业主群里都在疯传：只要物业费超过了三年没交，以后都不用交了，这是真的吗？

这两年，大家对物业费的关注度越来越高，倒不是以前不关心，主要是那会儿房价涨得猛，一套200万的房子一年能涨20万，谁还会盯着每个月几百块的物业费呢？

可现在不一样了，房价不涨反跌，工作也不稳定，赚钱不容易。再加上有些物业光收钱不办事，服务态度差，甚至有的物业反客为主…很多人对物业不满，干脆不交物业费。

而对于物业来讲，如果业主长期不交费，除了电话短信催收以外，他们也会通过法律途径进行追缴。

一旦被起诉，不少老实巴交的业主，即使不满物业服务，但怕惹官司、影响家人，只能委屈巴巴，还没开庭就赶紧把钱补上了。

但网上有位律师朋友暴出行业潜规则：物业费只要超过三年没有缴纳，就不用再交了？90%业主都在白送钱。这是咋回事？

01.超过三年的物业费，真的不用交了吗？

律师说：最高法公布最新案例，物业收费属于“继续性债务”，每期都是新的债务，都有自己独立的三年诉讼时效。

啥意思？就像你订的牛奶，每个月都是新的一笔账，每笔账都有自己独立的“三年有效期”

所以，如果物业要追讨超过三年没交的费，他们必须证明在这三年里催过你（比如有短信、电话、书面通知等）。如果拿不出证据，这笔钱法院可能就不支持他们讨要了。

“北京海淀法院”有一个案例：

业主张某从2015年起签了物业合同，就一直没交物业费。2024年3月，物业把他告了，要求支付从2015年到2024年总共8682元欠费。

但法院最后只支持了2021年3月之后的部分。为啥？

法院经审理认为，物业费属于定期交纳，每笔物业费应系独立之债，诉讼时效应独立计算。因此，在业主未按照合同约定交纳物业费时，物业公司应当在每期物业费诉讼时效届满前以催缴等方式主张权利。

2021年3月之前的物业费已超过诉讼时效，且物业公司未能提供充分证据证明其对该期间的物业费在诉讼时效届满前主张过权利，故法院未支持其该期间物业费的诉请。

也就是说，物业拿不出证据证明他们催缴过2021年3月之前的费用，那些“旧账”已经超过三年有效期了。

上海也有类似的案例。李女士被物业告她欠了2016到2019年共2万3的物业费。面对账单，李女士气坏了：那几年小区垃圾没人清、电梯坏了两个月不修，物业连她的联系方式都没更新，从来没催过费。

最后，法院判决李女士只需支付2018到2019年的物业费，还给她减免了30%。理由同样是：2016-2017年的费用超过三年有效期，而且李女士拿出的50多张照片、邻居证词都证明物业服务确实有问题。

02.如果被物业起诉，记住这三点能帮你

上述两个案例并非个案，根据中国裁判文书网数据显示，超过40%业主通过质量举证等，实现了物业费减免，

他们能赢，通常是因为抓住了下面三个关键：

1. 诉讼时效三年

根据《民法典》第一百八十八规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”

也就是说，物业费纠纷的诉讼时效为3年，但起算时间不是“缴费截止日”，而是物业公司最后一次有效催缴的日期。

举个例子：

①如果你2019年6月开始没交费，但物业2020年1月才催你，诉讼时效就从2020年1月开始算三年；

②如果物业拿不出催费证据（比如短信记录、快递单等），你就可以主张“已过时效”，法院将驳回对应年份的缴费请求；

③小心有些物业可能伪造催费记录，如果你怀疑，可以当庭要求鉴定笔迹或调取通话记录。

2. 证据要留足

法院在审理时，不会只看“业主有没有欠费”，还会审查“物业有没有履约”。业主想证明物业服务差，这三类证据很关键：

①照片/视频：拍下小区垃圾堆积、电梯故障、消防设施损坏等情况，注意照片要带时间水印。

②证人证言：最好找到两位以上邻居愿意作证，或者提交大家一起签名的投诉书。

③专业报告：比如请机构检测消防或安防是否达标（如果赢了官司，这笔检测费可能让物业出）。

记住：证据足够扎实，物业费最多可能减半。

3. 公共收益是杀手锏

根据《物业管理条例》第41条，小区电梯广告、停车费、快递柜租金等公共收益必须单独列账，且每半年公示一次。

如果物业从来没公示过，你可以：

①向住建部门投诉（物业最高可能被罚20万）；

②起诉要求物业返还这笔钱，用来抵扣物业费；

③用这个证明物业不诚信，要求减免费用。

比如杭州就有一个小区，靠这招追回了100多万公共收益。

03.这几件事千万别做错！！！

1. 别不接电话、不收传票：躲是没用的，不接电话、不收传票，搞不好法院就会判你输，让你多赔钱。有业主因为拒收法律文书，不仅被判全额缴费，还多赔了5000元违约金。

2. 别一分不交：就算物业服务再差，法院也不会允许你完全拒交。通常会根据物业的过错比例适当减免。比如上海某业主，因为电梯受伤索赔8万，但由于自己也欠费，最后赔偿金被抵扣了60%。

3. 别光抱怨经理态度差：法院主要看服务事实，物业经理态度不好不能成为你不交费的理由。

4. 别以为超过三年自动免单：超过三年时效，需要你当庭提出才行。如果你不说，法院可能不会主动适用。比如南京就有位业主，就是因为不懂这个，结果超过时效的18000元物业费照样要交。

04.收到催缴通知怎么办？做好这三件事1. 仔细看发函日期：如果催缴的是三年以上的费用，可以直接退回。三年内的，建议15天内用EMS快递书面回复说明情况。

2. 建立自己的证据库：每月定期拍小区公共区域状态（垃圾、设施等），保留带时间的照片。每年要求物业公示公共收益。

3. 法庭上学会“三连问”：要求物业提供物业合同原件（很多用的都是过期合同）。

要求出示催费的原始记录（比如2019年催缴短信的原始载体）。

当庭申请调取物业公司的信用报告（很多公司有违规记录）。

最后提醒大家：法律既保护业主的权益，也要求业主履行义务。维权要用证据说话！！