炒房客扛不下去了，

不少地方房价跌到连贷款都覆盖不了，业主们忍痛割肉，大量“老破小”价格跳水，性价比飙升。

这时候，曾高喊着“不买房、不结婚”的年轻人瞅准了时机，开始悄悄抄底了。

.01老破小，在一线城市悄悄火起来

最近，像上海、深圳这样的大城市，老破小成交量时不时就来个小高峰。

比如上海市普陀区真光新村，上半年卖了199套二手房，平均每天一套。有些热门房源挂牌当天就被秒掉。

深圳也是。“9·5新政”放宽限购后，不少人冲进市场买老破小。9月6日到14日，二手房签约量环比涨了27.8%；其中宝安暴涨67.6%，罗湖也涨了48.1%。

从全国看，不少地方二手房卖得比新房还火，上半年：

上海二手房成交量是新房的5倍多；

北京接近5倍，广州约2倍，深圳1.3倍；

成都二手房成交12.3万套，是新房的2.3倍；杭州也达到1.6倍。

.02为啥老破小这么火？

核心之一就是：价格跌到位了。

数据显示，截至2024年7月，一线城市二手房价格已回落至2016年水平。

很多高位接盘的人，首付早就跌没了房贷白还了，如今扛不下去，所以有的人就选择了果断割肉离场。为了快点脱手，甚至业主们各显神通：

端茶倒水陪看房、在网上写“卖房日记”，还有人干脆转行当中介，就为把房子早点出手。

更夸张的是，有惠州业主在群里说“房子免费送”，之前付的首付和月供都不要了，只为赶紧解脱。

挂牌的房子越来越多，反而给真正需要买房的人创造了“捡漏”机会。

比如2025年1-10月，广州二手房均价从2.93万/平跌到了2.09万/平，每平方米缩水超8000元。

比如珠江新城CBD核心的保利心语，周边有优质的教育资源，还有天汇广场等成熟的商业配套，珠江公园、花城广场这样的休闲空间。

但即使如此，其部分70㎡小户型在两年内仍暴跌555万元，单价从14万元/㎡跌至6万元/㎡。

另外，租金回报率也在变高。

国际上一般认为，租金回报率在3%-5%比较合理。虽然现在大部分城市还没到3%，但今年上半年重点50城租金回报率已经达到2.08%，而且具备火眼金睛，还能淘到更好了。

例如上海的华为西岑，由于华为入驻了3万名员工，一下子把附近的租金水平推到了高点，片区租售比达到了3.52%。金山石化街道的租金回报率更是最高达到了4.4%，原因是这里的老破小成交价只有7000-9000/㎡，几乎是“白菜价”了。

.03对于刚需来说，二手房还有几大优势。

现在进场的不只是自住买家，也有找投资机会的人。

钱江晚报报道：杭州有位投资者，去年350万买的房源，花30万元装修后，今年4月重新挂牌，挂牌价高达528万元，最终该房源在6月1日以463万元成交。除去装修和税费成本，投资客至少有60万元的收益。

还有经济观察报报道，今年7月，北京一位以120万总价买入一套双地铁小户型的投资者，每月能获得租金4000元，租金回报率4%。

要知道，现在都存款利率也就1字头，租金回报4%，真的是很香了。

另外，对于刚需购房者来说，二手房还有几大优势。

第一，所见即所得，不怕烂尾风险。

购买新房可能遇到开发商问题，二手房是现房，看得见摸得着，一手交钱一手交货，买了就能住。

第二，核心区位优势明显。

核心城市的市区早已开发完毕，新楼盘通常位于郊区，配套不成熟。相比之下，二手房大多位于市中心，生活便利。

第三，捡漏机会多

急着卖房的人越来越多，买家可以慢慢挑、狠狠砍价，掌握主动权。

据58安居客研究院数据，截至今年9月，全国百城二手房挂牌量同比大幅增长10.44%，达到258.42万套的历史高位。

第四， 换房压力小

对于改善型家庭来说，虽然自己的旧房子卖得便宜，但想买的新房或次新房也同样大降价，整体算下来，换房压力更小了。

当然，这种“买方市场”主要出现在人口流入多、经济稳的城市。如果是人口流出、产业弱的三四线城市，抄底还是要谨慎。

.04房子的下一个“春天”，不远了？

关于这个问题，最近中财办原副主任尹艳林在接受媒体采访时说了一句话，意味深长：

房地产调控的政策工具箱，就应该从“抑制房价上涨”转变为“支持房价上涨”的工具箱。

他说，要尽快改变大家“觉得房价只会跌”的预期。稳楼市甚至比稳股市还重要，因为房子牵动投资、消费，也影响地方财政和居民家庭财产。

这种观点可能也代表了一部分政策制定者的想法。要提振经济，稳住房地产市场，可能是个关键。

在此之前，让炒房客充分出清、让住房回归居住本质，恰恰是为下一轮行情打下基础。

等到房子真正回到需要住的人手中，房价如果稳步上涨，带来的就不再是投机狂欢，而是大家钱包变鼓、消费更有信心，整个经济也会更有活力。

房地产稳了，经济大盘就更稳；房地产有活力，很多行业也会跟着好起来。

这场深度调整的结束，或许正是中国经济走向更高质量发展的新开始。