“房子都没住，物业费为啥一分不能少？”

“物业贴张纸就说涨价，谁给的权利？”

“小区电梯广告、公共车位租金从来没见着，物业费催得比谁都勤！”

这些话，你是不是在业主群里也听过，甚至自己就说过？

其实，很多你以为“必须交”的钱，早就被点名了：这是“违规收费”，业主不仅有权说不，甚至还能要求退回来。

第一种：巧立名目“发明”出来的各种额外收费

你有没有在缴费单上见过这种项目：

• 水损费、电路损耗费、加压服务费、地下车库照明费；
• 垃圾清运费（明明物业费里已经有了）；
• 楼道照明费、绿化养护费、安全监控费……

这些听着挺专业的名目，很多都是物业公司自己“发明”出来的。

政策说得很清楚：

• 物业费里已经包含了公共区域的日常维护、基本能耗、保洁、绿化等；
• 代收水电费，不能加收任何“手续费、损耗费、服务费”等额外费用 。

像长沙等地，更是直接写进文件：

物业服务企业在代收水电气暖时，严禁擅自加收任何费用 。

所以，下次再看到这类“看不懂的项目”，

直接要求物业拿出收费依据；

拿不出来，就可以拒交这部分钱。

第二种：房子没真正到手，就让你背的物业费

还有一种很常见的情况：

• 合同上写的交房日期到了，可开发商因为各种原因延期交房；
• 或者收房时发现一堆质量问题，需要返工整改；
• 结果开发商或物业来一句：这段时间的物业费，还得业主来掏。

这完全不对。

法律和地方规定早就说了：

• 物业费原则上从“房屋实际交付”后的次月起由业主承担 ；
• 在这之前，房屋的所有权和使用权都还在建设单位（开发商）那边，物业费自然该由开发商承担 。

比如长沙就明确写：

房屋存在质量问题需要整改，在整改期间的物业服务费，应由建设单位缴纳。

现实里也有案例：

合肥某楼盘开发商延期交房，还要求业主先交齐物业费才给钥匙，

最后法院直接判开发商违约，不仅要交房，还赔偿了每户十几万元。

第三种：一张通知就涨价，合同和程序形同虚设

“楼道里贴张纸，下月起物业费每平米涨五毛。”

这种事，你是不是也见过？

实际上，物业费涨价不是物业自己说了算的，这是小区的“大事”，要走严格程序：

• 必须召开业主大会；
• 专有部分面积和人数“双三分之二”以上业主参与表决；
• 参与表决中“双过半”同意；
• 还要报价格或住建等部门备案或指导 。

如果这些程序一个都没走，

仅凭一张通知就要涨价，

那超标的部分完全就是违规收费。

现实中已经有物业公司因此被查：

湖南长沙某小区，物业实际收费超过了备案标准，结果被责令退还多收费用还领了10万元罚单 ；

湖北襄阳有物业公司擅自涨价，被业主集体投诉，最后不仅退了7万多块钱，还受到行政处罚 。

所以，涨价可以，但必须走合法程序；没走程序、也没文件支撑的那部分，业主有权按原标准交，超标部分直接拒交。

第四种：代收代缴水电费时“坐地起价”或捆绑收费

在一些小区，水电费由物业代收代缴，

本来是便民服务，结果成了“创收项目”。

常见问题有：

• 在政府定价的水电费上，私自加收“服务费”“损耗费”“周转金”等；
• 对商业用房的水电费大幅加价，赚差价 ；
• 不交物业费，就不给充水电费，甚至停水停电逼你交钱 。

政策讲得很直白：

• 物业代收水电费，必须按政府定价来，一分钱不能多加；
• 即便允许合理损耗分摊，供水损耗一般不超过8%，供电损耗一般不超过6%，而且必须单独列账、每个周期向全体业主公示 ；
• 严禁用停水停电、限制电梯等方式来催缴物业费，这属于违法行为 。

你只要比对一下自来水公司、供电公司的官方价格，如果发现物业收的单价明显更高，那多出来的部分，完全可以要求退回来。

第五种：各种“重复收费”“隐形收费”

这种坑，最隐蔽，也最常见。

比如：

明明物业费里已经包含了垃圾清运，物业又单独收一遍“垃圾清运费” ；

业主已经买了车位，还要再交一遍“停车管理费”；

公共区域的水电费本在物业费内，物业又按户摊一次“公摊能耗费”；

小区电梯广告、灯箱广告、公共车位出租等收益，从来没公示，也没用来抵扣过物业费 。

根据《民法典》和《物业管理条例》：

• 小区公共区域和共有设施产生的收益，扣除合理成本后，属于全体业主共有 ；
• 物业只是代管，不能私吞，更不能在公共收益之外，再向业主收一遍“公共区域维护分摊费”；
• 门禁卡、出入证、装修管理费等，也不能远高于成本乱收费 。

第六种：过度预收物业费 + 不合理的押金和违约金

最后这一类，是很多人平时不太注意的：

1）过度预收

• 有的物业一上来就要预收一年甚至更久的物业费；
• 但实际上，各地对预收期限都有明确限制：多数城市规定不得超6个月，个别地方最多1年，超期部分业主可以拒付。

2）各种“押金”“保证金”

• 装修保证金、门禁卡押金、停车押金、前期物业押金……
• 有些押金没有法律依据，收了之后还经常拖延不退。

政策的态度是：

• 没有明确法律或合同依据的押金，物业不得乱收；
• 确有必要的，金额和用途要约定清楚，到期要及时退还 。

3）违约金过高

• 有的物业合同写：业主晚交几天，就收高得离谱的违约金，比银行贷款利息还高一大截；
• 实际上，违约金必须有依据，而且不能明显过高，一般参照银行同期贷款利率来算。

如果你家合同里违约金条款特别狠，或者物业已经收了很高的违约金，你也可以通过投诉或诉讼，要求调整或退回不合理部分。

总结一下：

正常、合理的物业费，该交还是要交；这笔钱维持着小区的安保、保洁、绿化、设施维修，最后受益的还是你自己。但对于那些明显违规、巧立名目、重复收取的项目，你完全有权利、也有义务说“不”。

最好的方式，不是一个人赌气拒交，而是通过业委会、业主大会，用“集体谈判+行政投诉+法律手段”的组合拳，把钱要回来，也把规矩立起来。