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房屋从此“无高楼”？

中国城市天际线迎来历史性转折点。

住建部与应急管理部联合发布的《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》正式实施，明确规定住宅建筑高度不得超过80米，约26层。

这意味着动辄五六十层的摩天住宅楼将彻底成为历史，而那些已经建成的高层住宅，则面临着前所未有的中年危机。

政策落地，限高令已有六年酝酿期

这项政策并非突如其来。早在2018年，住建部就在《城市居住区规划设计标准》中提及类似要求，但当时执行相对宽松。

如今新规明确规定，城市新建住宅一般不得超过80米，县城新建住宅不得超过60米，大约18层。

为何当时没有严格执行？

实际2018到2021年是城镇化的最后冲刺期，大量人口涌入城市，住房需求旺盛。地方政府需要通过高容积率的土地出让来筹集资金。

现在情况完全不同了。国家统计局数据显示，2023年全国城镇化率已达66.16%，增速明显放缓。连北京上海都出现了人口净流出，继续大量建设高层住宅已不合理。

高层住宅，中年危机全面爆发

高层住宅的问题日益凸显。电梯故障是首要难题，设计寿命一般为15到25年，但很多小区的电梯用了10年就开始频繁出故障。更换费用动辄几十万甚至上百万。

消防安全更是致命隐患。国内消防云梯一般只能到24层，超过这个高度的楼层一旦发生火灾，救援难度极大。

国家消防救援局数据显示，近年来中国高层建筑火灾呈逐年上升趋势。2024年前8个月已达3.6万起，超过2023年全年总和。

建筑维护成本更是个无底洞。高层建筑对地基要求严格，外墙、管道、结构等维护成本远超多层建筑。20到30年后，这些维护费用将成为业主们的沉重负担。

不过这些开发商早已察觉变化。2024年全国土地拍卖市场中，深圳、南京拍出的低容积率地块占比突破了78%，杭州、成都等地也超过了70%。

开发商不仅不碰高容积率地块，甚至希望政府回购手头囤积的这类地块。他们转头就去抢那些能盖低密度住宅的地块，目标明确：改善盘、豪宅盘。

而这种变化反映了购房者需求的变化。贝壳研究院《2023新青年安家报告》显示，83%的18-35岁主力购房群体优先考虑“容积率低于2.0的小区”。

购房者现在更多考虑的是住得舒不舒服，而非有没有房子住。低密度住宅在采光、通风、噪音控制上都比高层住宅要好。

那既然如此，四千余万套，高层住宅出路何在？

根据住建部数据，截至2023年底，全国城镇住宅建筑中，高层住宅占比约为35%，涉及约4000万套住房。

而这些已建成的高层住宅未来可能会分化成几个方向。位置好、品质高的高层住宅依然会保持一定的市场价值，特别是那些配套完善、物业管理到位的小区。

从租赁市场来看，这些高层住宅可能会成为租赁房源的重要组成部分，为那些申请不了保障房和保租房的年轻人提供过渡性住房。

当然政府也在积极探索解决途径。好比深圳龙岗区政府拟以68亿元收储11宗核心地块，为停滞四年的“第一高楼”注入生机。

而这种政府收储模式，为全国其他地区的高层建筑问题提供了可借鉴的解决方案。

显然未来已来的信号愈发明确，北京、广州、深圳等一线城市已开始严厉打击“偷面积”行为，确保住宅品质提升不是纸上谈兵，所以这“高层房屋”的时代怕是要开始步步落幕了。

参考资料：

最严限高令来了？——中国新闻周刊