重磅！又降息了，楼市利好，房价即将触底？

北京时间9月18日凌晨，美联储又宣布降息了。

这是美联储2024年12月以来的首次降息——下调25个基点，据说只有特朗普代言人投了反对票。

其实降息、提高开发商的拿地价格，都是对抗通胀的一种重要手段。

但现在对抗通胀已经不是核心问题了，美联储也正式释放一个信号：政策重心已从抗击通胀转向提振就业。

现在的经济萎靡、房地产市场下行，归根结底是大家的收入不够、收入预期不够、消费信心不够。

特朗普的贸易战打得再想，最终的经济还得靠民众支撑。说句难题的，中产想要守护住资产，也得有源源不断的韭菜。

否则只能是自己变成韭菜。

房贷利率与贷款市场报价利率（LPR）紧密相连，降息往往会推动 LPR 下行，进而促使房贷利率降低。以具体数据来说，若房贷利率从当前的 3.5% 降至 3%，贷款 100 万，贷款期限 30 年，采用等额本息还款法，月供将减少约 270 元，30 年下来，购房者节省的利息支出约为 9.7 万元。这对于刚需购房者而言，无疑是减轻了沉重的还款压力，使得更多原本因月供负担而踌躇不前的潜在购房者，开始重新审视购房计划，刺激了购房需求的释放。

对于改善型购房者，降息同样意义重大。他们在换房过程中，较低的房贷利率意味着整体购房成本的降低，能够以更低的代价实现居住品质的提升，这也在一定程度上激发了改善型需求的释放。然而，需要警惕的是，利率降低可能会引发部分投机者的关注，他们试图利用低利率环境进行炒房套利，这与我国长期坚持的 “房住不炒” 政策导向相悖。因此，政府在利用降息刺激楼市需求时，必然会采取一系列措施，严格把控信贷资金流向，防范投机性购房行为的抬头。​

改善开发商的融资环境​

房地产开发企业的资金来源广泛，其中海外融资占据一定比例。在过去，不少大型房企为了获取充足的资金，会选择在海外发行美元债，但较高的利率使得偿债压力沉重。美元降息后，房企的海外融资成本大幅下降，偿还美元债的利息支出显著减少。同时，美元降息常常会增强人民币的预期，这意味着房企在偿还外债时，换算成人民币的成本进一步降低。融资环境的改善，为房企拓宽融资渠道创造了有利条件，使他们能够获得更多的资金支持。​

有了充足的资金，房企能够更加从容地推进项目建设，确保项目按时交付，有效减少因资金链断裂而导致的烂尾楼风险。以恒大、碧桂园等大型房企为例，在过去利率高企时，其海外美元债年息高达 10% 以上，资金链承受着巨大压力。而随着美元降息，新债成本降低，存量债再融资也更为便宜，这使得他们有更多资金投入到项目开发中。然而，尽管融资环境得到改善，当前房地产市场需求端的疲软问题依然突出。如果市场上缺乏足够的购房者，房屋库存积压，单纯依靠金融政策改善融资环境，难以从根本上扭转市场的低迷走势。​

转变市场预期​

宽松的金融环境以及降息信号，对市场预期有着显著的影响。当市场预期利率将持续下降，房价可能企稳回升时，购房者的心理会发生变化。他们担心错过最佳购房时机，从而加快购房决策。回顾历史数据，在 2019 年美联储的降息周期内，深圳的新房成交量同比增长了约 20%。然而，当前中国经济在经历了疫情以及其他多重因素的冲击后，尚未完全复苏，居民对工作稳定性和收入增长存在担忧，这种担忧在一定程度上抑制了购房意愿。即便市场预期有所转变，购房者在做出购房决策时，依然会保持谨慎态度，不会盲目跟风入市。​

当前房地产市场的现状剖析​

市场销售情况​

国家统计局数据显示，今年 1-8 月份，全国新建商品房销售面积同比下降 4.7%，降幅比去年同期收窄 13.3 个百分点，比去年全年收窄 8.2 个百分点；商品房销售额下降 7.3%，降幅比去年同期收窄 16.3 个百分点，比去年全年收窄 9.8 个百分点。部分一线和二线城市新建商品房销售面积和销售额保持增长。这表明在一系列政策的刺激下，房地产市场销售降幅正在收窄，但整体销售仍处于下降态势，市场尚未完全回暖。​

