> 曾经开盘即售罄的明星产品，如今去化率持续走低，郑州四代宅正经历从神坛跌落的市场阵痛。

2025年初，四代住宅在郑州楼市闪亮登场，以高得房率、空中庭院和创新设计迅速成为市场焦点。开发商们纷纷押宝这一新产品，期待它能激活沉寂的楼市。#本地人写本地事#​

然而大半年过去，四代宅的销售热度并未如预期般持续。曾经风光无限的产品，现在面临着去化率持续走低的困境。

01 市场降温：四代宅去化率持续走低

数据不会说谎。克而瑞监测数据显示，郑州7月新规住宅平均去化率已出现回调，较6月有所下降。

这一变化揭示了四代宅在市场中的真实处境——早期热度过后，销售阻力逐渐显现。

回顾上半年，以四代宅为代表的新规项目确实对郑州楼市起到了“托举”作用。中海地产凭借四代宅等项目，以21.27亿元销售额领跑郑州市场。

但转折点出现在下半年。随着项目集中入市，客户分流现象日益严重，单个项目的去化速度明显放缓。

曾经备受追捧的四代宅，如今也不得不面对市场回归理性的现实。

02 供应激增：20余新盘混战红海

四代宅销售遇冷，直接原因是市场供应急剧增加。#本地人写本地事#​

据统计，2025年下半年郑州计划入市的新盘多达20余个，其中大部分为四代宅产品。这些项目遍布金水区、管城区、高铁站商务区等多个区域，产品同质化严重。

管城区在近一年土地市场沉寂后，近期挂出的住宅用地明确要求打造四代宅产品。这进一步加剧了市场竞争。

新盘集中入市，导致客户资源被严重分流。重庆的例子尤为典型——随着四代宅项目在5-6月集中入市，到7月份部分项目去化率已不足3成。

郑州市场正面临同样的考验。四代宅从“一枝独秀”沦为了“红海竞争”。

03 产品定位：大面积高总价的尴尬

四代宅销售受阻的另一个关键因素，是产品定位与市场需求存在偏差。#本地人写本地事#​

观察郑州在售及待售的四代宅项目，面积普遍偏大。西美招商云启规划了103-175平方米产品，九樾云著最大户型达289平方米，高铁站商务区中海项目更是主打140-260平方米大平层。

大面积意味着高总价。在成都，7月新规住宅开盘去化不足城市平均的项目，单价均超过3万元/平方米，且以大面积改善产品为主。

郑州市场同样面临高端购买力疲软的问题。

经历上半年集中消化后，改善需求已被大量抽取，剩下的购房者对高价四代宅的接受度有限。

04 内外挤压：二手房降价与特价房冲击

四代宅不仅面临同类型产品的竞争，还要应对传统住宅降价带来的挤压。

当前郑州楼市，特价房风暴正在席卷各个区域。碧桂园时代城、亚星嵩南文苑等项目推出单价不足8000元特价房，电建洺悦融园、万科民安云河锦上等热门项目也加入特价行列。

与此同时，四代宅对传统改善盘的冲击已经开始。

最典型的案例发生在惠济区。万科民安江山府作为区域改善标杆，2023年均价维持在2万元以上，但随着同区四代宅项目招商嵩云序入市，该小区惊现15000元/平方米的抛售房源。

正弘府、融创御湖宸院等曾经的改善标杆也遭遇类似命运，价格普遍回落10%-15%。

这种“降价置换”的循环，进一步抽干了本已贫瘠的改善购买力。

05 产品本身：四代宅的先天不足

除了外部因素，四代宅本身也存在一些问题。

最常见的质疑包括：“超大露台影响室内采光”、“上下层隐私难以保障”、“居住体验受噪音干扰”。#本地人写本地事#​

这些质疑并非空穴来风。四代宅的大露台确实像“给楼下房间戴了顶棒球帽”，会遮挡阳光进入室内。

开放式露台也导致声音直接传递入户，楼上邻居在露台活动的声音易传入室内，刮风下雨还可能因结构共振放大噪声。

虽然一些项目通过技术创新试图解决这些问题，如增加楼板厚度、使用隔声减震阻尼垫，但消费者仍存有顾虑。

另外，四代宅的空中庭院在实际使用中面临维护难题，且受气候条件影响较大，在郑州这样的北方城市，其实用性更受限制。

06 购房者说：回归理性的选择

面对市场的激烈竞争，购房者变得更加理性，不再被单一的高得房率所迷惑。

当前市场，若新规产品亮点仅停留在得房率提升上，难以打动客户。购房者会综合考量项目区位、配套、价格等多个因素。

武汉一个案例充分说明了这一点。某板块唯一准四代宅项目，虽具备得房率高、价格最低等优势，但因配套未落实、板块规划兑现慢，开盘去化率仅为18%。

郑州购房者也越来越谨慎。市场转型期，盲目跟风可能成为洗牌的牺牲品。

真正的价值挖掘，需要实地考察施工进度，仔细核实每个数据的真实含金量。

市场分化仍在持续。一些真正优质的四代宅项目依然热销，但那些同质化严重、定位模糊的项目正面临严峻挑战。

郑州房产档案中心数据显示：2024年楼市纠纷中，45%源于购房者冲动签约后反悔。

未来的四代住宅，必须从“概念炒作”回归“产品本质”，才能真正赢得市场。