地盘说

买房子，买的到底是什么？

■ 撰文 | 李成蹊 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

房地产行业“金九银十”再现，部分房企销售业绩出现回暖。

克而瑞数据显示，2025年9月，TOP100房企单月实现操盘口径销售金额2528亿元，同比增长0.4%，环比增长22.2%。

不过，销售端的回暖，无法掩盖地产行业的结构性差异，楼市销售端分化仍较明显。

这一情况在郑州更加具象化。

节前位于中原老城的改善项目中原颂二期開元首开劲销3.6亿，刚刚过去的国庆假期，開元又将8600万揽入囊中；美盛大港湾销售超1.8亿；此前五开五罄的北龙湖现象级楼盘金茂璞逸云湖，8天时间取得1.65亿傲人成绩......

这些郑州主城主打改善的“好房子”，依然是当下买房人参照的重点。

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更懂生活

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主城改善项目锋芒毕露，“好房子”更是成为郑州楼市的流量担当。

四代宅的高得房率、大露台和标配会所一时赚足了眼球，但能给业主带来充分视野和最大的舒适度的项目屈指可数。

郑州首个河岸四代宅洋房—招商·揽阅入市，不光要引领住宅“场景时代”革新，更是对“松弛生活”的场景重构。

招商·揽阅位于贾鲁河北岸的滨河路与金杯路交汇处，占地约65亩，容积率2.49，规划3栋高层和9栋洋房，是郑州唯一一线河景的四代洋房社区。

©招商揽阅区位示意

122-169m²户型面积段，定位改善。

其中143m²主力洋房户型，南北双露台+宽厅设计，南向约13.5米大尺度面宽；通厅式阳台与露台联动，双入户设计，北侧公共外露阳台可全明采光，还能直接入户家政阳台。

揽阅打造的郑州首个超150米酒店式归家门庭，以分段式设计搭建起一场从城市喧嚣到生活静谧的自然过渡。

©招商·揽阅门庭实拍

大门两侧为月光米石材景墙，石材肌理温润如凝脂，浅米色在阳光下泛着柔和的光泽，不与城市繁华争艳，却自带沉静的辨识度。

社区主入口台阶，利用场地高差融入“逐浪”设计，门厅中央一棵76年树龄的乌桕巍然挺立，树冠穿过顶部 "泗水归堂" 的圆形天井，与天光自在对话。

©招商·揽阅实景

约1500m²下沉庭院与约2000m²度假会所、架空层联动，构建多功能复合空间，落日茶亭的清茶、泳池派对的松弛、水下剧场的光影、日咖夜酒的烟火……十大松弛剧场，覆盖了从家人独处到欢聚的所有需求。

©效果示意

从小区步行约200米即达贾鲁河生态河岸线，超宽河景视野将碧波绿意纳入日常。下楼即是观光步道、垂钓平台、滨水漫道，让“家门口的度假”成为生活常态。

©家门口的度假实景

在这里，河岸资源不再是“少数人的特权”，而是所有业主的日常。

事实证明，招商·揽阅所呈现的，不光是人性化的设计理念，满有温情的家庭生活场，更是一场永不落幕的生活盛宴。

2 他山之石

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解码“好房子”，从多维度定义理想人居。

郑州地产自媒体矩阵研学行，在这个月先后走进了地市优秀房企南阳建控地产和四代宅改善标杆中鼎·凤麟天阙(河北邢台)。

参访建控地产项目时，恰逢旗下岳麓书院美学体验馆开放盛典。

这座由建控地产与荟柚康养联袂打造的全龄全景康养住宅，在首发亮相当天，就有超1万组意向客户、2000+地产同行、200多家郑州和南阳媒体到场，轰动整个南阳。

©开放现场实景

作为亚洲重奢康养豪宅，并非开发商自己的夸大其词，而是源于“主城区、市府旁、五完学区、低密度纯住宅”等多重稀缺的叠加。

岳麓书院以“健康”为核心突破点，打破市场传统豪宅的认知，满足家庭全生命周期的成长需求，通过创新优化，实现约104-126%超高得房率。

©岳麓书院效果示意

国庆假期，岳麓书院实现成交均价第一、成交面积第一、成交总额第一，全域霸榜南阳楼市豪宅。

这一傲人成绩的取得，是建控地产9年7城21盘的坚实足迹。

从邓州建业森林半岛到高端洋房至尊府、金尊府、世尊府，从唐河48万方城市综合体江山汇到100万方恢弘巨筑江山赋，从南阳中梁首府、方城中梁首府再到南阳建业建控・岳麓书院、南阳建控九如府......

