新房背刺二手,市场走向何方

家人们,今天咱来聊聊现在这魔幻的房地产市场!你们知道吗,现在二手房价格正在被新房疯狂 “背刺”,这可能是房地产市场有史以来最让人看不懂的时候了。


就拿 7 月 7 日这一天来说,一边,深圳龙华区一宗土地出让,那竞争叫一个激烈,经过 108 轮厮杀,中海地产最终以 23.7 亿元成功竞得,折合楼面价约 3.8万元 / 平方米,溢价率高达 40.7%。另一边呢,深圳市房地产中介协会公布的数据显示,截至 7 月 7 日,深圳共有 7.5万 套有效二手房源在售,比上周又多了 1311 套,在售量直接创下历史新高。同时,深圳 6 月二手房成交周期为 244 天,虽说环比减少了 13 天,但和去年同期相比,还是长得吓人。


同样是一个市场,新房市场土拍高溢价不断,二手房市场挂牌量却蹭蹭往上涨。这直接导致新房和二手房市场完全走出了两条不一样的曲线。二手房市场现在只能靠降价来换销量,而新房市场呢,部分重点城市已经开始涨价了。


为啥楼市会这么割裂呢?很大一部分原因在于所谓的 “第 4 代住宅”。就拿深圳龙华区这宗土地来说,容积率仅 2.8,比深圳大多数住宅用地都低。这意味着啥呢?以后在这块地上盖的房子,肯定是高层低密度社区,住起来别提多舒服了。而且得房率也比之前的住宅高很多。关键是,后期销售价格可能不会涨太多。这块地楼面价 3.8 万元左右,而该区域 6 月份新房成交价已经超过 6.3 万元,二手房价格普遍在 5.2 - 7.8 万元每平方米之间,周边很多新房的容积率还比它高。你说,这样一对比,新房能不好卖吗?位置好、容积率低、得房率高,价格还不算离谱。


可新房好卖了,对二手房市场来说,那就是沉重的打击。二手房市场现在不管是得房率还是容积率,都比不上新房,价格方面也没优势。所以,二手房市场现在想成交,基本只有降价这一条路可走。就算出台再多松绑措施,也很难稳住二手房价格。


就拿深圳来说,从去年 9 月份楼市开始大松绑,一线城市二手房价格都出现了反弹。国家统计局公布的 70 城房价数据显示,今年前三个月,深圳二手房价格环比都在涨,1 月涨 0.03%,2 月涨 0.08%,3 月涨 0.3%。可一进入 4 月份就开始跌了,而且跌幅越来越大,4 月份环比下跌 0.21%,5 月份环比下跌 0.5%。二手房价格一边由涨转跌,另一边挂牌量却还在创新高,这就是当下楼市的真实写照,典型的以价换量,被新房背刺的行情。


不过,大家也别只看到二手房市场这么惨的一面。从救楼市的角度来看,二手房成交量其实是在上涨的,这才是关键。深圳市房地产中介协会统计数据显示,2025 年上半年深圳二手房买卖合同共计录得 35106 套,比 2024 年上半年同期增长了 30.7%,这个涨幅可不小。二手房成交量涨了,就意味着会有更多业主卖了二手房去置换新房,这样就形成了一个闭环。新房市场这边把房子建得漂漂亮亮,吸引消费者;二手房市场那边以价换量,刺激业主置换,带动新房销售,背后的土拍市场问题也就解决了。看看今年上半年重点城市的土拍金额,都远超去年同期,有的城市上半年卖地收入都快赶上去年一整年了。


但话说回来,所谓的 “第 4 代住宅” 模式也不是万能的。首先,核心优质地块就那么多,而且这种模式也只能在重点城市玩玩。其次,二手房价格要是一直跌,时间长了,新房也就没什么性价比可言了。不过,话说回来,“第 4 代住宅” 确实能让楼市缓口气。重点城市新房销量起来了,土拍数据也好看了,就连民营房企现在都有拿地的意向了。


所以,现在托底楼市的策略就是,三四线城市大量收储闲置土地,毕竟房子实在卖不出去了。而在有改善需求的一二线城市,就给消费者提供优质的改善产品。只要房产还能流动起来,风险就不会像大家想象的那么大。我去年就跟大家说过一个观点,一套房子如果在一个人手里,价格从 500 万直接跌到 200 万,这人肯定受不了,大概率会出风险。但要是有三个人参与,500 万跌到 400 万,卖出去了;400 万跌到 300 万,又卖出去了;300 万跌到 200 万,还是卖出去了,这样风险就会小很多。这就是在挤压楼市泡沫过程中,流通的重要性。


大家再观察一下最近两年楼市大救市的节点,会发现往往不是房价下调幅度最大的时候,而是销量最低的时候。就拿统计局公布的 5 月份 70 城房价数据来说,一线城市二手房价格跌幅扩大趋势非常明显,5 月环比下跌 0.7%,而 4 月环比下跌只有 0.2%,一个月时间跌幅就扩大了 0.5%,这可是一线城市,房子总价高,跌的金额那可不少。但你看,6 月一线城市并没有出台楼市松绑措施,为啥呢?因为二手房销量还不错,起码比去年 924 救市之前高出很多。不过,随着销量持续下滑,估计大的救市政策也快出台了。


所以,我一直跟大家强调,要是你没有特别着急的买房需求,完全可以再等等。要是着急买房,而且确实有需求,那也可以买,但一定要先衡量好家庭债务。因为谁也说不准,你买的房子是处在从 500 万到 200 万这个价格下跌过程中的哪一个流通环节。


楼市这潭水现在很深,大家买房卖房,都得谨慎再谨慎啊!

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更新时间:2025-07-11

标签:财经   二手   新房   走向   市场   何方   深圳   楼市   城市   二手房   销量   房子   住宅   上半年

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