为什么越来越多人“专门收购老旧小区”？内行：背后价值你不知道

在很多人印象中，老小区似乎已经是过时了，不够“现代”，也不够“舒适”，尤其是住惯了高层电梯房的人，很难想象每天爬楼是什么体验。

一位有着20年经验的一线资深销售告诉我们：如今在一些大城市，老小区步梯房正在悄悄回归主流，尤其受到“目光长远”的人群青睐。

是时代的风向变了，还是我们的价值观在悄然转型？今天，我们就来看看老小区的价值，看完也许你会重新考虑你买房偏好。

先说一个好消息：

不管老房子是哪一年建的，70年产权从1995年1月1日后开始计算。也就是说，哪怕再老的房子，产权最多也就过了30年。而且，《民法典》说了，土地使用权到期会自动续期，房子的所有权还是你的。所以，别再单纯因为“房龄老”就嫌弃它啦！

01.老房子为何“受宠”？

1、公摊小，成本低

一般老房子公摊在10%左右，而电梯房动辄20%~30%。同样买60㎡，老房子实际到手面积差不多55㎡，甚至还有赠送面积，而电梯房可能只到手45㎡左右。

而且，老小区的房价比起那些高楼大厦更亲民，对于购房者来说，钱包压力更小，物业费也几乎可以忽略不计，生活成本一下降，生活质量自然就上去了。

2、地段是王炸

老小区一般都位于城市发展的早期地段，比如市中心、老城区、学区周边。这些区域周边配套更完善，比如：菜市场、医院、学校、地铁站、公交线环绕，优质配套一应俱全。

像这样的房子，即使房龄大、外观旧，但只要地段好，抗跌能力强，保值属性更好。

而且，老小区人不多，邻里关系简单，少了很多不必要的纠纷。没有那些烦人的光污染，晚上也能远离马路的喧嚣，安静入睡。

3、出行方便，安全性更高

高层住宅未来维修难、拆迁也难，万一碰上火灾逃生也麻烦。而老小区呢？虽然没电梯，但也没有电梯故障和困人的烦恼。

而且，老小区楼层不高，一旦发生火灾、地震等紧急情况时，逃生更便捷。

网友@晓茹吐槽：以前住45楼，下雨就停电，上下楼更麻烦，有时外卖小哥都不愿意接单。尤其是看到网上新闻，住高楼出现火灾几秒就烧到顶，感觉成天提心吊胆的。后来搬到老小区二楼，出入方便多了，住得也更踏实了。

4、投资回报率高

与动辄几百万起步的新电梯房相比，很多市中心的老房子总价还不到一百万，对那些资金有限，但又希望占据好地段人来说，老房子门槛低太多。

有房产投资博主直言：“去年买了两套步梯房，总价180万左右，现在单价涨了15%，租金回报率超过5%。”

而且现在很多城市都在搞老旧小区改造，90年代前的老房子很多都被列入规划。不管是翻新还是拆迁，都可能带来一笔不错的补偿，甚至有机会“以小换大”。

有钱人眼光毒辣，看中的就是这种机会成本。

012.如何买到优质老房子？

挑老旧小区，不光住着便利，将来的价值也能保持得更好。要挑选到实惠的好房子，以下三点要注意：

1、选地段：核心区域才是硬道理

地段决定房子保不保值，判断好地段看这几点：

①离地铁站走路10分钟内

②周边有学校、医院、菜场

③在城区核心区，别选偏远的老破小

④不靠近高压线、垃圾站或嘈杂马路，尤其要避开墓景房。

①一线城市：市中心或好学区的老小区

②二线城市：老商圈 + 地铁 + 配套成熟 + 有改造计划的区域

2、挑楼层：2–4楼是黄金层，避开1楼顶楼

因为：

①1楼：采光通风差、潮湿、蚊虫多，隐私也不好

②6楼（顶层）：冬冷夏热、漏水无解、没电梯出行麻烦，搬东西更累

③最推荐2–4楼：上下楼方便，光线通风都不错

3、看户型：朝南+通透+有阳台

①主卧和客厅最好朝南或朝东

②厨房卫生间要有窗，别选暗厨暗卫，这种通风更好

③房间方方正正，别选有斜角或异形的，装修费钱还浪费空间

④得房率高很重要，比如70㎡看起来像90㎡，才是优质布局

4、看小区环境：老，但不能破旧脏乱

①小区干净整洁，没有乱拉电线或违建

②小区有点绿化，也必须要有公共活动空间

③邻居稳定，老人多没关系，但只要租客不多就更好

另外，还要留意有没有物业、垃圾分类、水电是否单独计费，这些细节都关乎未来居住品质。

5、看房龄和结构：优选30年以内

①房龄：可以通过查看房本登记时间，或问问邻居了解；

②建筑结构优先选：框架结构 > 框剪结构 > 砖混结构

③检查楼板厚不厚、墙面有没有裂缝、水管漏不漏，这些都关乎到今后的居住安不安心。

但是，如果买老房子是冲着拆迁去的，房龄老点也可以，但一定要保证安全和能住人。

6、判断有没有拆迁可能

不是所有老房子都有“拆迁命”，要综合看：

①是不是在城市更新规划区内

②周边有没有已经开始改造的项目

③房龄超过30年、土地是不是国有性质

④位置越核心，拆迁可能越大

如果不确定的话，可以咨询中介或者查一下政府规划文件。

7、确认产权清晰，别惹麻烦

①房产证要清楚，没有抵押或查封，否则以后很麻烦

②最好是一手业主，没有其他产权共有人

③土地性质选“国有出让”或“划拨”，避开小产权房

④查一下历史交易记录，防止一房多卖

特别要提醒一句，买房前一定要查一下房子有没有“永久居住权”，有这个居住权，买了房子以后都住不了。

另外，还得请房东提供最近的水电、物业缴费记录，避免多掏钱。

还有，看房别只去一次，建议早中晚、晴天雨天都去看看。特别是隔音效果，最好晚上去实地感受一下，才能确定安不安静。