新房背刺二手，市场走向何方

家人们，今天咱来聊聊现在这魔幻的房地产市场！你们知道吗，现在二手房价格正在被新房疯狂 “背刺”，这可能是房地产市场有史以来最让人看不懂的时候了。

就拿 7 月 7 日这一天来说，一边，深圳龙华区一宗土地出让，那竞争叫一个激烈，经过 108 轮厮杀，中海地产最终以 23.7 亿元成功竞得，折合楼面价约 3.8万元 / 平方米，溢价率高达 40.7%。另一边呢，深圳市房地产中介协会公布的数据显示，截至 7 月 7 日，深圳共有 7.5万 套有效二手房源在售，比上周又多了 1311 套，在售量直接创下历史新高。同时，深圳 6 月二手房成交周期为 244 天，虽说环比减少了 13 天，但和去年同期相比，还是长得吓人。

同样是一个市场，新房市场土拍高溢价不断，二手房市场挂牌量却蹭蹭往上涨。这直接导致新房和二手房市场完全走出了两条不一样的曲线。二手房市场现在只能靠降价来换销量，而新房市场呢，部分重点城市已经开始涨价了。

为啥楼市会这么割裂呢？很大一部分原因在于所谓的 “第 4 代住宅”。就拿深圳龙华区这宗土地来说，容积率仅 2.8，比深圳大多数住宅用地都低。这意味着啥呢？以后在这块地上盖的房子，肯定是高层低密度社区，住起来别提多舒服了。而且得房率也比之前的住宅高很多。关键是，后期销售价格可能不会涨太多。这块地楼面价 3.8 万元左右，而该区域 6 月份新房成交价已经超过 6.3 万元，二手房价格普遍在 5.2 - 7.8 万元每平方米之间，周边很多新房的容积率还比它高。你说，这样一对比，新房能不好卖吗？位置好、容积率低、得房率高，价格还不算离谱。

可新房好卖了，对二手房市场来说，那就是沉重的打击。二手房市场现在不管是得房率还是容积率，都比不上新房，价格方面也没优势。所以，二手房市场现在想成交，基本只有降价这一条路可走。就算出台再多松绑措施，也很难稳住二手房价格。

就拿深圳来说，从去年 9 月份楼市开始大松绑，一线城市二手房价格都出现了反弹。国家统计局公布的 70 城房价数据显示，今年前三个月，深圳二手房价格环比都在涨，1 月涨 0.03%，2 月涨 0.08%，3 月涨 0.3%。可一进入 4 月份就开始跌了，而且跌幅越来越大，4 月份环比下跌 0.21%，5 月份环比下跌 0.5%。二手房价格一边由涨转跌，另一边挂牌量却还在创新高，这就是当下楼市的真实写照，典型的以价换量，被新房背刺的行情。

不过，大家也别只看到二手房市场这么惨的一面。从救楼市的角度来看，二手房成交量其实是在上涨的，这才是关键。深圳市房地产中介协会统计数据显示，2025 年上半年深圳二手房买卖合同共计录得 35106 套，比 2024 年上半年同期增长了 30.7%，这个涨幅可不小。二手房成交量涨了，就意味着会有更多业主卖了二手房去置换新房，这样就形成了一个闭环。新房市场这边把房子建得漂漂亮亮，吸引消费者；二手房市场那边以价换量，刺激业主置换，带动新房销售，背后的土拍市场问题也就解决了。看看今年上半年重点城市的土拍金额，都远超去年同期，有的城市上半年卖地收入都快赶上去年一整年了。

但话说回来，所谓的 “第 4 代住宅” 模式也不是万能的。首先，核心优质地块就那么多，而且这种模式也只能在重点城市玩玩。其次，二手房价格要是一直跌，时间长了，新房也就没什么性价比可言了。不过，话说回来，“第 4 代住宅” 确实能让楼市缓口气。重点城市新房销量起来了，土拍数据也好看了，就连民营房企现在都有拿地的意向了。

所以，现在托底楼市的策略就是，三四线城市大量收储闲置土地，毕竟房子实在卖不出去了。而在有改善需求的一二线城市，就给消费者提供优质的改善产品。只要房产还能流动起来，风险就不会像大家想象的那么大。我去年就跟大家说过一个观点，一套房子如果在一个人手里，价格从 500 万直接跌到 200 万，这人肯定受不了，大概率会出风险。但要是有三个人参与，500 万跌到 400 万，卖出去了；400 万跌到 300 万，又卖出去了；300 万跌到 200 万，还是卖出去了，这样风险就会小很多。这就是在挤压楼市泡沫过程中，流通的重要性。

大家再观察一下最近两年楼市大救市的节点，会发现往往不是房价下调幅度最大的时候，而是销量最低的时候。就拿统计局公布的 5 月份 70 城房价数据来说，一线城市二手房价格跌幅扩大趋势非常明显，5 月环比下跌 0.7%，而 4 月环比下跌只有 0.2%，一个月时间跌幅就扩大了 0.5%，这可是一线城市，房子总价高，跌的金额那可不少。但你看，6 月一线城市并没有出台楼市松绑措施，为啥呢？因为二手房销量还不错，起码比去年 924 救市之前高出很多。不过，随着销量持续下滑，估计大的救市政策也快出台了。

所以，我一直跟大家强调，要是你没有特别着急的买房需求，完全可以再等等。要是着急买房，而且确实有需求，那也可以买，但一定要先衡量好家庭债务。因为谁也说不准，你买的房子是处在从 500 万到 200 万这个价格下跌过程中的哪一个流通环节。

楼市这潭水现在很深，大家买房卖房，都得谨慎再谨慎啊！