作为中国顶尖的经济学家，黄奇帆的发言向来被当作判断经济趋势的参考。

早在 2017 年，他就精准预言房地产将迎来拐点，而此后房企爆雷、房价调整等现象一一应验。

如今，这位曾深度参与中国经济改革的 “实战派” 专家再次发声：2025 年楼市将止跌回稳。

面对，17 亿平米的超级库存压顶，他说的话还会再次灵验吗？未来的房地产又将如何走向？

从 “够用” 到 “过剩” 的狂飙

1990 年的中国楼市，还带着计划经济的余温。

那会儿盖房子主要靠单位分房，全年新建面积才 1000 万平方米——搁现在，一个中等房企半年就能干完。

当时老百姓见面聊 “住”，话题多是 “单位啥时候分房”，没人想过 “买房投资”。

到 2000 年，风向变了。

房企成了盖房主力，一年能建 1 亿平米，相当于 1400 个足球场那么大。

这时候商品房开始普及，城里有人琢磨 “买套大点的房”，但多数人还觉得 “有地方住就行”，没人把买卖房子当生意。

真正的加速在 2010 年。

各地政府开始靠卖地搞开发，一年新增住房直接飙到 10 亿平米。

那会儿你去三四线城市，随处可见工地塔吊，开发商拿着地就敢盖，老百姓抢着排号，连小区名字都没记清就交了定金。

2017 年更是疯到顶点。

全国一年盖了 17 亿平米房子，占了全球近一半。

有外媒调侃：“中国人盖的房子，够全世界人民再住一遍。”

但这疯狂背后，隐患已经埋下。

数据光鲜背后

盖得房太多，买的人却慢慢不够了。

黄奇帆说，现在中国人均住房 50 平米，跟美国发达国家齐平了。

但你去北京天通苑看看，30 层的高楼密密麻麻，楼间距窄到对面炒菜都能闻见味儿。

农村更有意思，有钱人把房子盖成 5 层 “别墅”，但前后左右全是邻居的楼，想种棵树都找不着地方。

所谓 “别墅” 不过是 “摞起来的小平房”。为啥数据和现实差这么多？

有个开装修公司的师傅说得实在：“我去年去一个小区装修，整栋楼 30 户，亮灯的就 5 户。房东说买了不是住，是等着涨价。”

原来大量房子被有钱人囤着投资，真正需要房子的年轻人却买不起，空房闲着，刚需挤着，成了楼市的怪现象。

更扎心的是农村。

按理说宅基地宽敞，可现在农村盖房跟城里学，恨不得把地皮用到极致。

有个村民吐槽：“我家盖了 3 层，隔壁二哥家直接盖 5 层，把我家阳光全挡了。不是不想留院子，是大家都怕吃亏，你留空地，别人就敢往你边上盖。”

令人没想到的是，这种 “数据达标、现实拥挤” 的矛盾，恰恰藏着楼市真正的病灶。

中国楼市的 “两个超级” 死结

很多人担心中国楼市会像美国次贷危机那样崩盘，或像日本那样跌 20 年。

但黄奇帆说，这是刻舟求剑。

美国次贷危机是因为零首付、金融衍生品乱炒，老百姓还不上贷就崩盘；日本是城市化到了 77%，没人接盘了。

但中国不一样：买房首付至少两三成，想 “空手套白狼” 没门；城市化还有空间，只是房子盖得太快，远超需求。

真正的问题是 “两个超级”：超级库存和超级杠杆。

超级库存好理解 —— 盖了太多卖不掉的房。

有机构统计，全国空置房够 2 亿人住，不少小区成了 “鬼城”，晚上走进去，路灯比人多。

超级杠杆更吓人。

过去 20 年，房企玩的是 “空手道”：拿银行的钱买地，欠施工队的钱盖楼，再用老百姓的预售款还债。

业内人都知道，房企负债率普遍 80%-90%，国际上健康线是 50% 以下。

就像一个人借 10 块钱干 1 块钱的事，一旦借不到钱，立马垮台。

前两年某知名房企爆雷就是例子：手里囤了几十亿平米的地，欠了供应商和银行几千亿，最后现金流断了，工地停工，购房者拿不到房，银行坏账一堆。

这种 “三角债” 像多米诺骨牌，倒一个就可能带垮一片。

然而，认清了病根，就得开药方。黄奇帆早就给出了预测和办法。

黄奇帆的 “时间线” 里藏着什么？

黄奇帆说，2017 年就是楼市拐点。

不是说立马暴跌，而是从疯狂扩张转向平稳落地，开始 “拆弹”。

他预测 2024 年起房价会慢慢跌。

不是崩盘式下跌，而是 “挤泡沫”—— 那些炒得虚高的地方，比如远郊的 “学区房”、没人住的 “旅游地产”，价格会回归理性。

但更关键的是 2025 年。

他说这年楼市会止跌回稳，成为新阶段的起点。

意思是经过两年调整，库存慢慢消化，杠杆逐渐降低，楼市不再是 “暴富工具”，而是回归 “住有所居” 的本质。

但光等市场自己调整不行，这么大的盘子，硬着陆代价太大。

于是，“国家队” 出手了。

国家下场拆弹，能成吗？

黄奇帆一直呼吁的方案，现在真成了现实：国家拿钱，以六折、七折的低价，从快破产的开发商手里批量买那些卖不掉的房。

这招被叫做 “一石三鸟”。

第一只鸟：给开发商续命。

开发商拿到国家的钱，就能还银行贷款、付供应商欠款，债务链条解开了。

比如某房企欠了施工队 50 亿，国家买它 100 亿的房，它先还了欠款，施工队能发工资，银行也能收回贷款，避免了 “房企破产→银行坏账→经济动荡” 的连锁反应。

第二只鸟：补保障房的短板。

这些买来的房，直接变成公租房。现在保障房占比才 5%，未来要提到 20%-25%。

刚毕业的大学生、进城打工的农民工，不用再挤隔断间了。

有个在上海打工的程序员说：“申请到公租房后，月租从 3000 降到 1500，终于敢给家里寄钱了。”

第三只鸟：给老百姓的闲钱找去处。

这些公租房能收租金，国家把它们打包成 “不动产信托基金”（REITs），在市场上卖。

年化收益大概 4%，比银行存款利息高不少。

大妈们不用再纠结 “钱存银行贬值，买股票心慌”，买这个既能稳赚，又支持了保障房，一举两得。

前段时间郑州就这么干了：收购了 10 多个烂尾楼项目，改成公租房，既解决了购房者维权问题，又增加了保障房供应。

效果怎么样？还得看后续，但至少方向明确了。

结语

美国雷曼兄弟破产是 “瞬间引爆”，日本地产泡沫是 “慢慢沉底”，中国楼市却像 “外科手术”，在国家监控下，有计划地拆弹。

这背后是一种独特的思路：不用市场 “自生自灭”，而是用国家力量一次性解决多个问题 —— 救房企、补民生、稳财富。

这种模式，西方经济学课本里没有，中国正在自己试。

过程肯定疼。炒房客会亏，房企会收缩，地方政府卖地收入会降。但就像黄奇帆说的，长痛不如短痛。