马云的“房价像葱一样便宜”的预言，早在七年前被很多人嗤之以鼻，今天这句话似乎正逐步应验，2026年的楼市似乎有些不太对劲。过去几年，房价一路上扬，似乎没有终结的迹象，而马云的话也被越来越多人开始认真思考。

到现在，房市的变化已经不再只是价格的波动，而是深刻的结构性调整。越来越多的信号表明，传统的“房价只涨不跌”的观念正在被现实打破。

随着政策调整、人口结构变化、年轻人观念转变等多个因素的叠加，房地产市场正在悄然发生翻天覆地的变化。那么，未来的房价，真的如马云所言，只会越来越便宜吗？

保障房崛起，楼市不再是唯一选择

说实话，过去几十年，买房就像是人生必须交的一张“入场券”，要想在城市里扎根，你只能掏钱买商品房。开发商靠着囤地、捂盘、拉高价格，让普通人觉得房子永远买不起，也永远在追赶，但现在，情况完全变了。

国家推动“双轨制”，意思就是商品房和保障房两条路并行，商品房是你花钱买的，保障房则是政府兜底，为那些收入不高、刚毕业的年轻人、新市民提供住房选择。

更直接的变化是，地方开始动真格，有的城市干脆把房企卖不出去的库存收过来，转手变成保障房，这操作让开发商既能回笼资金，年轻人也能以较低成本住上房子。

因为一旦保障房数量上来，市场就不会再被商品房绑架。过去那种“房子就是稀缺品”的逻辑正在瓦解。你会发现，房子不再是高不可攀的奢侈品，而是越来越像一种公共资源。对于普通人来说，有没有房子，不再完全取决于钱包的厚度，而是取决于你是否符合条件，是否能享受到这类政策福利。

而对于城市管理来说，保障房还是一个强有力的“人口吸铁石”，你想留住年轻人、吸引外来人口，那就得给他们实打实的居住条件。很多地方政府已经意识到这个问题，把保障房看成是留人、稳人的核心竞争力。

房价的光环慢慢褪去，楼市的主角也不再是开发商，而是“政策导向”。这一点，正在悄悄改变整个房地产的生态。

年轻人不买房的趋势，楼市的“潜力股”正在缩水

要说推动楼市的主力军，过去一直是结婚人群，你没房，丈母娘不同意，你想结婚，得有婚房，这个需求硬得不能再硬。可是，近几年情况不一样了。结婚登记数量急速下滑，2026年可能会跌破600万对，和十年前相比，几乎是“腰斩”。

年轻人态度的转变，比数据更有冲击力，以前他们觉得买房是人生必要的一环，现在他们觉得买房是拖累自己的一道枷锁。为什么？因为一个房子，可能要父母、爷爷奶奶一起掏钱，最后自己还要背上几十年房贷。这样一来，生活质量被严重压缩，还没享受生活，就被“还贷”两个字套牢。

所以越来越多的年轻人选择“不买”，他们宁愿租房，宁愿多花点钱去旅行、去体验，也不愿把所有的钱都绑在房子上。互联网流行的“躺平”心态，本质上就是对这种高压生活的一种反抗。房子不再是他们的人生标配，而是一种“可有可无”的选择。

这对于楼市来说，冲击力巨大。因为少了婚房需求，等于切掉了过去最硬的一块刚需。开发商再也不能像过去那样“只要盖房就能卖掉”，他们会发现年轻人根本不接盘。你看，很多新楼盘打折促销、送车位送家电，还是卖不动，这背后就是观念的彻底转变。

年轻人不愿意为了房子透支一生，这种趋势一旦形成，就是不可逆的。楼市的“潜力股”，正在快速缩水。

从“炒房热”到“房住不炒”，房地产的黄金时代过去了

在过去二十年里，房子几乎是所有家庭眼中最稳妥的投资。买一套房，不仅意味着资产保值增值，更像是手里攥着一张稳赚不赔的“保险单”。但到了今天，这个神话已经碎了。

“房住不炒”的政策一锤定音，把房地产从投资品拉回到居住属性。无数家庭才发现，房子并不是想卖就能卖出去的铁饭碗。身边的案例越来越多：有人挂牌好几个月，房价一降再降，仍然没人问津；有人眼睁睁看着房子跌了几十万，心里那种无力感，比亏钱还要难受。

开发商的处境同样尴尬，曾经“只要盖就能卖”的好日子一去不复返，房子变成了库存，变成了负担。对于家庭来说，房产投资也逐渐失去了吸引力。很多人甚至开始考虑，手里有闲钱，还不如买基金、买黄金，起码流动性比房子强。

炒房的热潮退去，意味着房地产的黄金时代彻底过去了。曾经的财富神话不复存在，取而代之的是“理性回归”。这或许才是楼市应该回到的轨道。

人口出生率下降，购房主力军萎缩

除了政策和观念的转变，还有一个更深层次的问题在发酵，那就是人口。

2022年，全国新出生人口只有956万，相比2016年的1786万，六年间减少了将近40%。这不仅是人口学的数据变化，更是房地产市场的“硬伤”。因为未来几年，进入购房年龄的主力人群将是00后、10后，而他们的规模远远比不上80后、90后。

人数减少意味着潜在买房人群的基数缩小，更麻烦的是，这一代年轻人中，有相当一部分人已经通过继承、赠与提前解决了住房问题。有研究显示，差不多六成的年轻人已经在父母或祖辈的帮助下拥有房产，这直接削弱了他们的首次购房需求。

换句话说，未来的楼市，不仅需求不足，而且需求越来越集中在少数刚需群体手里。开发商再想制造“全民买房”的盛况，几乎不可能了。人口红利不再，房地产的故事也讲不下去了。

回过头看马云当年的那句话，也许他并不是神预测，而是看到了很多人没注意到的底层逻辑：人口结构的变化，观念的更新，政策的转向，这些东西迟早会击穿“房价只涨不跌”的神话。如今，这个神话正在一点点崩塌。

对普通家庭来说，是不是该换个思路了？与其盯着房价涨跌，不如更关注房子能不能带来真正的生活品质。毕竟，房子是拿来住的，不是拿来赌的。