新设经营主体催生灵活办公需求，服务商盈利指标进一步优化

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摘要：经营主体的增长将直接带来办公空间需求的扩容。

观点指数11月12日，观点指数研究院发布《表现力指数 · 2025年度商业地产表现报告》，其中在“办公空间服务：深挖区域价值”篇中，观点指数认为，中小企业是灵活办公市场需求端的重要来源之一，中小企业发展态势与市场的需求结构、行业发展走势、办公空间服务商业务表现等紧密相关。

据中小企业协会发布的最新数据显示，2024年至2025年9月期间，中国中小企业发展总指数（SMEDI）最高点为2025年2月的89.8，最低点为2024年9月的88.7，期间总指数在波动中逐步趋稳，政策托底效应显著，复苏基础仍需巩固。

分行业表现上，年内批发零售业、社会服务业以及信息传输软件业等领域依托需求红利与政策支持，指数表现稳中有升。其中，信息传输软件业指数表现出明显的韧性回升，从上年年末的88.1稳步回升至89.0，中小企业数字化转型需求持续释放。

同时，工业指数表现相对稳健，始终在89.0以上的窄幅波动。建筑业以及交通运输业等领域指数保持平稳。而房地产业、住宿餐饮业等表现为持续承压，亟待复苏。

显然，各行业受产业周期、政策导向与市场需求的影响差异显著，传统行业持续承压与新兴领域韧性凸显，形成鲜明对比。

单月表现上，2025年9月中国中小企业发展指数（SMEDI）为89.0，较上月下降0.1点，高于上年同期。8个分项指数表现为2升6降，其中劳动力指数和效益指数较上月分别上升0.1、0.2点。

整体来看，总指数始终在88.7至90.0的狭窄区间内波动，并未出现失速下滑，中小企业群体发展仍展现出较强的韧性与适应性，然而复苏基础仍需巩固。

虽然中小企业正受益于消费与生产的周期性回暖，但整体效益未获实质性改善，结构性问题依然突出，不同行业间的复苏进程显著分化。中小企业的稳定发展仍需政策端精准发力，尤其需缓解资金压力并优化劳动力配置，以巩固复苏势头。

与此同时，据国家市场监督管理总局披露的数据显示，2025年上半年，全国新设经营主体1327.8万户，其中新设企业462万户，新设个体工商户862.9万户，新设农民专业合作社2.9万户，多种经营主体均呈现稳定增长的势头。

同期民营和外资企业发展势头良好，新设民营企业同比增长4.6%至434.6万户，新设外资企业同比增长4.1%至3.3万户。同时产业结构进一步优化，截至6月底，全国在册“四新”经济企业同比增长6.6%至2536.1万户，占企业总量的40.2%，国内企业发展含新量持续提升，将进一步推动经济高质量发展。

从数据来看，2025年以来，国内企业发展态势良好，市场预期持续改善。同时政策层面聚焦经营主体发展需求，持续优化涉企政务服务，将进一步激发各类经营主体的发展活力。

新设企业的增长是驱动灵活办公需求扩容的核心引擎。中小企业作为灵活办公市场的主要需求来源之一，其发展态势与市场规模扩张显著正相关。办公空间服务商的服务对象涵盖从初创企业、自由职业者到跨国公司的全谱系用户，通过共享设施、灵活租赁条款、协作氛围等，促进创新、生产力提升与行业资源对接。

基于此，经营主体的增长将直接带来办公空间需求的扩容，而灵活办公模式通过提供私人办公室、合作空间、虚拟办公室等多元化产品，与中小企业业务发展、弹性扩张的需求形成高度适配。

另外，已披露2025年中期业绩的办公空间服务商整体表现稳健。

全球网络型的企业以IWG集团为代表，2025年上半年收入表现稳健，系统整体收入同比增长2%至21.62亿美元，创历史新高。集团营收为18.50亿美元，较去年同期略降1%。

业务结构上，轻资产模式已成核心增长引擎，上半年IWG集团新开设的338个中心中，有327个是轻资产开业，包括管理合伙中心、可变租金中心、特许经营中心和合资中心，带动管理及特许经营业务收入同比增长26%至3.61亿美元。另外，自有业务收入同比微降1%至15.93亿美元，同比微降1%，数字与专业服务业务收入同比下降7%。

轻资产模式下，IWG集团办公网络持续扩张，上半年全球范围签约了496个中心，除两个中心外，其余所有中心均采用合作模式，轻资产化率接近100%，进一步夯实全球办公网络优势。

同期IWG集团现金流显著增强且股东回报力度大幅提升，其调整后EBITDA同比增长6%至2.62亿美元，毛利率提升至24%，现金流预计全年同比提升40%，净利润回升至800万美元（每股收益1.1美分），股东回报5900万美元（约4.2亿元人民币），是过去五年总和的3.5倍。

而区域深耕型的创富港则聚焦国内细分市场，以成本管控、增值服务以及小而美的办公中心破局。

今年上半年创富港营业收入为3.84亿元，均由空间及商务服务收入组成，同比微降0.73%，主要因部分门店到期关店致经营面积减少。

同期创富港归母净利润同比增长40.75%至3978万元，扣非净利润同比增长35.17%至3609万元，毛利率为40.11%，同比提升1.89个百分点，得益于成本控制和关店减亏。同期创富港继续加大研发投入，重点升级BCMS商务中心管理系统、BITS智能电话系统，提升多门店远程管理效率。

两者均实现了盈利的改善，但逻辑差异显著。其中IWG集团依托全球网络扩张摊薄固定成本，轻资产业务拉动整体盈利，更侧重规模增长、现金流改善、股东回报提升的路径。创富港聚焦国内高需求区域，通过关店减亏以及技术降本等举措优化成本结构，叠加增值服务的高毛利属性，实现收入微降但利润提升，核心是从单店效益到整体盈利的逻辑。

随着技术创新深化与中小企业扶持政策落地，灵活办公市场将在优化资源配置、助力企业降本中进一步凸显价值。长期来看，全球企业数量增长与灵活办公渗透率提升的双轮驱动下，办公空间服务商仍有广阔的增长空间。而精细化运营能力将成为企业兑现市场红利、构建长期竞争力的核心支撑。

本文节选自《办公空间服务：深挖区域价值 》