王健林被限制高消费，这是一个时代的落幕，更是一次行业的大洗牌

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第00598篇｜破局篇

前几天刷到王健林出席某个商业论坛的视频，差点没认出来——以前那个敢拍着桌子说“先赚一个亿小目标”的男人，两鬓白了大半，颧骨明显凸了出来，西装套在身上晃悠悠的，比三年前公开露面时至少瘦了十斤。谁能想到，没过多久就传出他被限高的消息：2025年9月26日，兰州中院因1.86亿元纠纷，给这位万达掌舵人贴上了“限高”标签。

虽说3天后限高令就以“执行信息不对称”为由取消，但看着视频里消瘦的王健林，再想想他这几年不停“卖卖卖”的样子，明眼人都清楚：这哪是“信息不对称”，分明是债务冰山露出的一角。从当年宝万之争搅动整个资本圈，到恒大退市留下万亿烂摊子，再到如今万达的窘迫，这串事件连起来看，根本不是某家企业的危机——中国房地产的黄金时代，是真的翻篇了。

一、限高反转背后：1.86亿纠纷撕开52亿债务口子

很多人说“限高又取消”是场乌龙，可懂法律的朋友跟我掰扯过：这事儿藏着硬茬。纠纷的根子在万达下属武汉公司，1.86亿不是小数目，而且早就进入强制执行阶段了——这意味着法院早有判决，不是两家公司私下扯皮的普通摩擦。万达说“一直在协商”，潜台词其实是“手里的钱不够转了，只能跟对方磨时间”。

这场短暂的限高风波，把万达的财务窘境扒得明明白白。我去企查查翻了翻，万达现在的被执行人信息堆了一长串，累计被执行金额早超52亿，有财经媒体甚至算了笔细账，加上隐性债务实际得有142.9亿。更要命的是股权冻结：核心子公司万达商管、万达文化的47条冻结记录里，光上海两家金融公司的股权就冻了94亿。以前提起万达，想到的是“中国商业地产老大”，现在呢？活得像个拆东补西的“账房先生”，今天卖个项目填窟窿，明天冻笔股权缓口气。

别把“限高”和“老赖”画等号，可这事儿的杀伤力藏在信用里。我有个做贷款的亲戚说，银行放贷时，这种限高记录哪怕解了，也得在征信系统里留五年，以后万达想从银行借钱，难度至少翻三倍。合作方更谨慎，现在跟万达签合同，都得额外加“风险条款”，生怕哪天万达又被冻结资产。对王健林来说，坐不了头等舱不算啥，信用受损才是真的疼。

二、万达的求生战：卖掉85座万达广场换活路

王健林的挣扎，不用看财报，看他这三年的“卖货清单”就知道。2023年至今，万达累计卖掉85座万达广场，相当于把压箱底的核心资产往外搬。我身边做商业地产的朋友说，2025年5月那笔交易最狠——把北京、上海等城市的48座万达打包卖给太盟资本牵头的联合体，连上海闵行颛桥万达都没留住。那可是“摇钱树”啊，以前周末停车场都得排队，结果单座成交价比估值缩水近30%，相当于“打七折甩卖”。

卖广场还不够，连“亲儿子”万达电影都拱手让人了。2025年9月的股权变更记录显示，万达电影实控人早不是王健林，换成了柯利明，更讽刺的是，新实控人的股权都被冻结了1287万。酒店管理公司、金融股权也陆续抛售，有机构统计，王健林父子的持股财富从巅峰时的千亿级，跌到只剩588亿——这还是账面上的数字，要是算上资产缩水，实际损失更吓人。

这一切都是为了填债务窟窿。截至2024年6月，万达商管有息负债高达1375.61亿，流动负债突破914亿，短期要还的钱就超400亿。1375亿是什么概念？相当于每天一睁眼，就得先还3.7亿的利息，这还不算本金。后来引入太盟等600亿战略投资、咬牙转型轻资产，本质上都是“断臂求生”——与其被债务压垮，不如卖掉所有权，留着管理权赚点辛苦钱，就像把自家开的店卖给别人，自己留下当店长。

三、行业洗牌的真相：不是房企不行了，是玩法变了

万达的困境从来不是个例，我前阵子跟一个在房企做财务的同学吃饭，他说他们公司现在连拿地的勇气都没有：“以前是‘地王’抢着争，现在是‘地王’没人接，老板天天跟我们说‘活下去最重要’。”这轮洗牌不是偶然，是政策、市场、资本三重压力砸下来的必然结果。

政策早就亮了红灯。“房住不炒”定调后，“三道红线”直接掐住了高杠杆的命门。以前房企靠“拿地-抵押-融资-再拿地”循环扩张，哪怕兜里没多少钱，也敢拍几十亿的地；现在负债超标就融不到钱，中小房企直接断了活路。2024年民营房企债券融资占比才4.51%，2025年虽涨到5.88%，但跟国企的93%比，几乎等于被资本抛弃——银行宁愿把钱借给国企，也不敢给民企房企。

