文 | 青茶

前言

2025年中国经济增速达5.3％，在全球经济动荡和贸易摩擦下仍亮眼。

但楼市却出现与GDP走势背离的局面：一线核心地段韧性明显，二三线城市库存高企，房价涨跌分化严重。

深圳二手房能否止跌，多套房是否该抛售？

人民币贬值楼市波动大，未来房产究竟该买还是卖？

楼市走势

2025年上半年，中国GDP增速达到5.3％，一季度5.4％、二季度5.2％。

这一成绩令人瞩目，尤其是在房地产持续下行的背景下，经济增速依然稳健，这打破了“房地产下行必然拖累经济”的传统认知。

上半年的经济增长主要因为财政政策加码刺激，通过加大基础设施投资和社会保障支出稳定内需。

出口抢收，借助中美贸易战暂缓期的窗口红利，企业出口保持一定增长。

消费回暖，尽管房地产市场低迷，但新兴产业和服务业在一定程度上支撑了整体经济。

楼市的持续调整使得政策支持力度和优先级发生变化。房地产已不再是稳经济的必选项。

国家统计局数据显示，2025年6月70个大中城市中，64个城市新建商品住宅价格环比下跌，二手房仅4城企稳。

九月数据仍显示一线城市二手房环比下跌1.0％，深圳新房价格环比下跌1.0％。

这种调整不仅是局部现象，而是全国范围内的系统性重构。

各城市在调整幅度和推进节奏上有所差异，但整体趋势已经明确，政策托底而非全面刺激成为常态。

下半年全球关税压力和美国金融政策的不确定性，使得国内难以推出大规模刺激政策，房地产市场因此也难以成为政策发力重点。

通过财政和货币的组合政策，政府选择稳住基本需求，避免市场硬着陆，同时优先保障化债和公共财政运转，而不是推动房地产扩张。

这一背景说明，楼市已经进入了“托而不举”的调整阶段，短期内难以出现V型反弹。

城市分化

楼市的另一个明显特征是城市分化。一线城市核心地段房价韧性显现，而二三线城市整体承压。

以2025年9月的数据为例，上海新房价格环比上涨0.3％，同比上涨5.6％，而深圳和广州新房则出现明显回调。

上海能够保持上涨态势，主要依靠优质改善型房源供应及外围限购政策的放宽，使得真实需求得以释放。

相比之下，二三线城市二手房价格同比跌幅分别达到5.0％和5.7％，库存压力仍然高企，市场增值空间有限。

即使在同一城市，不同区域的房价表现也出现冰火两重天。

核心区域、学区房和交通便利的地段，因资源稀缺性和人口集中度，价格仍能保持韧性；远郊或配套不足区域房源去化困难，价格出现明显下滑。

安徽某县城的房价从2017年的每平米8000元跌至如今的5000元，市场需求不足成为典型案例。

这种格局说明，房产价值逻辑正在彻底改写：商品房不再是投机工具，而回归居住耐用性与金融抵押属性。

未来，绝大多数房产失去套利空间，仅保留基本居住功能。

少数位于一线和新一线城市核心地段的房产，由于人口流入和资源集聚，可能率先止跌回稳。

部分城市因产业突破出现短期波动，但难以形成持续上涨行情。

购房者需要认清城市分化规律，以数据和需求为依据，而非盲目跟随宏大叙事，否则很可能面临流动性和价值缩水的双重风险。

购房与投资决策

面对当前楼市环境，购房者和投资者的决策逻辑已经彻底分化。

对于深圳二手房能否止跌的问题，需要分层次判断：整体市场短期内全面止跌条件尚未成熟，但核心区域优质房源可能率先企稳，并逐步进入平稳波动期。

这意味着投资者不能再依赖全市普涨，而需聚焦优质资产和核心地段。

对于三四线城市多套房持有者，决策核心在于流动性和资产质量。

核心城区、配套完善的房源可保留作为稳健资产，而非核心区域、流动性差的房产在当前环境下变现优化资产结构更为理性。

三四线城市库存高企，增值空间有限，持有成本可能高于收益，及时调整资产组合是降低风险的有效策略。

同时，刚需购房者应以现房为王、量力而行，重视居住体验和配套完备程度，避免过度纠结入市时机。

购房决策应围绕居住需求和财务承受力，防止被投机和短期涨跌干扰。

回顾房地产历程，2008年和2015年的债务驱动型增长，2016年后的房住不炒定位，再到2025年的深度调整，楼市逻辑已经根本性切换。

未来系统性坍塌概率低，但普涨行情难再现，稳中有分化将是长期常态。

购房者和投资者的核心任务是认知升级：理解房地产在经济格局中的角色变化，把握城市分化规律，依托数据和需求做出理性决策。

安全和稳健应优先于短期收益，只有这样才能在新的楼市周期中穿越风险，实现资产保值和优化。

结语

2025年的中国楼市已告别盲目繁荣，进入深度调整与价值重构阶段。

GDP增速与楼市走势背离显示经济增长已不再依赖房地产，政策重点也从刺激扩张转向托底与稳健管理。

城市分化趋势愈发明显，核心地段与优质房源韧性较强，而库存高企的二三线城市房价承压。

购房者和投资者应以数据为依据，结合自身需求和财务承受力，理性判断买卖决策。

未来楼市将长期保持稳中有分化的格局，追求短期收益的投机思维已不再适用，唯有认清新常态，选择稳健资产，才能在风云变幻的房地产市场中立于不败之地。