蚌埠：将南城新区建设成型，固镇县面临的难度有多大？

城区扩张不是地级市中心城区的专属，县级市、县的城区同样可以。

在城区的扩张进程中，除了以老城区为起点向外自然延伸外，划定一片区域打造“新城”、“新区”的方式同样普遍。

在蚌埠市的固镇县，哪个区域承担着本县“新城”的角色？

对于这个问题，南城新区（又称南城区）是公认的答案。

顾名思义，这片区域位于固镇县城以南，若建设成型后，固镇县城就能大致以浍河为界形成北城（老城）、南城（新城）的空间格局。

但结合现阶段的情况来看，南城新区经过了十余年的建设后的建成规模似乎并不理想，虽然道路网已经颇具规模，但尚未全部实现规划方案里的布局。至于地块开发方面，虽然陆续落成了部分居住区和学校、医院，以及谷阳城遗址公园，但尚未建设的地块相对更多，甚至包括一些未拆迁的区域。

这不禁让不少网友心存疑惑，为何南城新区的进度相缓慢？将南城新区建设成型面对的难度有多大？

将南城新区建设成型，固镇县面临的难度有多大？

一、固镇南城新区划定的空间范围相对较大，仅在理论上就拉长了新区的建设周期、增加了成型难度

固镇的建制毕竟只是县，县级的财政实力、融资平台、用地指标等自然比不上地级市的城区，所以对“新城”的打造不需要追求大。

对比地级市城区内的“新城”而言，固镇南城的空间范围肯定不算大，但相较于自身既有的县城而言，南城又相对较大，浍河以南、台桑路（尚未修建）和刘集路以北、湖沟路以东的区域以及浍河与京沪铁路之间的空间范围甚至大于固镇浍河以北的城区范围，若南城新区实现了全部开发，无异于再造一座固镇县城。

可浍河以北的城区毕竟是固镇设镇至今才有的发展成果，要一二十年内就在浍河以南打造出一个规模更大的新城几乎不可能。

二、固镇县并非人口大户，这很大程度上制约了南城新区在过去十几年间的建设用地出让进程、资源注入进度

建设“新区”、新城虽说是各地的政策性行为，但如何丰富里面的“内容”则更多的是市场行为。既然是打造“新区”，首要满足的功能就是居住，而居住功能又需要依托于人口数量，毕竟能有相对可观的人口数量涌入新区，才能体现出居住功能。

假设固镇县是一座常住人口多达90多万甚至一百多万的人口大县，那么即使剔除城区的人口后，乡镇、农村的人口规模仍然相对庞大，在城市化率连年上涨的客观形式下，乡镇和农村人口都是潜在的“进城”主体人群，这就给南城新区的住宅用地出让、居住区建设提供了人口基础。

因为在人口数量的优势下，不仅本土型地产企业会参与其中，甚至县级对业内大型企业的招引成功率也会大大提高，毕竟相较于中小型企业而言，大型企业带来的资金更雄厚，项目的烂尾概率更低，强大的品牌效应会带来商业效应、宣传效应。

但现实情况是固镇县的全域常住人口仅50万左右，虽然在蚌埠市内部算是人口较多的，但在安徽省乃至周边的省份里都算不上人口大县，即便过去十余年间是国内的“大基建”时代，固镇相对较少的人口数量未能在无形之中助力南城新区“抬高身价”，从而在居住区规模、商业入驻等项目上未有相对可观的收获。

三、土地交易市场、房地产市场从2022年至今都在低谷期，土地出让金的骤减直接放缓了各种基建项目的进度

城市道路管网修建、居住区和商业体建设、医疗和教育设施建设、产业搭建等终究是建设新区绕不开的内容。

要实现这些功能在新城的多元化布局、错位布局，要么需要对新区的既有村庄、社区、厂房进行征迁后将地块挂牌出让，要么是将农田转化为可建设用地后挂牌出让。

但现阶段的客观情况却对固镇南城新区带来了很大的挑战，因为从2022年年初开始低迷的市场行情使得建设用地出让面积、土地出让金大幅下降。这既意味着各种居住和商业化的基础设施再也不容易“批量式”拔地而起；又意味着当地无法充分利用土地出让金这项收入投资各种公共性基础设施建设。

所以对固镇而言，尽管南城新区是固镇县城向南发展的阵地也难以在未来数年间提速。