石家庄土拍“冰火两重天”：核心区地王频出，郊区流拍成常态？

石家庄土地市场正上演着一场赤裸裸的“分裂症”：一边是房企疯狂角逐核心地段，掷金数十亿毫不手软；另一边则是郊区地块的冷清局面。

今年以来，石家庄土地市场呈现鲜明对比的走势。核心区域优质宅地遭房企“哄抢”，成交价屡创新高，而郊区地块则多依靠产业用地支撑，住宅用地市场冷热不均。

这种分化不仅折射出当前房地产市场的深层变革，也预示着城市发展格局的重构。

01 市场分化：核心地块受热捧

石家庄核心区宅地市场热度持续攀升。今年9月30日，石家庄市公共资源交易中心成交的多宗住宅用地引发市场关注。

其中，位于荣利街以东、方郄路以南、胜景街以西、昌达路以北的一宗2.65公顷土地，以2.32亿元成功出让，受让单位为石家庄市裕晟房地产开发有限责任公司。

更引人注目的是，位于西三环以东、南二环西延以北的一宗4.16公顷地块，成交价高达4.18亿元，由河北沃顿房地产开发有限公司竞得。

该地块不仅面积庞大，而且规划包含城镇住宅和教育用地，幼儿园面积达3522.08平方米。

裕晟房地产在当次土地出让中表现尤为激进，一口气包揽了三宗优质住宅地块，除上述2.32亿元地块外，还拿下了胜景街以东、方郄路以南的1.33公顷地块（1.16亿元）。

以及胜景街以东、昌达路以南的3.49公顷地块（3.03亿元），总投入高达6.51亿元。

核心地块的争夺战并非个例。早在今年3月，石家庄市区就曾挂牌出让两宗位于核心地段的宅地，起拍总价高达8.93亿元。

其中〔2025〕006号地块面积达71785.37平方米，起拍价6.87亿元；〔2025〕007号地块面积22245.10平方米，起拍价2.06亿元。

02 房企竞争：大开发商主导市场

石家庄土地市场的优质地块日益向大型房地产开发企业集中。

除了裕晟房地产的活跃表现，今年7月2日，万科联合河北润德集团底价8.94亿元竞得石家庄3宗住宅用地，总建设用地面积达84359.39平方米，总规划建筑面积168718.8平方米。

这一交易进一步证明，有实力的大型开发商正在石家庄核心区域加速布局。

大开发商对核心地段宅地的争夺趋于白热化，使得石家庄土地市场的“马太效应”愈加明显。

有业内人士指出，核心区域地块因其稀缺性和较高的投资价值，成为实力房企争相追逐的对象，而缺乏品牌和资金优势的小型企业则逐渐被边缘化。

03 郊区市场：产业用地支撑局面

与核心区住宅用地火热形成鲜明对比的是，郊区土地市场则主要依靠产业用地支撑，且地价差距巨大。

10月20日，石家庄市自然资源和规划局成交了一宗鹿泉区铜冶镇北铜冶村的工业用地，面积1.24公顷，成交价仅1034万元，受让单位为河北省种业集团有限公司。

次日，经济技术开发区分局再次成交一宗0.22公顷的二类工业用地，成交价低至94万元，由石家庄世耀包装有限公司竞得。

这些产业用地不仅单价比宅地大幅降低，而且单宗土地规模普遍较小。

根据石家庄市公共资源交易中心发布的公告，即将于11月24日出让的藁城区两宗工业用地，起始价分别为410万元和690万元。

这与核心区域宅地动辄数亿元的价格形成天壤之别。

04 趋势分析：“冰火两重天”成因

石家庄土地市场分化的原因有多方面。

核心区土地的稀缺性决定了其价值。随着石家庄城市发展，三环内优质住宅用地日益减少，而城市更新和改造释放的土地有限，导致房企对核心区地块争夺加剧。

购房者偏好转变也是重要因素。当前房地产市场环境下，购房者更倾向于配套设施完善、保值和升值潜力较大的核心区域，这使得开发商也更愿意在这些区域投入重金。

产业用地价格优势则吸引了制造业、物流业等企业向郊区聚集。

如石家庄经济技术开发区推出的多宗“标准地+承诺制”工业用地，明确要求投资强度、税收贡献等指标，为区域产业发展奠定了基础。

05 未来展望：分化格局或将持续

石家庄土地市场的分化趋势，在未来一段时间内很可能将持续甚至加剧。

从供应端来看，核心区域可供开发的住宅用地越来越少，地块稀缺性将进一步推高地价；而郊区则有大量土地可用于产业发展，价格相对平稳。

从需求端观察，购房者对核心区域房产的需求依然旺盛，支撑了开发商高价拿地的信心；而产业升级和区域经济发展，则持续推动对工业、物流等用地的需求。

这种分化格局下，石家庄城市发展可能呈现“双核”态势：核心区域聚焦高端住宅和商业开发，郊区则围绕产业园区形成产城融合的新节点。

土地市场的分化正重塑着石家庄的城市肌理。随着核心区土地资源日益稀缺，开发商们正不惜重金抢占最后的价值洼地。

而在郊区，产城融合的步伐同样急促。石家庄经济技术开发区、藁城区食品产业园等区域推出的“标准地”，正为产业聚集奠定基础。

城市的发展路径从土地交易的热力图中已然清晰可辨——核心区向上攀升，郊区向外扩张，一场关于城市未来的角逐正在这两条平行线上同时展开。