近期，黄埔多个城中村公示了补偿方案，位于知识城的重岗村也新出了补偿方案，今天安排解读一下。

方案直接关系到村民、集体的核心利益 —— 从 “谁能享补偿” 到 “回迁房怎么分”，从 “车位换房票规则” 到 “临时安置费发多少”，每一项都需掰扯清楚。今天就从大家最关心的角度，逐点拆解这份方案。

一、先搞懂背景：为什么要调整方案？

1. 原方案执行情况
2. 2021 年 4 月村民已表决通过原拆补方案，到 2024 年 12 月 31 日，已签约拆除约 600 栋房屋，占比超 90%，改造进度已经很可观。
3. 
   
4. 调整原因
5. 因市场环境和政策变化，改造模式从 “旧改模式” 改成了 “拆除新建类城中村改造”，简单说就是更贴合当前广州城中村改造的统一方向。
6. 
   
7. 核心原则
8. 调整后不突破两个 “上限”—— 区政府批复的复建安置总面积、区规定的单月临迁费总和。
9. 
   

二、关键前提：谁能享补偿？哪些房子不算？

1. 适用范围：这 3 类房子不补！

方案只覆盖重岗村改造范围内的房屋，以下情况直接排除：

政府已经征拆、安置、补偿完的房子；

被城管认定为违法的房子（不管拆没拆）；

改造范围红线外的房子。

2. 适用对象：5 类人能享补偿，身份要经联社认定！

个人能享受补偿的必须是 “有宅基地或宅基地房屋的权属人”，具体包括：

黄埔区九佛街重岗经联社的社员 / 股东，且现户籍在重岗；

祖籍是本村，或有合法迁入手续的村民 / 居民；

祖籍是本村，或有合法迁入手续的村民 / 居民的外嫁女（明确纳入，不用担心遗漏）；

祖籍是本村，现在侨居海外、港澳台的；

世居居民（在本村有房），现户籍不在本村，但本人或往上三代户籍曾在本村（后期迁出也算）。

⚠️ 重要提醒：以上身份需由重岗村经济联合社核实、认定并出具证明，记得提前准备好相关材料。

3. “一户” 怎么算？

“一户一宅” 是城中村改造的核心原则，方案明确了 4 类可认定为 “一户” 的情况：

已婚夫妇 + 未满 18 周岁的子女；

年满 18 周岁的未婚村民（单独算一户）；

离异 / 丧偶后未再婚，且带未满 18 周岁子女的；

父母死亡或迁出，未成年人可自成一户。

三、核心中的核心：住宅房屋补偿怎么算？

这部分是大家最关心的，先记住一个总公式：
住宅回迁安置总面积 = 基础回迁安置面积 + 奖励回迁安置面积 - 核减面积

下面逐部分拆解，每个环节都给大家举例子更易理解。

（一）基础回迁安置面积：根据房屋类型（有证 / 历史房、倒塌房、其他房）分情况算：

1. 有证房屋 / 历史房屋

有证房屋

有房产证、宅基地证、2009 年 12 月 31 日前的建房批准证明等，属于 “一户一宅” 的合法建筑；

历史房屋

2019 年 1 月 17 日前建成的房屋（即使没证，只要在这个时间前建的也算）。

计算方式分 3 种情况：

举个例子：村民 A 有一栋 2 层框架房，有效建基面积 80㎡，基础回迁面积 = 80×3.5=280㎡？不对！因为上限 240㎡，所以实际基础回迁面积是 240㎡；

如果建基面积 60㎡，2 层框架房，基础回迁面积 = 60×3.5=210㎡，如果实测建筑面积只有 200㎡，差额 10㎡按 1500 元 /㎡买，基础回迁面积还是 210㎡。

