前几年，“有房有房，越买越香”几乎成了大家的共识。

很多人咬咬牙，掏空“六个钱包”，背上几十年的房贷，硬是凑出了两套、三套房。那时候的想法很简单：房价只涨不跌，早买就是赚到，多买就是躺赢。

但最近这两三年，市场的风向明显变了——房价普遍从高点回落，有的地方跌了三成甚至更多；

很多城市二手房挂牌量居高不下，房子挂了一年都没人看；租金回报率低得可怜，连房贷利息都覆盖不了。

对于手里已经有两套、甚至更多房产的家庭来说，未来大概率会面对这3种结局——而且听下来，一个比一个扎心。

第一种结局：二手房难变现，房子变成“烫手山芋”

最直观的一个感受就是：现在房子真没那么好卖了。

全国不少重点城市，二手房挂牌量长期维持在高位，像北京、上海、杭州、成都这些地方，挂牌量都是十几万套起步。

更夸张的是一些三四线城市和人口净流出的地方，出现了“有价无市”的现象：

挂牌价看着还行，但几个月都见不到一次有效带看；有的一线城市远郊板块，价格比2017年高点腰斩，降价近一半依然很难脱手。

成交周期也被拉得越来越长。

有的城市平均卖一套房，从挂牌到成交要半年以上，热门板块还好一点，偏一点、老一点的小区，一年都卖不掉一套并不稀奇。

背后原因其实就三个：

想买房的人变少了——出生率下降、老龄化加速，刚需接盘的力量在减弱；

保障性租赁住房、共有产权房这类产品越来越多，一部分本来要买二手房的人被分流了；

最关键的是预期变了：大家不再相信房价“只涨不跌”，反而担心今天买了，明天就跌，更愿意多看看、多等等。

于是你会发现：

以前那种“挂出去一两个月就卖掉”的日子一去不复返，

多套房家庭的资产，慢慢变成了“看着不少，但真想换成现金，非常难”。

第二种结局：多套房家庭，承受巨大房贷压力

前些年利率还不低的时候，很多中产家庭都是高杠杆上车——

自住一套、再买一套、甚至还有一套“给父母养老”，

总觉得工资会涨、房价会涨，靠租金和未来升值就能把贷款“吃掉”。

现实往往比理想骨感很多。

收入端：经济增速放缓，有的行业收缩，一些人收入下降，甚至突然失业；

利率端：虽然最近房贷利率整体下行，存量贷款也在陆续降息，但对于多套房贷的家庭来说，每月的月供仍然是一笔不小的刚性支出；

生活成本端：物价每年都有不同程度上涨，物业费、取暖费、电梯费、维修基金这些“持房成本”也在涨。

举个很现实的例子：

假设一个家庭有两套房，每套月供4000块，光房贷一个月就要8000起步，再加上两套房的物业、取暖、维修等费用，很容易就破万。

如果本来收入就一般，一旦一个人失业或者收入明显下降，整个家庭的现金流可能立马绷不住。

有的家庭被迫“卖一套还一套”，有的为了保征信、保自住房，只能缩减日常开支，生活质量明显下降。房贷压力这东西，不发生在你身上的时候只是一个数字，一旦扛不住，就会变成整个家庭的噩梦。

第三种结局：租金收入明显减少，持房成本不断增加

很多人安慰自己：房价不涨没关系，我收租金啊。但从投资回报的账本上看，这笔账也越来越难算。

目前，一线城市的租金回报率普遍只有不到2%，

而按揭利率哪怕降到3%左右，依然明显高过租金回报率。

这意味着，光靠租金，根本覆盖不了资金成本，更别提还要再加上折旧、税费这些。

更现实的问题是，租金本身也在回调。

经济承压、年轻人收入预期变弱，很多人开始选择更便宜、离公司更远一点的地方租房；

各地大规模推进保障性租赁住房、青年公寓建设，这些房子的租金普遍低于市场价，把低端租金水平往下拉。

也就是说，你收到的租金可能越来越少，

但你的持房成本却在往上走：

物业费、取暖费、维修费，年年都在涨；

未来随着房产税试点范围扩大、持有环节税负增加的讨论不断升温，多套房持有者的成本很可能会进一步抬高。

以前大家买房的逻辑是：

“房价每年涨个5%以上，贴一点房贷利息也划算。”

现在是：

“房价不涨甚至跌一点，租金回报又低，还要负担各种持有成本。”

很多多套房家庭算完这笔账才发现——

纯粹从投资的角度看，房子已经很难再像过去那样当“稳赚不赔的理财产品”。

面对3种可能，普通家庭应该怎么办？

说这3种结局，不是为了吓唬谁，

而是希望大家早点看清趋势，早点算好账。

这里有3条很实际的建议：

1）先算清楚自己家的“刚性支出”和“可承受收入下降空间”

每月房贷、物业、取暖、孩子教育、老人养老，这些雷打不动的钱，一共是多少？

如果某个家庭成员收入下降或失业，现金流还能撑几个月？

算清楚了，你就知道自己家到底能扛多大风险。

2）把资产从“多套普通住宅”，慢慢往“更少但更优质”的方向调整

未来真正能抗跌、流动性好的，往往是人口持续流入的一二线城市的核心地段、配套完善、品质好的房子；

那些人口净流出、库存巨大的三四线城市、远郊板块，越往后越难卖、越难出租，反而要趁早考虑是不是该“换城市、换资产”。

3）别把所有鸡蛋都押在房子上，适当增加一点流动性更好的资产

房子变现慢，关键时刻帮不了你；

适当配置一些流动性更好的金融资产，能让你在遇到突发状况时，有足够的“安全垫”。

写在最后：

以前那种“闭着眼睛买房就能躺赢”的时代，基本已经结束了。

早一点算账、早一点调整，反而能让你在长周期里更稳一点。

时代变了，思路也得跟着变。

房子是用来住的，

不是把一家老小的命运全部押上去的赌注。