日元暴涨后，到底会继续破“6”还是跌回“4”？哪种情况更现实…

今天从研判的角度聊一下日元汇率未来的走势，以及作为日元资产代表的东京房地产，预测会有的表现。

先说观点：

1、至少3~5年内，中长期日元看涨；

2、汇率是比较出来的，长期看美元和人民币仍将承压；

3、东京23区房产租金收益会略微降低，房价持续上涨；

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近段时间，美元、人民币、日元在汇率市场上的剧烈波动，都有比较多人在关注。尤其特朗普关税政策2.0出台后，美元、人民币均贬值，各有各的承压。而日元则对这两种货币急速升值。

就在上周，日元对美元汇率还曾一度突破140，对人民币汇率也一度涨至5.20的位置，后面回落。日元对美元和人民币汇率，分别平稳保持在143和5.0上方状态。

日元还会再往下跌吗，现在是否适合换汇？这是许多计划进行多币种和资产配置的朋友关心的问题。

首先，个人认为，除非有重大极端的事件冲击，否则日元大幅下跌的可能性，微乎其微。

之前两年，日元暴跌原因只有一个，日美间的货币利差拉大，美联储加息让所有非美货币都跌了。

日本利率最低，贬值最狠。直至后面日元升值，其实也基本和两国利差变化密切相关（美联储降息，日本央行加息）。

但从今年4月开始，美元与日元、乃至人民币与日元之间的汇率波动，出现了一个根本性的变化——

利差关系对汇率的影响被缩小了，关税政策成了影响日美货币表现的重心。

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理解这一点很关键。

这也解释了，为什么最近美联储表明不想贸然降息，日银也暗示在接下来暂会维持0.5%的政策利率不变，却仍旧没影响美元走弱、日元坚挺。

只因，美国的关税政策让国际市场对美国未来财政的经济表现不安，资本已经在重新评估、且部分撤出美元资产投向其它资产。

说明利差问题在关税大棒面前都是小case了，而是全球资金在重新流动选择，哪里有更安全的资产？

很明显，日本有被选为全球资金避风港之一的潜力，才会带动日元急涨。

美国关税政策的影响必然是长期的，所以能基本确定，美元贬值（因资金流出）、人民币承压（承受最高强度的关税压力），日元对美、日两国货币升值，毕竟汇率是比较出来的。

而且虽说货币利差的影响被削弱，但逻辑还在，即美国进入降息周期，日本进入加息周期。

再怎么看，想要日元对美元汇率跌回150附近，或者对人民币汇率跌回4开头，似乎并不容易，日元中长期多数看涨。

另外还有一点，对于国内部分投资者来说，可能过去两年时间习惯了日元兑人民币汇率维持在4点几左右，总觉得日元涨至“5”字头属于汇率高位，其实不然。

日元兑人民币正常水平应该是在6左右。回看过去，2021年前后，日元汇率基本在6~6.5区间。

如今5.0附近，依然算是日元低位。如果需要换日元，现在的节点仍是个机会，看个人需求可分批次配置。

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日元汇率能否跌回更低，对于众多投资者来说，关系着是否再有一个极优的汇率窗口期“抄底”日本房产，能不能再等候一下？

答案是，有意向配置日元资产，买优质房产的越早行动比较好。

先不说日元如前面分析，几乎没有再大幅下滑的可能（短期波动也许有）；更重要是，东京23区尤其是核心区的房价，受供需关系影响，一路持续上涨。

如今整个东京圈新房发售量减半，因成本问题，二手房争夺变得尤为激烈。

根据最新数据显示，东京23区的二手公寓成交量为3074套，同比下降11.7%。可是，23区二手公寓平均成交单价同比上涨11.2%！这说明，市场对优质房产的需求仍很高，可卖主惜售，供不应求。