©岳麓书院效果示意

能成为南阳地区成长最快、极具发展潜力的房地产企业之一，不光得益于建控地产零负债的稳健财务状况，更因为企业创始人敏锐的洞察力，在杜绝盲目扩张与激进拿地的同时，俯身深耕区域市场，与城市的发展同频共振。

当优质康养服务成为豪宅的标配，当开发商开始比拼服务运营能力，地产行业的竞争，已经进入到新的纬度。

真正的奢居，从来不是简单的钢筋水泥堆砌，而是对圈层生活方式的精准回应。

凤麟天阙是中鼎集团学习金沙后，携手徐辉设计打造的创新住宅作品力作，首开热势劲销2.3亿元，取得去化率85%的亮眼成绩。

©中鼎·凤麟天阙参访现场

作为中鼎集团具有迭代意义的高端豪宅产品，凤麟天阙南北向序列轴规划了核心景观、中心景观和次中心景观三进院落空间，结合“W”型及“V”型的楼宇布置，在楼宇两侧衍生出二级景观空间及宅间景观，层层递进，铺垫归家仪式感。

结合邢台古都遗韵进行创新立面设计、动静双下沉会所、6.6米通高朗阔空间、局部近8米的阳台无柱空间、突破常规的“空中院墅”、LDKB+1的功能区域组合......

©中鼎·凤麟天阙效果示意

中鼎·凤麟天阙前沿的产品设计、卓越的产品细节、精细的施工工艺，吸引全国18城市800余组专业考察团参访学习。

这也有力证明了，徐辉设计坚持“以设计引领成本控制下的高品质建造”，正成为房地产下半场破局的关键。

3 市场感应

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过去的这个九月，郑州地产圈的努力都投射在热点事件上。

9月14日，在万众瞩目下，郑州首座游艇度假全维实景示范区在中海·峯境叁號院璀璨绽放。

©开放现场实况

超120米奢阔门楣，以9.9米的高度耸立；门庭中央生命之树向嵩阳书院将军柏致敬，400m²风雨连廊、1400m²下沉会所......一连串的数字犹如重锤擂鼓，将高奢人居迸发出全新的想象。

以西园雅集为蓝本打造的约4200m²宋韵山水景观示范区呈现，朗悦深耕高新区的大成之作让人印象深刻。

©朗悦·凤栖云阶实景

9月15日，朗悦·凤栖云阶首开去化90%、销售106套；产品为130-230m²封窗交付的大平层，无露台，地暖通铺到阳台，毛坯交付。

这个宋风味儿十足的楼盘，是郑州高新区的颜值与流量的担当，也是品质担当。

南环公园旁、地铁口，西南王亚星的迭代之作，带着“郑州首个私密四代宅”的光环，想不被关注都难。

9月20日，亚星·观樾首开即去化92%，是购房者对改善产品的期待，更是对房企亚星的高度认可。

©亚星·观樾效果示意

郑州西南王，在产品进化上迈出了最坚实的一步，也是自我证明的关键一步。

相比楼市的火热与新项目的品质大比拼，郑州的每一次土拍都牵动人心，这次是北龙湖11号地。

地块在北岸、紧邻龙源路、直面一线湖景，清华附中+4号线地铁口+高端产业园的顶级配套，把地块素质拉满。

©北龙湖11号地示意（图：楼八）

可能是15亿的总价，令一众房企望而却步。最终央企金茂在9月24日，以152350万元无溢价拿下。

不出意外，该地块会复制璞逸云湖的高品质、快节奏的操盘思路。值得期待。

9月26日，越秀郑轨·金水观萃举行城心生活发布会在郑州丹尼斯大卫城洲际酒店举行。

金水路、大石桥、双地铁、双学区，光这几个关键词，就带着强烈的昭示性。

©越秀·郑轨金水观萃效果

作为郑州首个双线TOD与POD创新驱动的四代住宅，越秀·郑轨金水观萃的面市，足够吸睛。

市政府旁首个四代宅，得房率洋房125%、高层115%，仅276户的小区做了包括恒温泳池在内的奢华酒店式会所......

©中原颂二期開元效果示意

作为中原老城年度神盘的提档升级，通派龙湖·中原颂|開元会不会将热销延续？

9月26日的首开劲销3.6亿，便是最好的答案。

买四代宅买的是高得房率，还是大露台？窗前轮动的四季风景，才是终极答案。

9月30日，保利·山水和颂样板间正式开放。郑州迎来了首个有山有水的四代宅，就问你心动不心动？

©开放现场

关于这个楼盘，我们曾有专门的价值解读，请点击查阅。

纸上得来终觉浅。

对购房者来说，单看一份热门楼盘榜单，或许并不会对市场有全面感知，当你看完之后再走进售楼部，楼市的一些奥妙，也就迎刃而解了。

©郑州地产自媒体矩阵2025年9月份联合榜单

部分图片来自网络，版权归原作者所有。

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