文 | 编辑 春秋玉史

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2018年那会儿，中国楼市正疯涨得厉害，马云突然抛出个让人吃惊的说法，“八年后中国最便宜的就是房子”，还通俗讲 “房价如葱”，当时没几个人当真，甚至觉得他在瞎扯。

但现在明年 “十五五” 要启幕，楼市风向确实转了，大概率迎三个重要变化，这三大变化究竟是什么？“马爸爸”当年的预言能全部实现吗？

房价的巨大反差

如果你现在站在2025年11月的楼市十字路口，你会觉得现实有点让人晕头转向，一边是北方的边远城市，只要手里攥着几万块钱，像去菜市场买大白菜一样，就能轻轻松松拎包入住一套现房，完全不用纠结太多。

可再往南两千多公里的香港铜锣湾，情况完全相反，阿里和蚂蚁集团毫不犹豫，一口气花掉66亿港元，把港岛壹号中心的13层核心楼层直接拿下。

现实就这么直白地告诉你：马云说的“如葱”有半点是真的，但另一半就是用真金白银堆出来的“金砖”，这种差距不只是简单按一线、二线、三线城市划分，而是被“地段”和“产业”两把刀精准切开。

资本向来最敏锐，北京金融街、上海陆家嘴那些好地段的优质写字楼，哪怕市场波动得厉害，年化租金回报率依旧能稳定在2.5%至3%，妥妥成了富豪和机构心中能扛过经济周期、对冲通胀的避风港。

再看香港，顶级豪宅前三季度价格不仅没降，反而逆势涨了3.2%，核心资产的独立行情底气十足，把目光拉回内地，这种残酷的分化也越来越明显，过去大家认为“差不多”的城市，现在差距被无限拉大。

三四线城市尤其明显，前三季度二手房中位数平均跌了18%，河北衡水就是典型例子，全城二手房均价勉强在6000元左右徘徊，枣强县甚至接近4000元大关。

在这些地方，“房价如葱”已经不是开玩笑，而是成了持有者面对资产缩水时的无奈感叹。

房价涨跌全靠产业和年轻人支撑

为什么现在楼市会出现如此悬殊的分化？

根本原因在于支撑房价的逻辑彻底变了，以前房价能往上走，靠的是全民信仰“房子永远涨”，只要大家心里有这根弦，哪怕空城计也能奏效。

现在不行了，房子要涨价必须有真金白银的产业支撑，还得有年轻人愿意留下来，把城市活起来，深圳就是活生生的例子。

今年八月，二手房成交还能稳定在4000套以上，核心区房价逼近6万元且稳中有升，靠的就是华为、腾讯这些企业的灯火通明写字楼，还有源源不断愿意扎根、燃烧青春的年轻人。

相比之下，三四线城市就完全不一样了，像某些人口净流出超过300万的城市，年轻人毕业就跑，产业空洞，房子越盖越多，留下的“鬼屋”越来越多，价格只能不断下调。

这种分化不仅在城市之间显现，也渗入了同一座城市的肌理，北京西城区的学区房，因为教育资源不可替代，即便市场波动，它依旧坚挺如石头。

但远郊区就惨多了，没有地铁、医院和超市支撑，交通又不便，开发商即便打骨折出售或者送装修，也难吸引买家，市场用最直接的方式告诉大家：没有价值支撑的房子，最终只能回归建筑成本，甚至低于成本。

更重要的是这还只是开始，2026年的楼市还会迎来供给侧的“降维打击”，过去那个只要是个“盒子”，就能卖出去的火柴盒时代，已经彻底过去了，现在的购房者眼光毒辣，比任何时候都挑剔。

他们看重的不再是房子的表面，而是城市能提供的产业、教育、交通和生活便利，谁能抓住这些核心价值点，谁就能在楼市分化中站稳脚跟，谁忽略了就只能被市场无情淘汰。

政策+供给锁定楼市赢家

这轮楼市分化背后既有市场压力，也有政策铁腕推动，住建部在2025年5月发布的《住宅项目规范》，就是针对那些“凑合住”的房子下手。

新出的住宅规矩说得明明白白：新建房子的层高最低得够3米，要是没达到这个标准，压根不许动工，而且四层及往上的住宅，必须配电梯不说，电梯轿厢还得够大，得能稳稳放下一台急救用的担架。

你想想，那些隔音差、冬天冷、连急救通道都不够的老破小，或者以前为了省成本压低层高的新盘，在这种新规面前还怎么竞争？

与此同时，国家层面也在悄悄布局住房市场，“十四五” 这几年里，全国一共建成了 1100 多万套保障房，涵盖公租房、保障性租赁住房等多种类型，直接解决了 3000 多万人的安居难题。

保障房多数选在交通便利的核心区，超市、学校、医院配套齐全，这种高性价比选择让远郊普通商品房几乎没人问津。

商品住宅开发没别的选择，只能往高端改善的路子走，从 2019 年起，全国重点 30 个城市里，120 平米及以上的大户型供应量就没停过上涨。

老小区也在更新改造，比如新疆伊宁南苑，把乱七八糟的架空电线埋进地下，挤出绿化带和停车位，但地段不够好、稀缺性不足，升值空间仍有限。

政策调控思路也很清楚，“暴力拉升”的时代结束了，现在重在“托底”和“防风险”，首付最低15%，LPR下调1.15个百分点，换房可退税，大额信贷确保近2000万套房交付，还有现房销售试点给购房者定心。

马云曾说的“房价如葱”，其实就是楼市的双面真相：没产业、没人气、品质差的房子会掉价，而核心资源、符合新规的优质房依旧坚挺。

对于刚需买房的人来说，逻辑要换：现房优先，次新房优先，老破小避开，有多套房的人，远郊盘割肉，核心资产置换。

简单一句话，能真正满足居住需求、位置好、品质过硬的房子，才可能在未来跑赢时间和通胀，成为真正的硬通货。

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