先说一句实话：现在大家聊房子，基本都绕不开两个词——“担心”和“纠结”。

为什么？因为手里有房的人，看着这几年房价一路回调，心里不是滋味；想买的人呢，又在担心现在是不是“接盘”。

其实，有一个数据特别值得注意。央行在2019年做过一次全国城镇居民家庭资产负债调查，结果显示，有41.5%的家庭，拥有两套及以上的住房，户均拥有1.5套，住房资产占家庭总资产的比重接近六成，房贷更是家庭负债里的绝对大头。

这就带来一个问题：如果今明两年，房价继续下跌，最先难受的，很可能就是这批“多套房家庭”。不是说一定会跌，而是“如果继续跌”，他们会面临4个很现实、也很扎心的问题，提前搞清楚，总比事到临头手忙脚乱强。

第一个问题：账面财富大幅缩水，

很多家庭心里都有一个“资产小本本”：我家这套房当年多少买的，现在大概值多少，那套房又是多少，加起来觉得自己挺富。但房价一旦开始往下走，这个小本本上的数字就会越来越不好看。

比如，一套高峰期能卖300万的房子，现在跌个20%—30%，账面一下就少了60万到90万；要是手里有两三套这样的房子，那就是百万级别的“蒸发”。这还不是最要命的，最要命的是，很多家庭是靠“房子肯定涨”的信念做长期规划的——孩子教育金、养老金、应急备用金，都指望着这套房子未来能卖点钱。

一旦房价连续几年调整，这些规划可能都要重新盘算，有的家庭甚至会发现，自己辛苦攒了几十年的“家底”，在账面上缩水了一大截。这种心理落差，比单纯亏钱更折磨人。

第二个问题：房子卖不掉、租不出去，现金流吃紧

最近这两年，很多人都有个感觉：想卖房的人多了，真正成交却没那么容易。

各地二手房挂牌量普遍都不低，不少城市挂牌量十几万、二十几万套，想卖就得不断调低价格，有的地方“以价换量”都快成常态了。对多套房家庭来说，这意味两件事：

第一，想变现，要么降价幅度非常大，要么要等很久，资金被牢牢锁在房子里，急用钱的时候根本拿不到；

第二，原本想着“以房养房”，靠租金补贴月供，但很多地方租金回报率本来就不高，加上空置期拉长，算来算去，租金可能连房贷加物业费都不够。

结果就是：房子看着是一大笔资产，真正到了需要用钱的时候，却拿不出多少现金流。对那些高杠杆、多负债的家庭来说，这种情况特别危险。

第三个问题：房贷压力不减，收入一波动就容易绷不住

城镇家庭的负债结构里，房贷是绝对的主角，占比接近八成，多套房家庭往往背了不止一套房贷，杠杆并不低。这就导致一个很现实的问题：

房价下跌时，房子的市值在缩水，但你欠银行的钱一分不会少，月供雷打不动。尤其是二套房、三套房，贷款利率往往还比首套高，月供压力更大。

这时候，如果家里出现任何收入波动——裁员、降薪、公司经营困难——本来还能勉强扛的房贷，一下子就可能扛不住了。最极端的情况，就是断供、法拍，房子没了，钱也没了，征信还黑了。

所以，不是说你现在收入稳定就万事大吉，而是要看你“万一出事”能不能扛得住，这一点很多人平时想得不够多。

第四个问题：持房成本上升，心理压力和消费意愿一起下降

很多人算账，只算房价涨跌，忽略了“持有成本”。

物业费、取暖费、电梯费、维修基金、未来的房产税或者持有环节税收……这些钱都是按年、按套慢慢掏的。房子越多，这些支出就越大，而且很多费用还在持续上涨。

更麻烦的是“负财富效应”：当大家发现，自己最大的资产——房子——在持续贬值，自然会觉得自己“没那么有钱了”，消费就会变得保守：旅游先不去了，大件先不换了，孩子的兴趣班、父母的体检，可能都会往后拖。

这不是小气，这是人的本能反应。可当千千万万的家庭都开始“不敢花钱”的时候，整个经济消费端就会承压，反过来又影响就业和收入，形成一种心理上的恶性循环。再加上看着自己手里的房子一年不如一年，很多人会焦虑、失眠，甚至因为资产问题跟家人吵架，生活质量受影响。

不是所有房子都一样，分化会很明显

现在市场还有一个特点：分化特别明显。

一线和强二线的核心地段、好学区、高品质小区，相对抗跌，有的甚至还能稳住或者略有上涨；而很多三四线城市、远郊盘、老破小、配套差的小区，下跌时间长、跌幅深，去库存压力很大。

对这41.5%的多套房家庭来说，如果你手里的多余房产，正好是在这些弱城市、弱地段，那接下来要面对的问题，可能比上面说的还要严重；如果你手里多是好城市好地段的优质房产，那抗压能力会强一些，但也不代表完全没事，只是“缓冲期”更长一点。

那么，这批家庭现在可以做点什么？

第一，先给自己做一次“家庭资产负债体检”。把名下所有房产的市值、剩余贷款、月供金额、租金收入、家庭每月固定支出和可支配收入，一项项列清楚，算一算：

如果房价再跌10%—20%，你会亏多少？

如果收入减半，你还能撑几个月？

哪些房子是“拖油瓶”，哪些是真正的压舱石？

第二，对那些位置差、租金低、空置时间长的房子，认真考虑要不要适度减仓。不是让你一刀切全卖了，而是“卖一部分差的、留一部分好的”，用现在的价格换回现金流和安心。如果一味赌未来“一定会反弹”，有可能会等来更长时间的去库存周期。

第三，稳住现金流和收入来源。在经济和行业都有波动的时候，保住主业收入、谨慎新增高杠杆投资、少碰“以房养贷、以贷养贷”的模式，比什么都重要。未来几年，“稳”字当头。

第四，适当多元化一点资产配置。不要把全家财富都押在房地产这一只篮子里，适当配置一些存款、稳健型理财、保险等，哪怕比例不高，也能在关键时刻给你多一个选择，多一层缓冲。

最后说一句大实话：

房子，是生活的一部分，但不是全部。房价涨涨跌跌，我们控制不了，但我们可以控制自己的节奏和准备。提前想清楚、算明白，比等到风来了再着急，强太多。