刚刚！LPR5 个月没降，所有人的房贷还会减少吗？

2025 年 10 月最新一期贷款市场报价利率（LPR）公布，1 年期 LPR 维持 3.0%、5 年期以上 LPR 坚守 3.5%，这已是该利率连续第五个月保持不变。

作为房贷利率的核心定价基准，LPR 的 “按兵不动” 让千万房贷家庭陷入观望：月供减压的希望是否彻底破灭？房贷利率是否已进入 “平台期”？要回答这些问题，需从 LPR 稳定的底层逻辑、房贷利率的形成机制及政策调控的潜在空间三方面深入解析。

LPR 连续五个月持平，本质是多重政策目标平衡后的理性选择，其中银行息差压力构成最核心的约束条件。LPR 的定价遵循 “MLF 利率 + 银行加点” 模式，而银行加点幅度直接取决于资金成本与盈利诉求。当前六大行一年期定期存款利率已降至 0.95%，活期存款利率仅 0.05%，基本步入 “零利率时代”。在此背景下，银行业存贷差已压缩至 1.4% 的历史低位，不少依赖利差收入的中小银行面临经营稳定性挑战。若强行下调 LPR，将进一步挤压银行利润空间，甚至威胁金融体系稳定，这是政策制定者必须守住的底线。

经济基本面的阶段性改善则降低了激进降息的紧迫性。上半年我国 GDP 同比增长 5.3%，完成全年目标的核心任务，工业生产、消费零售等关键指标均呈现回升态势。这种修复态势让货币政策获得了 “观察窗口期”，无需通过频繁降息来刺激经济。同时，美联储降息节奏与我国政策周期的错位也形成约束 —— 在外部流动性宽松背景下，保持 LPR 稳定有助于维持汇率基本稳定，避免跨境资本大幅波动。

从 MLF 操作来看，央行近五个月持续 “量增价平” 续作中期借贷便利，既向市场补充了流动性，又未下调政策利率锚。作为 LPR 定价的 “地基”，MLF 利率的稳定从根本上决定了 LPR 难有下行空间，这也符合市场对短期利率走势的普遍预期。

LPR 五个月未降，并不意味着所有房贷都失去了减少的可能，其影响需按房贷类型、定价方式及政策环境分层判断。

对于存量房贷群体，多数人的利率与 LPR 挂钩，且重定价日多为每年 1 月 1 日。由于 2025 年以来 LPR 未发生调整，这些家庭在 2026 年的重定价周期内，月供金额确实难以出现实质性减少。尤其是 2018 年前后以 6% 左右利率购房的群体，尽管此前存量房贷利率调整已使其负担有所减轻，但当前 3.5% 的 5 年期 LPR 仍未让其利率完全与新增房贷持平，利率倒挂问题尚未完全解决。不过，部分城市针对存量房贷的 “定向让利” 政策仍在延续，如对首套房存量房贷提供额外加点减免，这为特定群体带来了减压空间。

对于新增房贷群体，情况则更为复杂。虽然 LPR 保持不变，但银行实际执行利率存在显著的差异化浮动。目前多数城市首套房贷款利率已在 LPR 基础上下浮 50 个基点以上，实际利率降至 3.0% 左右的历史低位。这种浮动空间的存在，使得新增购房者仍能享受低利率红利。更值得关注的是，业内普遍预测下半年可能出现 5 年期 LPR “单独下调” 的定向调控 —— 在不调整 1 年期 LPR 的前提下，专门降低房贷相关的长期利率，这将直接带动新增房贷利率下行，同时让存量挂钩房贷在重定价时受益。

从政策导向看，楼市企稳仍是当前经济工作的重要目标。若后续房地产销售、投资数据持续疲软，不排除出台更激进的利率调控措施。东方金诚首席宏观分析师王青指出，物价水平偏低导致的实体经济实际融资成本上升，也为 LPR 下调提供了潜在理由，2025 年底前仍存在 10 个基点左右的下调空间。这种调整若落地，将直接转化为房贷压力的减轻。

判断房贷是否还有减少空间，需把握三个关键变量：银行成本重构、政策精准调控与经济复苏节奏。

银行资金成本的下降是 LPR 下调的前提条件。当前存款利率已接近 “零利率”，进一步普降空间有限，但结构性调整仍有可为。例如通过优化存款期限结构、推广市场化存款产品等方式降低负债成本，为 LPR 下调释放空间。同时，银行需加快业务转型，降低对存贷差收入的依赖，通过财富管理、金融科技等多元业务提升盈利水平，这将从根本上增强其让利实体经济的能力。

政策 “定向发力” 可能成为房贷减压的重要突破口。与全面下调 LPR 相比，单独调整 5 年期 LPR 更具精准性，既能降低购房成本、稳定楼市，又能避免对银行整体息差造成过大冲击。此外，地方层面的利率浮动政策仍有优化空间，如对多孩家庭、人才购房等群体给予额外利率优惠，通过结构化政策实现 “精准滴灌”。

经济复苏的质量将最终决定政策走向。若第四季度 GDP 增速不及预期，或楼市出现超预期下行，货币政策可能重启宽松，LPR 下调的可能性将显著上升。正如业内分析指出，GDP 增长率、楼市走势是影响 LPR 变动的核心因子，若楼市持续低迷，不排除出台包括 LPR 调整在内的激进措施。

对于普通房贷家庭而言，与其被动等待 LPR 调整，不如主动做好财务规划。已购房者应重点关注每年重定价日前后的 LPR 变动，同时优化家庭债务结构，在能力范围内适当提前还款以减少利息支出。计划购房者可把握当前实际利率处于历史低位的窗口期，结合自身现金流状况择机入市，同时密切跟踪 5 年期 LPR 单独下调的政策信号。

LPR 连续五个月不变，是金融稳定、经济复苏与政策调控多重目标平衡的结果，短期内房贷全面减少的可能性较低。但从长期看，随着银行经营模式转型、结构性政策工具发力及经济调控需求变化，5 年期 LPR 仍有下调空间，房贷减压的希望并未消失。对于房贷群体而言，保持理性预期、做好财务规划，远比纠结于短期利率波动更为重要。