房地产市场生变，大都市房价今年晚些时候会大幅下跌？

Redfin （美国房地产经纪公司）的数据显示，美国 50 个最大都市区中，已有 11 个地区的房屋销售价格出现下跌。该公司预计，今年第四季度全美房屋销售中位价同比下降 1%。这是因为待售房屋数量增加，抵押贷款利率居高不下，而卖家数量创历史新高，超过买家。

随着房地产市场的发展势头更加有利于买家而非卖家，一个关键的转折点即将到来。这可能有助于重振相对低迷的购房季，近期该季待售房屋数量急剧下降，这意味着签订的购房合同减少。

Redfin 在周四的 最新消息中表示： “但对于购房者来说，形势开始转变。”

Redfin 的数据显示，截至 5 月 25 日的四周内，美国房屋销售价格中值同比上涨 1.9%，但美国 50 个人口最多的大都市地区中，有 11 个地区的房价正在下跌。跌幅最大的是加州奥克兰（-4.9%）、达拉斯（-4.5%）、佛罗里达州杰克逊维尔（-3%）、奥斯汀（-2.5%）和西雅图（-1.4%）。

这比预计今年晚些时候将出现的更广泛趋势要早。Redfin预计，美国房屋售价中值在第三季度将与去年同期持平，到第四季度将同比下降 1%——尽管抵押贷款利率预计将徘徊在 7% 左右。

这将标志着与今年早些时候以及近期历史的急剧逆转。第一季度，房价上涨了3%，预计第二季度将上涨2%。与此同时，除了2023年卖方市场长期存在短暂波动外，房价自2012年以来一直在上涨。

出现这种转变的原因很简单：目前的供应量远远超过需求量。上个月， 出售房屋的人数比试图购买房屋的人数多出约50万，这是自2013年Redfin开始收集数据以来最大的缺口。

当这些房屋卖家将他们的房产挂牌出售时，他们会在市场上停留更长时间，迫使一些人降低要价。

Redfin 洛杉矶经纪人维纳斯·马丁内斯在报告中表示：“卖家意识到我们正处于一个全新的市场，这使得他们变得更加灵活。很多卖家，尤其是那些可能在市场高峰期买入并需要出售的卖家，愿意接受更低的售价，给予买家优惠，甚至协商佣金。如果房屋已上市超过几周，或者合同已经到期，买家更有可能进行协商。”

尽管抵押贷款利率可能仍将保持高位，但 Redfin 指出，工资将继续上涨，这意味着下半年住房负担能力仍将有所改善。Redfin 的预测与 Zillow（美国房地产信息平台）在 4 月份做出的预测类似，当时该公司预测今年房价将下跌 1.9%，而此前预计房价将上涨 0.6%。

Zillow 的研究人员写道： “房源数量增加和抵押贷款利率上升预示着年底房价可能下跌。随着供应增加，买家拥有了更多选择和决策时间，而卖家则以创纪录的降价来吸引买家。”

当然，如果买家开始涌入市场，那么定价格局也会随之改变。另一方面，房地产活动的长期低迷通常对整体经济来说也是坏消息。

花旗研究公司分析师上周在一份报告中警告称，受高抵押贷款利率影响，住宅投资（经济衰退的领先指标）在第一季度增长疲软之后，本季度将出现萎缩。

花旗表示：“住宅固定投资是经济中对利率最敏感的领域，目前该信号表明，7%左右的抵押贷款利率过高，无法维持经济扩张。”