近两年来，全国房价一路下跌，过去那种买房就能赚的时代，已经一去不复返了。

随着时间的推进，现在人们又产生了新的疑问，房价跌到底了没有？再过五年，房价又会是什么情况？

房地产的“黄金时代”

房地产的“黄金时代”，得从1980年说起。

当时，单位分房还是主流，但随着“允许私人买卖房屋”的政策一出来，房地产商品化算是正式起了步。

到了90年代，开发商渐渐多了起来，小区式住宅开始取代老胡同、老家属院，市场慢慢成型。

2000年时，全国房价均价还不足两千，当时普通工人月薪也就几百块，咬咬牙凑首付买房，压力还没那么大。

可谁也没想到，之后北上广深这些核心城市的房价会 “飞” 起来。

短短二十年，不少地段的房价翻了上千倍。

90年代末，上海浦东的房子才几千一平米，到后来直接飙到十几万。北京五环外的楼盘，早期买一套几十万，后来转手就能卖几百万。

不少人抓住了这波机会，早期手里有两三套房的，随着房价暴涨，资产轻松过千万，直接实现了阶层跃迁。

2008年全球金融风暴后，这股热潮又换了个“加速档”。

当时为了稳住经济，四万亿资金注入市场，房地产被当成了重要的增长引擎，各地都在推新楼盘，开发商像抢宝贝一样争地，哪怕借钱也要拿地。

老百姓也被“房子保值升值”的说法打动，觉得存钱不如买房，不少人凑遍亲戚朋友的钱付首付，甚至借高利贷还房贷。

这种疯狂，到 2016、2017年终于踩了 “刹车”。

2016年开始，“房住不炒” 的政策密集出台，限购、限贷一下子严了起来，之前疯狂的市场瞬间冷静，行业预期第一次从“必涨”转向“谨慎”。

这时候，行业里的大佬已经提前嗅到了风向变化：

孙宏斌开始减少拿地，收缩地产业务，还提醒 “高负债早晚出问题”。王健林更是大规模抛售万达的文旅、酒店项目，直言“没有永恒繁荣的行业”。

当时，不少人觉得他们“去地产化”的操作太保守，可如今再看，后来发生的事果然印证了他们当年的判断。

房价暴跌

曾热得发烫的房地产，2021年终于迎来价格拐点，新房、二手房价格首次双双下跌。

起初，这股降温只是三四线城市和小县城。后来就连一直坚挺的一线城市，也撑不住了。

北京、上海的部分二手房，业主挂了几个月都卖不掉，只能悄悄降总价。

到 2022 年，跌势更猛了。

很多楼盘都堆着大量没卖掉的房子，虽然开发商推出“首付分期”“送装修”的促销活动，可成交依旧低迷。

与此同时，不少人还发现，手里的房子成了“沉没成本”，想卖吧，降价十万都没人问。继续拿着，每月还得还房贷，完全成了甩不掉的负担。

为了鼓励大家买房，政策一会儿降房贷利率，一会儿放宽限购，但仍然没什么效果。

到了2024年，法拍房数量开始猛增，很多之前囤房的投机者，还不上贷款只能看着房子被拍卖，纷纷撤离楼市。

2025年，全国房价均价跌了23%，三四线城市更惨，房价直接腰斩，之前卖 1 万 / 平的房子，现在5千都难出手。

一线城市部分区域跌幅也超 30%，比如上海郊区的一些楼盘，之前8万/平，现在5万多都能成交。

看到这，可能有人会问，按照房价这种跌幅程度，5年之后，一套180万的房子，大概能值多少？

对于这一点，孙宏斌与王健林说法出奇的一致。

5年后，180万的房子值多少？

孙宏斌与王健林都认为，未来的房市拼的是品质，而不是数量，公寓房、学区房，这些类型的房产正失去昔日光环，哪怕打折也无人问津。

也就是说，未来楼市的价值标尺，早已从“有房就行”转向“好房才值”，180万房产的最终价值，全看“品质成色”与“需求支撑”。

孙宏斌在融创内部会议上就明确表态，“以前盖房靠数量堆规模，现在得靠品质留客户”。

他直指公寓房的硬伤：

40年产权、商水商电成本高，一层几十户的高密度还牺牲了私密性，如今新公寓都难去化，五年后180万的公寓能卖到90万都算幸运。

王健林的判断更直击本质：“没有品质和运营的房子，就是一堆钢筋水泥”。

他强调，房企“轻资产、重运营”的转型方向，恰恰说明市场已不认可“只盖不卖”的粗放模式。

以他的逻辑，对应到180万的房产，若在人口外流的三四线城市，且物业糟糕、户型老旧，五年后大概率跌至80万以下。

但若是一线近郊带优质物业的刚需盘，或是强二线核心区配套成熟的住宅，不仅能守住130万，还可能因“真刚需”支撑小幅回升到150万。

两位大佬的共识很清晰：品质是抗跌的唯一密码。那些靠概念炒作的房产会持续贬值，而贴合居住需求的好房子仍有价值空间。

180万的房产五年后值多少钱，本质是“品质是否匹配需求”的答案：选对了是资产，选错了就是负担。

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