2. 倒塌房屋

不是所有倒塌房都能补，需满足：

改造范围内，地基四邻清晰，占地面积≥8㎡；

在标图建库（或村庄用地）范围内，政府地籍数据有历史建筑痕迹；

经经联社核实公示无异议。

计算方式：

有权属证明：按证载建基面积 ×1（算 “基础回迁权益面积”，需 1500 元 /㎡购买）；

无权属证明：按用地面积 ×1（同样 1500 元 /㎡购买）。

3. 其他房屋：这 3 类只给钱，不给回迁面积

改造范围外的建筑 / 附属物：不补偿；

非本村村民在本村建的房：只给建造成本（框架 1500、混合 1200、砖木 900 元 /㎡），不给回迁面积；

2019 年 1 月 17 日后建的 / 不符合 “一户一宅” 的房：不补基础面积，只给货币补偿（同前一个标准）。

（二）奖励回迁安置面积

1. 奖励回迁建筑面积（需按结构购买）

2. 奖励回迁权益面积（统一按照 1500 元 /㎡买）

（三）核减面积

在不突破城中村改造相关规定确定的复建安置总量的前提下统筹实施面积核减，核减后剩余回迁安置面积上限以村实际测算分配上限值为准:

村实际测算分配上限值(下称“上限回迁安置面积”)以尽可能保证根据本征收方案计算的回迁安置面积较少的房屋权益为原则，划定上限值，不超过上限值的房屋回迁安置面积按征收方案计算，超过上限值的房屋回迁安置面积按上限值计算，即该房屋回迁安置面积为上限回迁安置面积

核减规则：

若 “基础回迁面积 + 奖励回迁面积”≤上限：不核减；

若 “基础 + 奖励面积”＞上限，则核减面积 =（基础 + 奖励）- 上限；

核减顺序：优先核减 “奖励回迁权益面积” 和 “基础回迁权益面积”，如果没有这两类，再核减 “实测建筑面积”（核减的部分面积按框架 1500元 /㎡、混合 1200元 /㎡、砖木 900元 /㎡补偿）。

（四）除了回迁房，还有这些 “钱” 可以拿？

1.临迁费标准

20.5 元 /㎡/ 月（比如 100㎡的房，每月临迁费 2050 元）；

上限：单月临迁费总和不超过 “区规定最高单价 × 三旧改造可计发面积”（不会无限制发）；

时间：从你按协议迁出、腾空房屋并移交产权证明开始，发到征收方给你 “回迁房收楼通知” 后 3 个月。

2. 签约 / 交房奖励

奖励按 “栋” 算（1 栋 = 8-60㎡，＜8㎡不算），且《广州市城中村改造条例》实施前已交房领过奖的，不重复给：

划重点：签约 + 交房都在 15 天内完成，单栋最高能拿 4 万奖励！

3. 搬迁费

同样按 “栋” 算，覆盖搬家、空调 / 电话 / 宽带迁移等所有费用，不用额外申请：

• 8㎡≤建面＜30㎡：750 元 / 栋；
• 30㎡≤建面＜60㎡：1500 元 / 栋；
• 建面≥60㎡：3000 元 / 栋。

弃产

条例实施后签约：只能选 “复建安置” 或 “房票”，原则上不能弃产；

条例实施前已弃产：①拿了补偿款的面积，不再安排回迁；②签了协议还没拿弃产钱的，按住宅回迁；

车位置换

回迁总面积满 120㎡：必须用 8㎡回迁面积换 1 个车位；

超 120㎡后：每再满 100㎡，再用 8㎡换 1 个车位（比如 220㎡，能换 2 个车位：120㎡换 1 个，剩下 100㎡再换 1 个）；

优先用回迁安置面积中的 “实测建筑面积”置换。

方案实施
本方案的最终解释权归广州市黄埔区人民政府九佛街道办事处所有。

异议反馈渠道本项目征收范围内所有建构筑物的被征收人认为补偿安置方案不符合法律、法规规定的，请于本公告发布之日起30日内持房屋权属证明材料、书面签名意见向我街反馈意见。异议反馈联系人:崔女士，电话:020-61096531，地址:广州市黄埔区凤凰五路40号九佛街道办事处。

公告时间2025年09月04日至2025年10月03日。