它曾是东方明珠的“唯一搭档”，如今为了一片绿地花费18亿向东迁移200米，这场看似“亏本”的买卖背后，藏着上海城市发展的大智慧。

1990年代，当陆家嘴还是一片“烂泥渡”时，港务大厦与东方明珠塔相继拔地而起，成为浦东开发开放最早的标志性建筑，当时的陆家嘴第一高楼。三十年来，它静静屹立在东方明珠旁，看着金茂大厦、环球金融中心、上海中心一步步拔高陆家嘴的天际线。

如今，这位“老大哥”要搬家了。

01 陆家嘴元老的谢幕

2025年10月，上海市规划和自然资源局公示了港务大厦迁建方案。这座陆家嘴第一栋现代化超高层玻璃幕墙写字楼即将向东迁移约200米，为14895平方米的绿地“让路”。

搬迁价格不菲：项目总投资额高达18亿元，光建安工程费就达到9.7亿元，施工工期为1300天。

不少老港务人提出意见：“能不能在绿地留块铭牌？”毕竟这栋楼的30年里，装载着无数上海港从黄浦江走向远洋的珍贵记忆。

02 为何不拆了重建？

或许有人会问：为什么不直接拆了重建，而是要花费巨资迁建？

答案藏在上海城市更新的新思路里。在距离港务大厦不远的地方，陆家嘴商务广场刚刚完成一场“无感更新”。

这座由贝聿铭事务所设计的建筑曾是“浦东速度”的生动印记。2022年，面对设备管道老化、消防设计落后、卫生间配置不合理等问题，项目团队没有选择大拆大建。

他们采用“先诊断，再动手”策略，改造前花3个月做“全楼体检”，最后1.6亿元改造费用精准花在刀刃上。更难得的是，改造时楼内还有20%的租户未搬离，团队慢慢琢磨出 “无感更新”理念：提前规划施工动线，有噪音的活儿放夜间干，让租户几乎感觉不到施工。

03 城市更新的上海智慧

陆家嘴的高楼背后，其实还存在大片“老破小”，这是上海城市更新中最难啃的“硬骨头”之一。

最近，陆家嘴金融城东侧的崂山新村公布了更新改造初步评估价格，约8万元/㎡。但这里的旧改方式并不是征收拆迁，而是 “公益性抽户改造”。

没有大拆大建，没有暴富神话。这种模式不拆迁原有旧房，而是内部改造，同时让部分居民迁出，降低人口密度，释放出的空间用来改善民生设施。

从港务大厦的迁建，到商务广场的“无感更新”，再到崂山新村的“抽户改造”，上海正在探索一条更加精细化的城市更新路径。

04 高楼背后的城市发展逻辑

从24米高的东昌消防瞭望塔，到632米的上海中心大厦，陆家嘴“第一高度”在26年间长高了近26倍。

但城市发展不再唯“高度”是从。

2020年4月，住建部、国家发改委发布“限高令”，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天大楼”。此后，超过500米的在建高楼纷纷“削高”。

上海中心大厦作为中国第一高楼，虽然设计了86米深的桩基稳固支撑，但城市建设的重点已从“不断长高”转向“如何更好”。

陆家嘴地区现有商办空间已不能满负荷运营。今年一季度，陆家嘴办公楼空置率约12%，租金水平一直在降。在此背景下，为绿地投入18亿元迁建港务大厦，体现的是从“增量扩张”到“存量优化”的转变。

迁移完成后，东方明珠、浦东美术馆和滨江绿地将连成一个“8”字形散步圈，游客再也不用绕路了。有周边商户预计，打通绿地后，小店的客流至少能增加三成。

新港务大厦也将融入这片公共空间——底层架空留出走道，二楼建观景平台，与公园景观无缝连接。

城市从来不是博物馆，而是有机生命体。老地标谢幕的背后，是一场关于城市灵魂的传承与升级。