实体店批量倒闭、两送饭暴涨超600家，香港经济到底咋了？

半年关店300家，七成是餐饮：41年的大班面包、33年的海皇粥店，还有不少几十年的老字号甜品铺接连倒下。

最让人唏嘘的是铜锣湾罗素街：2012年浪琴抢门店时，月租愿交230万港币，这里当年被评为全球最贵街道，比纽约、东京还夸张；现在同一个铺位改成手机配件店，月租跌到不到13万，跌幅超9成。

Prada 关掉了月租900万的旗舰店，维密当年签了10年月租700万的合约，不到3年就撑不住，赔几亿违约金也要撤场。

香港实体经济到底怎么了？

2025年上半年，四大核心商圈街铺空置率逼近12.1%，购物中心空置率更是创下纪录。走在铜锣湾，楼上写字楼灯火通明、有人加班，楼下一排大铺却拉闸关门，挂着 “租金减半” 的招租横幅。

曾经的 “购物天堂”，如今实体店为何批量倒闭？真相不是人突然不消费了，而是地产霸权把实体经济一步步逼到了墙角 —— 房子、铺位早被当成金融资产炒作，而非做生意的载体。

这里有个很吊诡的现象：铺王租金崩了，餐饮成本却没怎么降。罗素街租金能跌7成，但湾仔、油麻地的普通街铺只跌15%-20%，普通茶餐厅的铺租几乎纹丝不动。

对很多业主来说，铺子不是用来出租做生意的，而是当成金融产品攥在手里。租金砍一半，就等于亲口承认资产贬值，银行会重估抵押物，贷款额度要打折，融资能力直接缩水。

香港这几十年的楼市，靠的是一套循环逻辑：高地价推高楼价，再撑起高租金预期，进而抬高资产估值，然后用资产抵押再买地，周而复始。

香港的楼和街铺，多年来都捏在少数大资本、几大家族手里。

以前被称为 “铺王” 的邓成波家族，在高租金时代一路加杠杆买铺，巅峰时物业市值近800亿港币。

后来租金回落，利息滚雪球，铺位租不出去，现金流一断，只能疯狂抛货，短短几年甩了上百个物业，套现200多亿还是填不满窟窿，最后被申请清盘。

新世界发展也一样，近20年来首次年度巨亏，为了止血，卖写字楼、卖商场，连 K11 相关资产都切块出让，太子爷都退下火线。

李嘉诚看得更早，2013年起就陆续抛售香港和内地的地产，转头去英国、欧洲买电网、水务、铁路这类稳定现金流资产，外界估算这十几年他套了两三千亿港币。

最懂楼市的人都在悄悄减仓，远离这场地产游戏。

这套模式对餐饮业杀伤力最大。几年前业内调查显示，餐饮总成本里，租金要吃掉将近四成，已经反超人工成本。

从工资也能看出差距：2025年二季度全港就业人口月入中位数约2.23万港币，而零售、住宿和膳食服务业只有1.6万，几乎垫底；金融保险行业中位数4万，直接翻倍。

餐饮从业者钱少、事多、压力大，还要承受香港高昂的物价 —— 一碗街边米线四五十港币，很多人住在人均使用面积不到15平米的房子里，躺下离天花板只有半米。

这种情况下，餐饮老板只能把翻台率做到极致。有连锁茶餐厅透露，本地门店一天平均翻台8次多，而内地同品牌只有2次多。

什么概念？客人刚坐下，旁边就有人站着等位；叉烧饭刚上桌，服务员的眼神已经在盘算你什么时候放下筷子。

那问题来了，都这样了，为什么香港人不走？

其实已经走了一波：2020-2022年大概有17万人离开香港，以30-50岁的中产和专业人士为主，都是有技术、有积蓄的群体，但比例没网上说的那么夸张。

更多人选择留在香港，只是换了一种活法，核心就是 “两送饭 + 北上消费”，身居港职，对冲高昂的生活成本。

香港人靠两招对冲高生活成本：

一是两送饭救急，4年间档口从200多间增至六七百间，被媒体形容 “攻陷全港”，25-40港币一盒的两菜一饭，专为工资花光、待发薪的 “粮尾族” 续命。

大家选择留守，是看重香港食品监管放心、公立医院兜底、规则熟悉稳定的优势。

二是北上消费，周末从香港赴深圳喝咖啡、做美甲、吃火锅，人均花费比香港低不少，部分人更 “身居港籍、住在内地”，通勤深圳、东莞等地节省开支。

此外，蜜雪冰城、喜茶等30个内地餐饮品牌扎堆入港，门店超150家，以低价高效的打法，戳破了香港 “购物天堂” 背后依赖高房价、高租金的金融泡沫。

看到这里，你以为香港经济完全不行了？并非如此，而是两极分化：实体经济衰退了，金融 IPO 却依然繁荣。

2025年前三季度，香港 IPO 融资额排在全球新股市场第一位，一共有69家公司新上市，总集资额1883亿港币，是2024年前三季度的3倍多，也是2021年以来的新高。

香港早就不是单一的经济体了：上层世界玩的是 IPO、并购、家族信托、低税制、美元挂钩、离岸通道，对他们来说，香港是完美的金融跳板，是全球资本的中转站。

而下层世界看到的，是排队买10元叉烧饭的两送饭档口，是房租吃掉一半营收的小商家，是看病要排三四年队的普通人，是想移民还要排机票的无奈。这就是2025年香港经济两极分化的真相。

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