新增一只保障房类REIT上市，二级市场价格延续震荡上行——REITs周度观察（20250519-20250523）

1、 二级市场

2025年5月19日-2025年5月23日（以下简称“本周”），我国已上市公募REITs的二级市场价格整体呈现震荡上行的趋势：加权REITs指数收于139.74，本周回报率为1.36%。与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：黄金>REITs>纯债>A股>原油>可转债>美股。

从项目属性来看，本周产权类REITs和特许经营权类REITs均整体呈现震荡上行趋势，特许经营权类REITs的涨幅更大。

从底层资产类型来看，本周交通基础设施类REITs涨幅最大。本周回报率排名前三的底层资产类型分别为交通基础设施类、水利设施类和保障房类。

从单只REIT层面来看，本周公募REITs涨跌互现，有47只REITs上涨，有1只持平，有18只REITs下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是华泰苏州恒泰租赁住房REIT、招商高速公路REIT和平安宁波交投REIT。

成交规模及换手率：本周公募REITs成交规模为31.2亿元，保障性租赁住房类REITs区间日均换手率领先其他。截至本周，已上市的66只REITs周内总成交额为31.2亿元，周内区间日均换手率均值为0.79%。

从单只REIT层面来看，本周单只REIT成交规模和换手率方面表现延续分化。成交量方面，周内成交量前三的是东吴苏园产业REIT/华泰苏州恒泰租赁住房REIT/华夏合肥高新REIT；成交额方面，周内成交额前三的是华泰苏州恒泰租赁住房REIT/中金安徽交控REIT/东吴苏园产业REIT。

主力净流入：本周主力净流入总额为7561.46万元，市场交投热情延续走高。从不同底层资产REITs来看，周内主力净流入额前三的底层资产类型是保障性租赁住房类/仓储物流类/能源基础设施类；从单只REIT来看，周内主力净流入额前三的REITs是华泰苏州恒泰租赁住房REIT/平安广州广河REIT/红土创新盐田港REIT。

大宗交易：本周大宗交易总额达36474万元，较上周增加显著。本周周内有5个交易日有大宗交易成交，大宗交易总成交额为36474万元，星期三（2025年5月21日）大宗交易成交额是周内单日最高，为10058万元；单只REIT来看，周内大宗交易成交额前三的是华夏华润商业REIT/汇添富上海地产租赁住房REIT/易方达深高速REIT。

2、一级市场

本周，华泰苏州恒泰租赁住房REIT于2025年5月21日上市，发行规模为13.67亿元，资产类型为保障性租赁住房。

本周，“创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金”的首发项目状态更新至“已申报”；“中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金”的首发项目状态更新至“通过”。

3、 风险提示

2025年5月19日-2025年5月23日（以下简称“本周”），我国已上市公募REITs的二级市场价格整体呈现震荡上行的趋势：中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于869.19和1089.72，本周回报率分别为1.19%和1.2%；加权REITs指数收于139.74，本周回报率为1.36%。

与其他主流大类资产相比，我国公募REITs于本周表现中等：我国公募REITs回报率为1.36%、美股回报率为-1.96%、A股回报率为-0.7%、可转债回报率为-1.16%、纯债回报率为0.04%、黄金回报率为3.64%、原油回报率为-0.74%（在本篇报告中，若无特别标明，“回报率”即为“本周回报率”，下同）。回报率由高至低排序分别为：黄金>REITs>纯债>A股>原油>可转债>美股。（本周回报率计算公式为：(本周最后一个交易日的收盘价/上周最后一个交易日的收盘价)-1，下同）。

1.1.2 底层资产层面

从项目属性来看，本周产权类REITs和特许经营权类REITs均整体呈现震荡上行趋势，特许经营权类REITs的涨幅更大：产权类REITs加权指数收于152.55，回报率为0.91%；特许经营权类REITs加权指数收于120.08，回报率为1.96%。

从底层资产类型来看，本周交通基础设施类REITs涨幅最大。本周回报率排名前三的底层资产类型分别为交通基础设施类、水利设施类和保障房类，其加权指数分别收于103.49、133.49和141.9，回报率分别达2.27%、1.76%和1.47%。