市场更不给面子。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积降了12.9%，销售额跌17.1%，待售面积却涨了10.6%，堆到7.8亿平米。7.8亿平米是什么概念？按每套房子100平米算，能装下780万套，够2000多万人住。说白了，房子已经够住了，以前抢着买房的“增量时代”彻底结束，现在是“卖一套少一套”的存量博弈，谁能把现有的房子卖出去，谁才能活下来。

最关键的是玩法失效了。过去“盖得快、卖得多”就能赚钱，现在高杠杆玩不转了。万达就是典型——当年靠负债砸出商业帝国，现在要为每一分利息发愁。高盛的报告说得直白：房地产已经从“规模竞赛”变成“质量比拼”，能活下来的都是会算细账、懂运营的主，再也不是“胆子大就能赚大钱”的年代了。

四、洗牌下的众生相：有人退场，有人抢食

现在的房地产市场，早就不是“大家一起赚”的热闹场面，分化得越来越明显，我身边人的经历就能说明问题。

头部房企正在收割市场。2024年百强房企拿地92.5%都集中在一二线城市，三四线成了“弃子”。我表哥在华润置地做招商，他说他们去年光商业地产就赚了100亿净利润，“以前还跟万达抢项目，现在万达卖项目，我们捡好的接”。高盛预测，到2035年前30大房企市场份额会冲到60%以上，前10强能占一半，“强者恒强”不是空话，中小房企要么被吞并，要么直接退场。

城市之间的差距更刺眼。北京、上海的核心地段房价还稳得住，我同事去年在上海徐汇买的房，今年还涨了5%；可三四线城市呢？云南文山2025年9月新房均价5751元/平，环比降0.42%，我老家在文山广南，去年买的房，今年挂出去三个月都没人问，中介说“能保本卖就不错了”。房企都在往高能级城市挤，毕竟只有人口和产业撑得起的地方，房子才卖得出去。

但最扎心的是普通人的痛点。2024年全国烂尾项目达823个，实际涉及的住宅近900万套。郑州烂尾率29%，每三套就有一套烂尾；永威西棠更被称为“最高学历烂尾楼”，2500户业主里2000个本科以上学历，有业主在业主群里说“掏空六个钱包买的房，现在只能看着工地荒草长到半人高”。这些烂摊子，都是高杠杆时代留下的后遗症，最后买单的还是普通人。

五、未来不是没路，只是换了走法

别以为房地产要完了，我那个做财务的同学说：“不是行业不行了，是以前的玩法不行了，现在活下来的都在换赛道。”

轻资产成了新出路。碧桂园的凤凰智拓靠代建一年接200多个项目，管理面积近2000万平米，从保障房到产业园全拿下，还评上了“代建领先品牌”；蓝城更早就靠代建安置房打响名气，杭州龙坞安置房被称为“中国最美安置房”，业主说“比商品房还舒服”。说白了，以前靠盖房赚钱，现在靠管理赚钱，就像从“开饭店”变成“做餐饮管理”，不用自己投钱，赚管理费更稳。

新兴业态正在冒头。泰康搞“保险+康养”，大清谷项目靠前端收保费、后端做养老服务赚双份钱，我爸妈去参观过，说“住那比养老院舒服，还能顺便理财”；万科随园嘉树卖养老公寓会员资格，回笼资金又稳又快。连商业地产都在转型，汇添富搞出全国首单“商改保”REIT，13.62亿募资给存量资产找到了新玩法——以前是“盖完卖完”，现在是“盖完运营，靠租金分红”。

对普通人来说，买房逻辑得彻底改了。高盛预测2035年二手房交易占比会达66%，跟美国现在90%的比例靠拢。我身边越来越多的人买房，不再看“能不能涨”，而是看“好不好住”：通勤近不近、周边有没有学校医院、小区物业好不好。房子再也不是“闭着眼买都涨”的投资品，那些想着靠炒房暴富的，早该醒醒了。

时代不会为任何人停留

看着视频里消瘦的王健林，再想想这几年房地产行业的变化，突然觉得很感慨。王健林的限高反转，像一记响亮的警钟——它告诉我们：那个靠胆子大、杠杆高就能造富的地产时代，真的落幕了。

从“野蛮生长”到“规范发展”，房地产的阵痛还没结束，但新生态已经在阵痛中萌芽。对房企来说，靠规模扩张的老路子走不通了，精耕细作、做好服务才是活路；对投资者来说，“买涨不买跌”的迷信该破了，核心城市的核心资产才值得盯；对普通人来说，房子终究是用来住的，踏实过日子比啥都强。

你身边有没有因为楼市变化受影响的事？比如朋友买的期房延期交房，或者小区房价跌了不少？欢迎在评论区聊聊，咱们一起看看这个“新地产时代”到底该怎么过。

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