说真的，现在开实体店的都不容易，尤其是超市行业，要么勉强糊口，要么直接关门。但有两家超市，最近天天上热搜，命运却天差地别。

一家是胖东来，11 月刚砸 50 亿搞了个 42 万平米的 “梦之城” 综合体，拿地的时候政府都特意给修路配套。

另一家是永辉，跟着胖东来学了 18 个月，关了快 500 家店，亏了 16 亿，到现在都没摸到人家赚钱的精髓。

你知道吗？这俩的差距，表面看是 “有没有房产证”，往深了说，是 “有没有真本事”。

房本差距：房东 vs 租客

我跟你唠唠，胖东来根本不是单纯开超市的，而是手里攥着一堆房产证的河南 “包租公”。

它家的时代广场、天使城这些核心门店，全是自己的物业，连 DQ、名创优品这些品牌入驻，都不用交固定房租，而是按销售额给胖东来分成。

这种 “开超市 + 当房东” 的模式，相当于卖货赚钱的同时，还能躺着收 “分红”，简直是双重收益。

更牛的是，2025 年 11 月胖东来又放大招，花 3 亿多拿下许昌两块黄金地段，再砸 1 亿成立新公司，要建 42 万平米的 “梦之城”，光停车位就有 8000 个 —— 这是什么概念？

差不多能停下一个小型社区的所有车，人家就是有这底气。为啥能这么豪横？还不是因为年销售额 200 亿、零负债，而且能给许昌带数百万游客，政府自然愿意支持。

再看永辉，纯属 “外来打工的老实人”。截至 2025 年三季度，它能用来收租的房产才 2.81 亿元，连胖东来买块地的钱都不够。

全国 450 家门店几乎全是租的，自己超市门口那点外租区，只能吸引久久丫、“鱼你在一起” 这类中小品牌，连个像样的大品牌都拉不来。

想当房东？永辉根本没这条件。账面现金 33.58 亿元创了 10 年新低，手里的现金进的不如出的多，拿什么买地？

就算真凑钱买了地，它能像胖东来那样，靠自己的品牌流量撑起整个商场吗？答案显然是不能。

调改困境：花钱易，见效难

咱说白了，永辉学胖东来是真舍得砸钱，但钱花出去了，效果却没见着。

2024 年 6 月到 2025 年 9 月，它把门店从 943 家砍到 450 家，光关店就花了 16.45 亿，这钱占了它净资产的 47%—— 相当于把一半家当都砸进去了。

为了学胖东来的精简模式，把商品种类砍了一半，门店动不动就闭店一个月改造，光给房东的违约金、商品清仓的损失，就不是小数目。

2025 年 10 月，永辉搞了波 “六店同开”，还喊出 “商品结构跟胖东来像 80%” 的口号，引进智利车厘子、阳澄湖大闸蟹这些高端货，甚至搞 “火锅试吃大会” 拉人气。

数据看着挺好看，2025 年上半年单店营收涨了 35%，前三季度同店销售额也转正了。

但咱得戳破这层窗户纸：单店营收上涨，根本不是经营变好了，而是把所有不赚钱的 “拖油瓶” 门店都砍了，相当于 “去掉糟粕留精华”，数据能不好看吗？

有媒体去北京百子湾店走访，开业第三天就出现 “店员比顾客还多” 的情况，工作日基本没人排队，那些号称 “网红” 的产品，根本没人搭理。

更尴尬的是自有品牌。永辉淘宝旗舰店上，只有一款饼干销量过万，三款产品销量超五千，跟山姆代购店的同款比，差得不是一星半点。

就算搞了 “永辉定制” 系列，20 款新品里也就 15 款累计卖了 1 亿，跟胖东来靠品牌效应赚得盆满钵满比，简直是小巫见大巫。

核心差距：品牌力才是硬通货

说句实在话，房租只是表面差距，真正的核心是品牌力 —— 这东西才是商场上的 “硬通货”。

胖东来的赚钱密码，从来不是单纯收房租。它家普通店员月薪 5000+，上二休一，福利好到让人羡慕，这些钱哪里来？还不是品牌带来的附加值。

消费者愿意为放心的服务多花钱，供应商愿意给低价货，商场愿意给优惠政策，这才是实实在在的硬实力。

2025 年胖东来能砸 50 亿建综合体，靠的不光是年销 200 亿的底气，更是 “许昌文旅打卡地” 的价值。

就拿天使城来说，一家店就能给许昌带 10 亿文旅收入，这种能带动地方经济的流量效应，永辉想学都学不来。

反观永辉，就算把胖东来的商品结构、服务流程抄得一模一样，也抄不来消费者对胖东来的信任。

很多人去永辉调改店，其实是想找胖东来同款；一旦永辉和胖东来卖同类产品，大家还是会选胖东来。这就是品牌力的差距，不是靠装修店面、降价促销就能弥补的。

现在的消费者买东西，要么认头部品牌，要么信本地口碑好的牌子，像永辉这种 “抄作业” 的，很难让人真心认可。

结语

做生意跟做人一个道理，光抄别人的外表没用，得有自己的真本事。胖东来的房本是硬底气，品牌力是软实力，这俩加起来才是别人学不会的核心。

永辉光学着闭店、选品，没学到胖东来最值钱的信任和口碑，亏钱也就不奇怪了。

实体零售拼到最后，拼的不是谁学得像，而是谁能让消费者真心认可。光模仿模式不练内功，再怎么折腾也只是白费功夫。