以前一说到房子，很多人第一反应就是：买就是赚、不买就亏。

可这两年，风向完全变了。现在很多人是忙着挂牌、忙着降价、忙着找中介，只盼着能把房子换成现金。

为什么？因为真正懂行的人已经看出来了：

不是所有房子都能当资产，未来几年，有几类房子，大概率会迎来一轮“贬值潮”。

综合最近几年的库存数据、人口流动、成交情况来看，这5类房子风险最大，很多人已经开始悄悄抛售了。

一、三四线及人口净流出城市的远郊普通住宅

一些三四线城市，新房库存去化周期已经超过30个月，县城甚至高达47.6个月，也就是说，按现在的卖房速度，要将近4年才能把现在的房子卖完。

有些资源枯竭型城市，房价比高峰期跌了40%，依然没人接盘，已经有“鹤岗化”的味道。

这里面，最不抗跌的就是——远郊的普通住宅。

离主城远，上下班动不动一两个小时；

没地铁，公交少，买菜、看病、孩子上学都不方便；

开盘时靠“新区规划”“未来XX城”的故事炒起来，等过了好多年，承诺的学校、商场、地铁还是“规划中”。

结果就是：

本地人不想买，外地人不来，租房需求也很弱。

有县城业主，一套120㎡次新房挂牌半年，连续降价三次，一共降了15万，还是没人看。

如果你手里正好是这一类房子：

城市本身人口在流，房子又在远郊，那真的要趁早考虑：

趁市场还没彻底冷掉，该换就换，不要等到“降价也卖不掉”。

二、商住、公寓、Loft等非住宅类产品

很多人买公寓，是被三个字吸引的：总价低。首付门槛低、单价便宜，看上去“上车压力小”。

但真正住进去、或者想卖的时候，才发现这玩意儿坑很多：

产权是40年或50年，属于商业性质，不是住宅；水、电、物业费都按商业标准收，比民用贵不少，持有成本高；

不能落户、没有学区，对真正有家庭的人来说，它不是刚需品；

二手转手时，税费一大堆：契税、增值税、土地增值税、个税、印花税，一套100万的公寓税费可能十几万，接盘的人一看就劝退；

流动性特别差，很多城市公寓价格已经腰斩，但成交量依旧很低。

更现实的是，租金也不是想象中那么稳。

一些城市的租金这几年不涨反跌，租不出去就等于“完全砸在手里”。

所以，除非你买的是极核心地段、租金又特别稳的小户型，当个“长期收租工具”，

否则，普通家庭为了图便宜去买公寓，大多是在坑自己。

三、房龄高又没电梯、没学区的“老破小”

“老破小”这个概念不能一棍子打死。

在一线城市核心区，有些老破小靠着“地段+学区”双加持，价格依旧很坚挺，甚至还能涨。

但如果这两个都没有：

房龄二三十年，户型老、管线老化，没电梯，爬楼累死人；

没学区，地段又一般；

银行评估时直接压价，有的银行甚至把它列入“抵押黑名单”，贷款很难。那它就是个纯粹的旧房子。

现在的年轻人，买婚房基本不会考虑这种；

老人上下楼也不方便；租金收不高，以后转手更难。

很多地方已经出现这种情况：

90年代的无电梯老房，挂牌一年没人看，业主一降再降，最后还是自己先扛着。

如果你家里有这类房子，一定要问自己：

自住还舒不舒服？

以后真要卖，有没有人愿意接？这两个问题想不清楚，就别当“投资品”来抱着。

四、旅游地产、海景房、远郊度假盘

很多旅游盘、海景房，销售话术都很好听：

“一套海景房，全家人度假圣地；”“周末逃离城市，山清水秀。”

现实却往往是：

一年可能就住那么几次，剩下11个月空着；物业费、取暖费、维护费一样不少，持有成本高；

周边配套跟不上，买菜难、看病难、甚至冬天都“鬼城”；

二手市场几乎不存在，想卖都不知道卖给谁。

有海景房从均价一万多跌到不足五千，降价30%之后，入住率还不到30%，大量房子成了“孤岛上的空楼”。这类房产，你如果把它当成“消费品”，能接受花这笔钱买个度假体验，那没问题；但如果当“投资房产”，以为以后会升值、好租、好卖，那大概率是要失望的。

五、非核心区的超高层住宅和郊区别墅

超高层和别墅，听着很“高端”，但前提是：你得看它在哪儿。

非核心区的超高层：

小区住户多、电梯挤、物业压力大，后期维护成本高；一旦片区没有人口流入、没有产业支撑，以后想卖基本很难。

郊区别墅：

位置偏远、配套少，上班、上学、看病都费劲；大部分时间空着，入住率低；

真想卖的时候，发现有钱的人看不上核心区以外的，刚需的人又买不起，接盘群体特别小。

很多买这类房子的人，都是被“单价不算高、面积又大”吸引，

忽略了真正的核心：

——房子好不好卖，看的是：有没有人住、有没有人接、有没有人租。

写在最后

未来几年，真正让人难受的，不是房价跌一点，

而是——你想卖的时候，发现根本卖不掉。与其等到那时候被动，不如趁早：把手里的房子盘一盘；别把这一辈子的钱，砸在一个只会变老、不会变值钱的地方。