老问题不改，反腐再猛也治标不治本。张美兰和诺娃案是起点，不是终点，下一个雷区说不定啥时候炸。

经济神话崩塌，房价暴跌背后是系统性掠夺，民众承担代价。外资撤离加剧，资本外流成趋势，这个依赖出口和投资的国家，得想想怎么转型。否则，“好日子”就真的到头了。

参考资料：

1、1.5兆盾資金去那兒了？越南第四大富豪裴成仁引爆地產大雷 鉅亨

2、越南7名企业家荣登《2022年福布斯全球亿万富豪榜》越南人民报网 2022-04-08

3、坐擁數億美元資產，一文盤點越南十大富豪! 越南投资礼记