1.1.3 单只REIT层面

本周公募REITs涨跌互现，有47只REITs上涨，有1只持平，有18只REITs下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是华泰苏州恒泰租赁住房REIT、招商高速公路REIT和平安宁波交投REIT，涨幅分别为17.56%、11.54%和5.73%；跌幅排名前三的分别为华夏合肥高新REIT、华夏南京交通高速公路REIT和华夏首创奥莱REIT，跌幅分别为3.63%、3.06%和1.81%。年化波动率方面，除去本周新上市的华泰苏州恒泰租赁住房REIT，波动率排名前三的分别是中金联东科创REIT、华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT，年化波动率分别为34.55%、30.03%和28.77%。

1.2 成交规模及换手率

1.2.1 底层资产层面

本周公募REITs成交规模为31.2亿元，保障性租赁住房类REITs区间日均换手率领先其他。截至本周，已上市的66只REITs周内总成交额为31.2亿元，周内区间日均换手率均值为0.79%。成交额方面，周内成交额前三的REITs资产类型是交通基础设施类/园区基础设施类/保障性租赁住房类，成交额分别为7.78/6.57/4.88亿元；换手率方面，周内区间日均换手率前三的REITs资产类型是保障性租赁住房类/生态环保类/园区基础设施类，分别为1.30%/0.88%/0.83%。

1.2.2 单只REIT层面

本周单只REIT成交规模和换手率方面表现延续分化。成交量方面，周内成交量前三的是东吴苏园产业REIT/华泰苏州恒泰租赁住房REIT/华夏合肥高新REIT，分别为0.36/0.34/0.32亿份；成交额方面，周内成交额前三的是华泰苏州恒泰租赁住房REIT/中金安徽交控REIT/东吴苏园产业REIT，分别为1.38/1.35/1.24亿元；换手率方面，周内换手率前三的是华泰苏州恒泰租赁住房REIT/华夏特变电工新能源REIT/招商高速公路REIT，分别为22.80%/14.34%/13.93%。

1.3 主力净流入及大宗交易情况

1.3.1 主力净流入情况

本周主力净流入总额为7561.46万元，市场交投热情延续走高。主力资金净流入层面，从不同底层资产REITs来看，周内主力净流入额前三的底层资产类型是保障性租赁住房类/仓储物流类/能源基础设施类，净流入额分别为4448/1452/793万元；从单只REIT来看，周内主力净流入额前三的REITs是华泰苏州恒泰租赁住房REIT/平安广州广河REIT/红土创新盐田港REIT，净流入额分别为4247/1458/981万元，连续流入天数分别为2/5/-1天。（注：连续流入天数为负表示的是在一定的时间周期内，资金连续从该REIT流出的天数；本周连续流入天数的计算方法是从周末向前追溯，资金连续流入的天数。）

1.3.2 大宗交易情况

本周大宗交易总额达36474万元，较上周增加显著。本周周内有5个交易日有大宗交易成交，大宗交易总成交额为36474万元，星期三（2025年5月21日）大宗交易成交额是周内单日最高，为10058万元；单只REIT来看，周内大宗交易成交额前三的是华夏华润商业REIT/汇添富上海地产租赁住房REIT/易方达深高速REIT，成交额分别为15286/7957/5199万元，对应平均折溢价率分别为-0.45%/-0.13%/-0.76%。

截至2025年5月23日，我国公募REITs产品数量达66只，合计发行规模达 1743.93亿元。从底层资产类型来看，截至2025年5月23日，交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为270.62亿元。

本周，华泰苏州恒泰租赁住房REIT于2025年5月21日上市，发行规模为13.67亿元，资产类型为保障性租赁住房。

2.2 待上市项目

根据上交所及深交所项目动态披露，共有26只REITs处于待上市状态，其中14只为首发REITs，另外12只为待扩募REITs。

本周，“创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金”的首发项目状态更新至“已申报”；“中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金”的首发项目状态更新至“通过”。