房价走势​

从价格方面来看，8 月份，70 个大中城市中，多数城市商品住宅销售价格同比降幅有所收窄。其中一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅比上月分别收窄 0.2、0.4 和 0.5 个百分点；二、三线城市二手住宅销售价格同比降幅均收窄 0.4 个百分点。虽然房价同比降幅在收窄，但这并不意味着房价已经触底。房价的走势受到多种复杂因素的综合影响，当前的收窄趋势可能只是市场调整过程中的阶段性表现。​

企业资金与库存​

在企业资金方面，1-8 月份，房地产开发企业到位资金同比下降 8%，降幅比去年同期收窄 12.2 个百分点，比去年全年收窄 9 个百分点，显示出企业资金紧张的局面有所缓解。而从商品房库存来看，8 月末商品房待售面积比 7 月末减少 317 万平方米，连续 6 个月减少，去库存工作取得一定成效。但部分城市，尤其是三四线城市，库存压力依然较大，库存去化周期较长，这对房价上涨形成了一定的制约。​

房价是否触底的综合研判​

政策因素​

我国始终坚持 “房住不炒” 的政策基调，这一政策导向不会因降息等短期市场波动而改变。近年来，政府通过限购、限贷、限售等一系列严格政策，有效遏制了房地产市场的投机炒作行为，促进了市场的平稳健康发展。即使在降息带来市场热度上升的情况下，政府也会密切关注市场动态，适时调整政策。例如，当市场出现过热迹象时，可能会进一步收紧信贷政策，提高购房门槛；而当市场低迷时，则会通过适度宽松的政策来刺激需求。政策的稳定和持续调控，使得房价难以出现大幅波动，不会出现以往因市场过热而导致的房价快速上涨局面，这也为房价触底企稳提供了政策保障。​

经济基本面​

房地产市场的发展与经济基本面息息相关。当前，中国经济总体保持稳定增长，但也面临着经济结构调整、外部贸易环境不稳定等诸多挑战。疫情对经济的冲击仍在持续，部分行业和企业经营困难，就业压力增大，这些因素导致居民收入增长预期受到影响，消费能力和购房能力相应制约。在这种经济背景下，购房者在做出购房决策时会更加谨慎，即便房贷利率下降，购房成本降低，但如果收入不稳定，他们也会对购房持观望态度。因此，经济基本面的状况决定了房价触底回升需要经济全面复苏、居民收入稳定增长作为支撑，短期内难以实现快速反弹。​

人口因素​

随着中国人口老龄化程度的加深以及人口出生率的下降，人口结构发生了显著变化，这对房地产市场产生了深远的长期影响。一方面，老年人口增多，对住房的改善性需求逐渐减少；另一方面，年轻人口数量增长放缓，新增购房需求相应减少。根据相关数据预测，未来几年，中国的购房适龄人口（25-44 岁）将呈现下降趋势。这种人口结构的变化意味着房地产市场的需求基础在逐渐削弱，即使降息带来一些短期的市场波动，但从长期来看，人口因素将制约房价的上涨空间，房价触底后的回升幅度也将受到限制。​

市场库存​

在过去房地产市场快速发展过程中，部分城市出现了过度开发的情况，导致市场库存积压严重，尤其是三四线城市。尽管近年来政府通过各种政策手段促进库存消化，但目前库存压力依然较大。大量的库存意味着市场供大于求，房价上涨缺乏动力。即使降息带来一定的需求刺激，但在巨大的库存面前，市场供需关系难以在短期内得到根本改善。只有当库存去化达到合理水平，市场供需实现平衡，房价才具备稳定回升的基础。​

综上所述，虽然降息为楼市带来了诸多利好，在一定程度上刺激了购房需求，改善了开发商融资环境，转变了市场预期，但综合考虑政策调控、经济基本面、人口结构变化以及市场库存等多方面因素，房价短期内难以迅速触底并大幅反弹。房地产市场将在政策的引导下，逐步实现供需平衡，朝着平稳健康的方向发展。对于购房者而言，应根据自身的实际需求和经济状况，理性做出购房决策；对于房地产企业来说，需要适应市场新形势，提升产品品质和服务水平，加强自身竞争力，以实现可持续发展。