受够了！南京业主：我的资产缩水，凭什么给你做流量密码？

上周，一则关于“西江月业主断供”的视频传播广泛，随即被网友扒出是“中介冒充业主”，自编自导的“卖惨戏码”。事情曝光后，众多江北业主义愤填膺——

房价下跌，投资失策，购房亏损是市场结果，但被恶意消费，被当成博取流量的工具，才是真正让人难以接受的恶意伤害。

事实上，在南京，这并非个例，一批小区正频频成为部分中介博眼球，引流量的“素材库”，哪怕引来争议，骂声一片，也被部分中介称为“黑粉也是粉，反正都是流量。”

这些虚假的情节，夸大的形容，被隐藏的信息，不仅误导购房人，更是一次次践踏着业主尊严、小区声誉、甚至是南京楼市的舆论环境。

“黑流量”反复上演

谁在吃“人血馒头“？

我们先简单回顾事件经过：

某自称保利西江月营销总的视频博主，发视频称高位入手的房子亏损严重，即将断供，向观众“卖惨”，被西江月业主发帖“怒喷”假业主身份，随后该博主连发视频，口述自证业主身份、地产从业经历、被网暴、自曝焦虑症甚至卖手办“回血”等，但随后又被各路自媒体发文“打假”营销总身份、扒出真实家庭住址等。

但对于自己是否真的是保利西江月业主，这位博主始终没能拿出关键证据。

不过，事到如今，这些争议都没有那么重要了。这位博主已经获得了最想要的“流量”，从该视频发布至今，该内容仅在视频号上，过万次转发，留言数千。不管是质疑、谩骂还是同情、鼓励，这位博主无疑成功获得了流量，也就获得了众多潜在的客户线索。甚至网传，帮助博主起号的中介，还要卖课程。就此很多网友直言，“这是吃人血馒头”。

一段时间以来，很多中介对于唱跌南京楼市，乐此不疲，甚至发展到如今“上剧本”的境地。天天喊着“天塌了”的南京中介，究竟是如何凭借“黑流量”获客的，我们以近期一则另一位中介卖房视频为例。

该博主声称保利西江月一套88㎡二手房，售价110万，单价1.25万/㎡，且为边户，相比2021年顶峰的4.1万/㎡直接打3折，并附上保利西江月再次刷新小区成交下限的文字说明。

一些刚需客户可能真的被超低价格吸引去看房，那么实际情况真如呈现的那样吗？当然不是，这位博主只不过隐藏了“亿点点”细节。

首先这套房位于3楼，本就是高层住宅中较差的楼层；其次这套房为毛坯，不满两年，入住前最起码还需要配置5-10万的装修和家具设施；最后也是最关键的，博主声称的110万售价，是业主的净得价。

净得价意味着，卖家不负责中介费、增值税、契税个税等所有税费。由于不满两年，该房源需缴纳约5.4%的增值税，中介费我们算2%，加上契税与个税，总计接近10%的税费需要由买家承担。

这套房若真的以110万卖家净得价成交，算上税费的真实成交总价将在120万以上，与7月份同户型最低成交价124万相差无几，甚至人家还是中间楼层。

这也不是个案，过去几年部分不良中介大多都是通过隐藏关键信息、传播焦虑情绪等手段，来获取流量与客户，最后促进交易的。

这些小区

沦为中介的“流量密码”

除了江北保利西江月，南京还有一批老牌知名小区，这些年来逐渐成为部分卖房博主起号的“必拍名录”——河西南的海峡城、江宁禄口的翠屏城、鼓楼滨江的世茂外滩新城等，是走流量卖房模式绝不可错过的项目。

它们之所以成为中介起号的“专用楼盘”，主要有以下三点原因：

首先，上述这些小区历年来房价变化极大，只是将价差整理发布在互联网上，就足够博人眼球、引起业主共鸣和引发吃瓜群众的吐槽了。

如海峡城云珑湾，8月8日一套高楼层76㎡小户型，最新成交价170万，成交单价2.2万/㎡，相比2021年巅峰期的6.17万/㎡，下跌了近4万/㎡，光是超过60%的跌幅，就足够炸裂。

然而，当年那套高价房到底有什么优势？今天这套低价房又有什么弊端？在大部分起号的视频中介眼中，并不值得关心。

其次，这些小区体量极大，换手率和成交量极高，用于起号的回报相当有性价比。还是以海峡城为例，小区3个组团共计4700户房源，7月成交量17套，稳居河西成交量第一，只要拍一套房跑出了流量，覆盖面极广。

最后，便是这些小区作为曾经的南京楼市神盘，一方面仍有大量持“原始股”的业主，他们当年入手房价很低，以目前最新成交价来看，依然不亏；另一方面，这类楼盘的投资客也很多，抗不住压力的部分投资客决定割肉离场。一些中介正是抓住了两类业主的不同观点，打造吸引眼球的话题，制造对立，助长”黑流量“。

中介的辩解

是“陈述事实”还是“平庸之恶”？

这两年的南京楼市，靠黑流量起号卖房的中介无处不在，尤其在江北新区。

首先，我们需要正视江北新区的现状，江北房价确实承受较大压力，背后也存在如配套进度、新房供应量、人口导入等问题。但这并不是广大江北业主“被肆意消费”的理由。

“我背着债，搬到了江北，努力工作还贷，尽量不去关心房价。但这个人却为了卖房，伪装业主去卖惨，吃黑流量，谁家好人干得出这种事？”

“有些中介销冠就是靠套跌业主降价冲业绩，为了卖房什么话都说得出来！”

低价卖完这套房，下一套该怎么办？是的，这些中介网红毫不关心。

之所以会出现这种情况，与中介行业竞争激烈、准入门槛参差不齐、部分从业者缺乏长期职业规划有关。

有数据显示，南京中介数量约4万多人，每万人中介密度高达40多个，远超上海、杭州等，行业内卷严重。在成交持续低迷的市场中，高度内卷之下，短期“成交”取代了长期“服务”，成了一些人的唯一选择。

面对业主的质疑，部分中介会这样辩解：房价下跌是事实，又不是我把楼市搞跌的，跌了还不让人说了？不说，房价就能涨了？

看似有理，却混淆了客观陈述与主观操纵的界限。

房价涨跌，是客观的，但中介如何说这个客观事实，却是非常主观的。

当中介隐藏信息，挑拨情绪，制造焦虑，假冒身份，他们就不再是“事实的传递者”，而是“情绪的操纵者”，当他们不以专业帮助客户理解市场，而是恐吓业主降价，他们就不再是“服务的提供者”，而是“信任的破坏者。”

在这里，我们不妨再来看下，哲学家汉娜·阿伦特所警示的“平庸之恶”：一种因放弃独立思考、盲目服务系统（或利益）指令而导致的道德缺失。

中介不是极端邪恶之人，他们只是行业内卷压力下的普通人，他们选择以“都是为了开单”、“别人这么干，我也这么干”为由，为自己放弃职业道德、损害他人情感与利益开脱，就是一种“平庸之恶。”

楼市下行，所有人都是承受者，但绝这不是“互相伤害”的理由。

健康的房地产市场，不应建立在虚假叙事和消费业主的痛苦之上。毕竟，中介的本质是“服务”，不是“表演”，是“促成合作”，而不是“制造对立”。