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文｜单挑社

这两个月，很多人刷短视频、看资讯的时候，会看到一个很小众的词“银行直供房”。点进去一看，房主不是中介，也不是个人，而是某某银行、某某农商行、某某农信社。

连银行都开始卖房子了，是不是要出大事了？

最近，银行挂出来的房子，最近确实在明显变多。以阿里资产平台为例，有媒体统计了开拍时间在 11 月 1 日到 11 日的“银行直供房”，比去年同期多了 24.7%，比上个月更是多了 77.8%，增幅相当猛。在“银行清仓”“银行直供”这些栏目里，农业银行、建设银行、交通银行、邮储银行，还有一大堆城商行、农商行、农信社，都在集中挂牌房产。

京东资产平台的公开信息显示，兰州银行在 2024 年挂牌直售的房产标的大约是 1130 个，到了 2025 年变成了 1779 个，一年时间多了差不多六成。吉林银行在售房产超过 2000 个，天津银行接近 1300 个。地方农信系统更猛，四川农信系统在阿里、京东两个平台上，2024 年上半年以来挂牌的房产标的超过 2.5 万个，辽宁农信系统累计也有 1.1 万个左右。

再看最近半个月的拍卖节奏。我用“银行直供”在阿里拍卖平台检索，仅“正在进行”的房产就有近 600 套，一个月内相关拍卖记录累计将近一千条，主力就是各地农商行和农信机构。价格普遍是市场价的七到九折。例如兰州农商行 9 月底拍的一套 125 平米抵债房，成交价 151 万元，同小区同户型中介挂牌在 180 万到 220 万之间，这个差价大家一算就明白。

这些房子到底从哪来的？银行这种大甩卖一样的卖房，透露出了什么信号？

先说第一个问题。这些所谓“银行直供房”，其实原本都是不是银行的，而是处置不良贷款后，拿来的“顶账房”。企业或者个人借了钱还不上，银行通过司法程序把抵押的房子收回来，拿到了完整产权，最后以房东的身份对外出售。

那这些房子原来都是谁的？我想你第一反应，大概是还不上房贷的断供房吧。其实这些只占一小部分。这里面，真正的大头是开发商和地方平台公司。

过去十几年，开发商、城投、各类项目公司为了拿地、盖楼、搞配套，拿了大量对公房地产贷款，抵押的就是手里的地和房。去年以来很多项目扛不住了，现金还不上，就只能用一批一批的住宅、商铺、写字楼去抵债。

经济观察报采访兰州农商行时，银行说，他们最近在京东资产平台集中挂出来的近 200 个房产标的大多是抵债资产，产权已经登记在兰州农商行名下，原来的产权纠纷和债务问题已经处理完，现在由银行直接出售。类似的抵债资产，在四川农信、辽宁农信这些系统里是成万上万地堆着。

第二块来源，才是个人按揭和经营性贷款断供之后的抵押房。虽然整体上看，个人住房贷款的不良率要明显低于房企那一块，但在房地产下行、收入承压的情况下，逾期的人也在慢慢增加。

这些人逾期还不上，沟通无果，银行起诉，法院裁决以后先走司法拍卖。如果几轮拍卖都没人要，那房子最后就会变成“以物抵债”资产，过户到银行或资产管理公司名下，再通过“直供房”的方式挂出来。

另外还有一部分房子，是银行和资产管理公司过去打包不良资产时顺带接过来的。

以前，银行要处理一些坏账，因为也不是很多，也怕麻烦，就会把一批有抵押物的不良资产卖给资产管理公司。他们处理这些不良资产还是比较专业的。这些机构就通过重组、拍卖、以物抵债，最后拿到房子的控制权。现在为了处置效率，这些资产管理公司也会在阿里资产、京东资产上统一打上“银行直供”的标签对外出售。

这些房子的来路说清楚了。

银行为什么要在这个时间点集中卖。

原因也不复杂，就是不良压力太大了。

金融监管总局最新披露的数据显示，2025 年三季度末，全国商业银行不良贷款余额是 3.5 万亿元，比上一季度多了 883 亿元，不良贷款率是 1.52%，比上一季抬了 0.03 个百分点。其中房企对公房地产贷款不良率，在很多银行已经达到了3%–5%。同时，商业银行正常贷款余额有 228.8 万亿元，关注类贷款 5.1 万亿元，也就是说，还有一大块是看着有点危险，但还没正式算不良的贷款。这些贷款里，很大一部分都和房地产、地方平台有关。

过去几年，监管一直在要求加快不良资产处置。公开报道显示，最近几年银行系统每年的不良资产处置规模基本都在 3 万亿元以上，有的年份接近 3.8 万亿元。这背后就是各种方式的组合拳。例如打包卖债权、核销、司法拍卖、以物抵债，现在又多了一条“银行直供”的路。

为什么要用这种方式？一个现实情况是，单靠法拍很难把堆着的抵押房快速消化掉。有机构统计过，今年有的月份全国法拍房供应在三万多套，但成交只有三千多套，清仓率只有二三成，平均折价率在三成左右。折价已经很大了，成交还是不理想。银行如果继续只是寄希望于法拍，资金回笼会很慢，账面上的不良压在那儿，根本清不掉。

而现在改成自己出面卖，逻辑就不一样了。银行拿到完整产权之后，可以直接在平台上挂成“直供房”，价格做成七到九折。有市场估价 200 多万的房子，最后以 150 多万成交，差不多就是七五折。对买家来说，有折扣，有吸引力。对银行来说，比起长期拖延，早点打折卖掉，能回笼现金，也能把这笔不良从账面上真正拿掉，从监管角度看也是完成任务。

从这几组数据拼在一起，你能看出一个趋势：银行对坏账的态度，在从拖一拖，先看看情况，变成了现在的主动认账，主动清理的态度。直供房就是这种态度变化最直观的呈现。

银行卖房卖得这么猛，会不会把楼市直接压垮？

咱们需要着重观察的一个点，就是“量”的问题

四川农信系统在阿里和京东平台上的房产标的，公开披露的是 2.5 万个左右，辽宁农信是 1.1 万个，兰州银行、吉林银行、天津银行这些加起来也是几千到上万的量级。再看阿里拍卖平台的数据，一个月内带“银行直供”标签的拍卖记录近千条。哪怕把线上看得见的这些都算上，全国范围大致也就是“几万套”的量级。

而任泽平团队对城镇住房存量的测算显示，到 2020 年中国城镇住房套数已经是 3.6 亿套左右，套户比较 1.1 左右，说明整体住房供给已经比较充足。几万套直供房，放在几亿套城镇住房的盘子里，大概就是千分之一甚至更低的比例。从目前这种量级来看，没办法从数量上改变整个市场，只能在局部形成比较明显的价格压力。

但我们还是要注意趋势的变化。

最近银行直供房的数量在快速上升，足以反映出银行在加快清理不良资产。

这说明这一轮房地产调整，已经从嘴上说去杠杆，进入到真的开始清旧账的阶段。

所以银行直供房的挂牌价，还是会给你的小区或者城市的房价，形成一个低价参照。

银行这次集中卖房子，透露出来的是一个方向，在未来相当长一段时间里，银行不会再无条件给房地产加杠杆，而是会用几年时间，慢慢把过去堆出来的债务和抵押物处理掉。

这标志着房地产，真正从主角，退到了存量资产时代。