重磅！中央部委新消息，房地产市场可能要变天了

说起买房，很多人不敢买期房，暴雷的例子实在太多了，收房货不对板还不算最惨的，碰上烂尾楼，这边要还银行利息，那边房子连影都见不着，那真是欲哭无泪。

然而期房预售又是众多开发商偏爱的销售方式，方便快速回笼资金，降低风险，其实这种风险是转嫁到了购房者的身上。国内开发商良莠不齐，屡屡出现的违约行为，经常引发巨大的矛盾，严重影响了房地产市场的信心。

近日出版的《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》中刊登了住房和城乡建设部部长倪虹题为《推动房地产高质量发展》的署名文章。

倪虹表示，要改革完善房地产开发、融资、销售制度。在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。

住建部部长倪虹在《推动房地产高质量发展》一文中明确提出的 “推进现房销售制，实现所见即所得”，并非对现有销售体系的颠覆式重构，而是房地产销售制度的结构性升级。这一政策包含双重核心逻辑：其一，通过 “现房交付” 从源头切断交付风险传导链，将购房决策从 “听承诺、看模型” 转变为 “察实物、验品质”；其二，构建 “现房为主、预售为辅” 的二元体系，对保留预售的项目强化资金监管，形成风险防控的双重保障。

从历史维度看，预售制诞生于住房短缺时代，曾通过 “提前回笼资金” 模式支撑了房地产行业的高速扩张，但其融资功能随市场发展逐渐异化 —— 从 “解决盖房资金不足” 转向 “支撑拿地扩张”，在监管缺位时极易引发资金挪用风险。如今全国现房销售占比已从 2020 年的 12.7% 跃升至 2024 年的 30.84%，2025 年前三月更是达到 36%，市场基础的变化为政策落地提供了现实支撑。​

二、民生维度：购房者权益保护的系统性革新​

现房销售制的最大价值，在于彻底重构购房者与开发商的权利平衡。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“所见即所得” 不仅能规避烂尾风险，更能解决 “宣传与交付不符” 的行业痛点。在预售制下，购房者需承担从签约到交房期间的资金占用成本、市场波动风险与工程质量不确定性，而现房模式将这些风险转移至开发商端，迫使企业以实物品质赢得市场认可。​

湖北荆门的城控・易居苑项目印证了市场的积极反馈 —— 作为现房销售试点，其 106 套房源开盘即售罄，这背后是购房者对 “零交付风险” 的强烈需求。对仍实行预售的项目，政策强调 “规范预售资金监管”，实则是筑牢风险底线：2024 年多地曝出的预售资金被挪用案例表明，仅靠企业自律无法保障资金安全，需通过第三方托管、节点拨付等机制实现 “资金跟着工程走”。​

三、行业维度：倒逼房企从 “高周转” 到 “精运营” 转型​

现房销售制对房地产行业的影响具有革命性。麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱指出，这一制度将显著提高行业准入门槛，加速中小房企出清。预售制下 “拿地 - 开工 - 预售 - 回款” 的快周转模式，其资金循环周期约为 12-18 个月，而现房模式需延长至 24-36 个月，对房企的资金实力与成本控制能力提出双重考验。​

但挑战中蕴含转型机遇。国务院发展研究中心王瑞民认为，现房销售将倒逼房企从 “规模扩张” 转向 “品质竞争”。在海南等试点区域，已出现房企主动升级建材标准、优化户型设计的案例，因为现房的实体呈现让品质差异直接转化为销售竞争力。从数据看，2024 年现房销售面积同比增长 19.1%，远超期房增速，显示品质导向的市场正在形成。​

四、实施维度：配套政策如何破解落地难题​

推进现房销售制需破解三大现实挑战：房企资金压力、新房供应节奏、地方土地财政平衡。对此，多地已探索出针对性解决方案：在资金支持方面，赣州延长现房项目土地出让金缴纳期限，九江给予购房者契税补贴；在需求端，山东将现房购房与公积金贷款额度挂钩，最高可上浮 10%，形成供需两端的政策合力。​

王瑞民提出的 “带定金现房销售” 模式颇具借鉴价值 ——10% 左右的定金由第三方托管，既为房企提供部分现金流，又避免购房者过早承担风险，还能为银行开发贷发放提供依据。这种创新机制既保留了市场灵活性，又通过制度设计防范风险，符合 “有力有序推进” 的政策基调。此外，优化土地供应效率、缩短规划报建流程等举措，能有效压缩开发周期，缓解房企资金占用压力。​

五、长远维度：房地产发展新模式的重要基石​

倪虹部长将现房销售制纳入 “开发、融资、销售” 三位一体的制度改革框架，凸显其在构建房地产发展新模式中的核心地位。当前市场正从 “增量扩张” 转向 “存量提质”，现房销售制通过强化品质约束，推动行业从 “造房子” 向 “造好房” 转型，与 “租购并举”“城市更新” 等政策形成协同效应。​

从国际经验看，德国的 “先租后买”、日本的 “成品房交付” 均以保障购房者权益为核心，其共性在于通过制度设计平衡各方利益。我国的现房销售改革并非简单照搬，而是立足国情形成的 “渐进式转型”—— 既通过试点积累经验，又通过配套政策缓冲冲击，最终目标是建立 “风险可控、品质可期、市场有序” 的房地产发展生态。​

结语：在改革平衡中迈向高质量发展​

推进现房销售制，本质上是一场从 “速度优先” 到 “质量优先” 的发展理念革命。这一政策既回应了购房者对 “安居” 的迫切需求，也为房企转型指明了方向，更彰显了政策层面对房地产市场 “软着陆” 的精准把控。随着配套政策的逐步完善，现房销售制将不仅能化解短期交付风险，更能为房地产行业的长期健康发展奠定制度基础，让 “居者有其屋” 真正升级为 “居者优其屋”。