从“严控”到“救市”：石家庄楼市政策为何180度转弯？

石家庄一处房产交易中心，市民在咨询台前排队办理业务，墙上的“公平交易”字样格外醒目。

“300平米的村证房以前只能卖150万，现在银行评估价直接涨到200万。”2025年5月，石家庄城中村村民老王手持新领到的房产证，笑逐颜开。

与此同时，在裕华区某次新小区，商品房业主们却在业主群里讨论激烈：“同户型回迁房挂牌价比我们低30%，房子怎么卖？”

这一喜一忧的背后，是石家庄楼市政策从“严控”到“救市”的180度大转弯。这场转变并非突然发生，而是一场精心布局、应对市场变化的必然选择。

01 政策巨变，从限制到刺激的急转弯

时光倒回2017年，石家庄楼市曾迎来一剂猛药。当年，石家庄市政府出台《关于加强房地产市场调控的补充意见》，明确规定“本市户籍居民家庭自发文之日起新购住房的，五年内不得上市交易”。

这一严厉政策旨在给过热的房地产市场降温，非本市户籍居民家庭在购买首套住房时，也需提供近3年内连续缴纳24个月及以上个税或社保证明。

“房子是用来住的，不是用来炒的” 这一总体定位成为了当时政策的基石。

然而，七年之后，石家庄的房地产政策已经完全转向。2024年6月，石家庄市住房和城乡建设局发布了《关于优化当前房地产政策的措施》，推出了购房补贴、以旧换新等一揽子激励措施。

政策规定，购买90平方米以下住房补贴5000元/套；购买90-144平方米住房补贴10000元/套；购买144平方米以上住房补贴15000元/套。

更引人注目的是，2025年1月，石家庄市住建局和财政局联合发文，宣布将购房补贴政策有效期延长至2025年6月30日。政策延续的决定，表明政府对楼市支持的决心。

02 市场剧变，26万张房本冲击楼市

石家庄政策急转弯的背后，是市场供需关系的根本性质变。

2025年5月，一则官方数据引发石家庄楼市震荡：26万套无证房即将完成确权登记。这个数字相当于全市当前二手房挂牌量的3.8倍，意味着每7个石家庄家庭中就有一套房屋面临价值重构。

这场由政府主导的“产权规范化行动”，让石家庄173个城中村的居民迎来利好——村证房转市证后，拆迁补偿标准提升、抵押贷款渠道拓宽、交易限制解除。

然而，大量低价房源涌入市场，也给商品房业主带来了巨大压力。

贝壳找房数据显示，5月以来石家庄二环内二手房新增挂牌量激增45%，其中65%为刚取得房本的回迁房和村证房，部分房源挂牌价低于同地段商品房35%。

桥西区房产中介小李透露：“二环外新增挂牌价普遍在6000-8000元/㎡，北郡小区有业主挂出4800元/㎡的低价。”这种价格踩踏源于供给结构失衡——新增房源中78%为楼梯房、60%房龄超15年。

03 政策组合拳，全力激活房地产市场

面对市场的剧烈变化，石家庄市政府打出了一系列政策“组合拳”。

除了购房补贴外，石家庄还推出了 “以旧换新” 政策。支持个人存量住房通过以旧换新方式换购新建商品住房，无论是通过市场交易还是市属国有企业收购方式，均补贴换购房人10000元/套。

同时，石家庄充分发挥公积金作用，降低住房公积金贷款首付款比例，购买首套住房申请公积金贷款的首付款比例不低于20%。

更引人注目的是，双缴存人员最高贷款额度提高至100万元，这一额度对于石家庄的房价水平来说，覆盖能力相当可观。

此外，石家庄还实施了“商转公”政策，允许符合条件的商业贷款置换为住房公积金贷款，减轻了已购房群体的还款压力。

04 深层原因，土地财政与民生保障的双重压力

石家庄楼市政策大转弯的背后，还有着更深层次的原因。

确权风暴不仅改变了市场供需关系，还直接影响了地方政府财政收入。26万套房产证预计带来8.5亿元契税收入，相当于石家庄2024年土地出让金的17%。

而土地市场本身已面临巨大压力——2024年石家庄土地流拍率达38%。在土地财政难以为继的背景下，激活房地产市场交易，促进契税等相关税收增长，成为政府的现实选择。

同时，公共服务缺口问题也随着确权行动浮现。某确权小区业委会主任反映：“2000户新增业主涌入，片区小学学位缺口达280个。”此类问题在32个重点学区显现，教育配套压力加大。

金融风险的隐忧也不容忽视。某银行风控部门指出：“确权农房评估价虚高25%，需警惕价格回调风险。”

防范金融风险，成为政策调整的重要考量。

05 国家导向，从“严控”到“止跌回稳”的转变

石家庄的政策调整，与国家队房地产政策的整体转向一脉相承。

2025年3月，国务院总理李强在政府工作报告中提出，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。值得注意的是，这是“稳住楼市”首次明确写入政府工作报告。

政府工作报告还进一步明确，“因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”。

这为地方政府调整房地产政策提供了明确的政策依据。

2025年10月，住房城乡建设部在“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会上，进一步明确了 “四个取消、四个降低、两个增加” 政策体系。

包括取消限购、限售、限价及普通与非普通住宅标准划分，降低住房公积金利率、房贷最低首付比例等。这些国家层面的政策导向，为石家庄的政策调整提供了有力支持。

06 未来展望，石家庄楼市的机遇与挑战

石家庄楼市政策的调整，已经初步显现效果。

2025年1-8月石家庄房地产市场数据显示，城发投集团以139.48亿元销售额领跑房企榜单。当地商品住宅成交均价15766元/㎡，120-160㎡户型成为市场主力。

这表明改善型需求已成为市场主导，购房者更注重居住品质升级。

然而，市场仍面临严峻挑战。26万套存量房入市后，新房去化周期从14个月延长至21个月。大量老旧房源涌入市场，导致二手房市场从“品质竞争”转向“价格博弈”。

针对不同群体，市场分析师提出了差异化策略：

多套房持有者应考虑抛售老旧房源，置换核心区次新房；

刚需购房者可关注二环内2015年后电梯房，此类房源受冲击较小；

村证房业主则可组建“资产联盟”，计划集体抵押融资发展项目。

长远观之，这场确权运动本质是中国城镇化进程中的产权制度革新。它既释放了城中村居民的资产潜力，也颠覆了传统商品房逻辑。

未来几年，石家庄楼市将进入新的运行轨道。政策层面可能会继续优化，尤其是在“好房子”建设、住房品质提升方面进一步发力。

石家庄楼市正从规模增长向质量提升转变，从“有没有”向 “好不好” 过渡。

所有市场参与者都需认识到，房地产市场的底层逻辑已经改变，过去那种只涨不跌、普涨大涨的时代一去不复返。