房子跌回十年前，有人却抄底翻身！楼市惊天分化，你该卖还是抢？

哈喽，大家好，小今这篇楼市解读，主要来分析房价下跌未停、城市分化加剧，买房卖房纠结不已，看清供需逻辑和核心机会才不踩坑。

最近跟朋友聊天，总绕不开一个话题：房子。这年头，房子就像个谜，有人咬牙切齿地看空，觉得要跌穿地心；有人却眼巴巴地盼着抄底，生怕错失良机。

到底该听谁的？依我看，与其人云亦云，不如咱们自己把这楼市的“罗生门”看个明白。因为现在的楼市，用一个词形容最贴切：分化。不是一起涨跌，而是各自精彩。

话说在南昌经开区，有套万科的学区房，那是2017年的时候，以9000块一平米的价格被人收入囊中。当时多风光啊，学区房，大品牌，谁不羡慕？可转眼到了2025年10月，这房子实际成交价竟然跌到了7887元/平米。

你说跌就跌吧，可有意思的是，同小区那些房东，挂牌价还死死地守在10251元/平米，一分钱不让步。

这事儿多有意思？一边是实际成交价的“骨感”，一边是挂牌价的“丰满”。这不就是咱们老百姓常说的“两张皮”吗？卖家心里有杆秤，觉得自己房子值这个价，轻易不愿降；买家呢，兜里的钱也攥得紧，不便宜不买。

这中间的鸿沟，就是当下楼市最生动的写照：它还在跌，但不是所有地方都一泻千里；它在变，但有人死守，有人却在加速“离场”。

全国房价“温度计”：冰火两重天

国家统计局发布的10月份70城房价数据，就像一根温度计，清清楚楚地告诉我们，这波“降温”，到底哪儿冷，哪儿还没那么冷。

先看新房。

一线城市：相对淡定，只跌了0.3%。

二线城市：稍微凉快，降了0.4%。

三线城市：哎哟，凉得有点透心凉，环比跌了0.5%，而且跌幅还在扩大。

这说明啥？说明越是小城市，新房卖得越吃力。大城市虽然也降，但跌幅可控，像是有个“空调”在调节。

再看二手房，这更能看出市场真面目。

全国70个城市，竟然没有一个上涨的！这可真是“普跌”啊。

但同样是跌，一线、二线城市跌幅比上个月收窄了一点点，这意味着政策刺激可能开始见效了。

可三线城市呢？非但没收窄，跌幅反而扩大到了0.7%，这已经是连续第41个月环比下跌了！这可不是小数字，这是连续三年多都在跌啊！

一线城市“内部分裂”：上海一枝独秀？

你以为一线城市就稳如老狗，万无一失了？那可真错了！一线城市内部，也是“兄弟阋墙”，分化得厉害。

就拿上海来说，新房同比还能涨5.7%，环比也能涨0.3%，简直是全国楼市的“模范生”。可扭头看看北京、广州、深圳，都在跌。尤其是广州，同比跌了4.2%，这跟上海简直是天上地下。

而且，即便在上海内部，也分得清清楚楚：陆家嘴那种核心地段，房价依然坚挺，就像个不倒翁。

但你往外环一瞧，像仁恒东郊花园、唐镇这些地方，房价已经跌回2016年开盘时的水平，有些楼盘跌幅甚至超过三成。更惨的是那些“老破小”，比如静安彭浦新村，单价跌回了十年前，2.64万/平米，简直是“梦回大清”。

这种“核心区稳如泰山，外围区大受打击”的现象，在北京、广州、深圳也都普遍存在。粗略一算，四大一线城市房价，普遍都回到了2016年左右的水平，距离高点平均跌了30%到40%。

谁在买房？谁在卖房？

为啥会这样？说到底，就是供需关系变了。

过去咱们总说“房子稀缺”，现在呢？“十四五”期间，全国卖了50亿平方米的新房，想想这得有多少房子！而且，现在有15个省区市的二手房交易量已经超过了新房。刚需大多都去淘二手房了，觉得划算。那新房谁来买呢？主要就是那些想换大房子的“改善型”需求。

更糟糕的是，不少城市房子库存太多，大家手里的房子一多，自然就不值钱了。这就像菜市场，菜多了就得降价卖。

虽然市场整体在调整，但也不是没有亮光。一个明显的趋势是：改善型需求，成了新房市场的顶梁柱。

2025年1月到7月的数据显示，重点30个城市里，120到144平米的大户型成交占比已经达到了30%。像杭州、成都这些二线城市，甚至超过了50%。上海上半年出现的25个“日光盘”，基本都是千万级的豪宅。北京、成都的千万元级楼盘成交量，同比分别涨了67%和51%。这说明啥？说明有钱人对大房子、好房子的需求，依然旺盛。他们不是不买房，而是要买更好的房。

开发商也看明白了这一点，拿地都往核心城市的核心地段挤。北上深、杭州、成都这些地方的优质地块，经常能拍出高价。一线、二线城市的住宅用地出让金都在涨，而三四线城市却在跌。土地市场这种“强者恒强”的马太效应，直接决定了楼市未来依然会是“好地段、好产品”吃香。

老百姓，到底该怎么做？

看到这里，你可能要问了：那我们普通老百姓，在这波楼市大潮里，到底该怎么趟水？

如果你是房东：

手里有学区房，或者品牌开发商的好房子，而且暂时不急着用钱，我的建议是：**租出去！** 就像南昌经开区那套房，就算跌了点，每月也能租个1500到2000块，这笔租金能多少帮你弥补房价下跌的损失。

但如果你是急着变现，那可就别纠结挂牌价了，该出手时就出手！ 因为短期内，房价到底的迹象还真不明显，犹豫只会让你错失卖房的好时机。

如果你是买家：

现在正是房价的调整期，从性价比来看，确实是个不错的入场时机。尤其是核心城市的改善型房源，选择多，价格也比以前理性多了。

最近“老破小”又火了，因为总价低、离核心城区近，有些还有好学区，确实值得考虑。但你买之前一定要做足功课，看看这个城市的人口有没有流入？有没有产业支撑？库存量大不大？这些才是决定你这房子未来能不能保值的关键。别光看总价便宜就冲动入手。

现在央行的调查显示，不到10%的人觉得房价会涨，市场情绪确实比较悲观。但换个角度看，这其实也是楼市从过去“野蛮生长”向“高质量发展”转型的一个过程。未来，开发商会更注重打造好产品，政策也会持续发力，让优质的房子能够匹配真正的需求。

所以，对咱们普通人来说，与其天天盯着房价涨跌而焦虑，不如好好看懂现在楼市的“分化”本质，然后结合自己的实际情况，理性地做出选择，这才是最重要的。