【REITs周报】二级市场价格波动上涨，首批商业不动产REITs已申报——REITs周度观察（20260126-20260130）

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报告标 题 ：二级市场价格波动上涨，首批商业不动产REITs已申报——REITs周度观察（20260126-20260130）

报告发布日期：2026年1月31日

分析师： 张 旭执业证书编号：S0930516010001 分析师：秦方好执业证书编号：S0930524080001

分析师：李爱娅 执业证书编号：S0930525060002

摘要

1、 二级市场

2026年1月26日-2026年1月30日（以下简称“本周”），我国已上市公募REITs二级市场价格整体呈现波动上行趋势：中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于809.56和1052.42，本周回报率分别为0.35%和0.47%。与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：原油> REITs > 纯债 >美股>A股>黄金>可转债。

从项目属性来看，本周产权类和特许经营权类REITs的二级市场价格均有所上涨，其中，产权类REITs回报率为0.27%，特许经营权类REITs回报率为0.68%。

从底层资产类型来看，本周水利设施类REITs涨幅最大。本周回报率排名前三的底层资产类型分别为水利设施类、能源类和交通基础设施类。

从单只REIT层面来看，有41只REITs上涨，1只REIT与上周持平，有36只REITs下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是博时津开产园REIT、工银蒙能清洁能源REIT和华夏中海商业REIT。

成交规模及换手率：本周公募REITs成交规模为31.8亿元，新型基础设施类REITs区间日均换手率领先其他。截至本周，已上市的78只REITs期内总成交额为31.8亿元，期内区间日均换手率均值为0.68%。

从单只REIT层面来看，本周单只REIT成交规模和换手率方面表现延续分化。成交量方面，期内成交量前三的是华夏合肥高新REIT/博时蛇口产园REIT/嘉实京东仓储基础设施REIT，分别为0.41/0.36/0.30亿份；成交额方面，期内成交额前三的是华夏华润商业REIT/南方润泽科技数据中心REIT/嘉实京东仓储基础设施REIT。

主力净流入：本周主力净流入总额为14910万元，市场交投热情较上周有所下降。从不同底层资产REITs来看，期内主力净流入额前三的是消费基础设施类/园区基础设施类/能源基础设施类；从单只REIT来看，期内主力净流入额前三的REITs是华夏华润商业REIT/中金亦庄产业园REIT/中金印力消费REIT。

大宗交易：本周大宗交易总额达3.66亿元，较上周有所下降。本周有5个交易日有大宗交易成交，大宗交易总成交额为3.66亿元，星期三（2026年1月28日）大宗交易成交额是期内单日最高，为10806万元；单只REIT来看，期内大宗交易成交额前三的是平安宁波交投REIT/华泰宝湾物流REIT/嘉实京东仓储基础设施REIT。

2、 一级市场

本周，无REITs产品新增上市。

本周，有10只REITs产品的项目状态得到更新。

3、 风险提示

1） 警惕REITs二级市场价格波动风险；

2） 警惕政策不及预期风险；

3）由于统计口径不同，本篇报告计算结果可能与其他口径计算结果存在差异。

1、二级市场

1.1 价格走势1.1.1 大类资产层面

2026年1月26日-2026年1月30日（以下简称“本周”），我国已上市公募REITs二级市场价格整体呈现波动上行趋势：中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于809.56和1052.42，本周回报率分别为0.35%和0.47%；加权REITs指数的本周回报率为0.42%。

与其他主流大类资产相比，我国公募REITs于本周表现偏弱：我国公募REITs回报率为0.42%、美股回报率为-0.17%、A股回报率为-1.54%、可转债回报率为-3.18%、纯债回报率为-0.01%、黄金回报率为-2.03%、原油回报率为6.6%（在本篇报告中，若无特别标明，“回报率”即为“本周回报率”，下同）。回报率由高至低排序分别为：原油> REITs > 纯债 >美股>A股>黄金>可转债。（本周回报率计算公式为：(本周最后一个交易日的收盘价/上周最后一个交易日的收盘价)-1，下同）。

1.1.2 底层资产层面

从项目属性来看，本周产权类和特许经营权类REITs的二级市场价格均有所上涨，其中，产权类REITs回报率为0.27%，特许经营权类REITs回报率为0.68%。

从底层资产类型来看，本周水利设施类REITs涨幅最大。本周回报率排名前三的底层资产类型分别为水利设施类、能源类和交通基础设施类，回报率分别为2.04%、1.55%和0.44%。

1.1.3 单只REIT层面

本周公募REITs涨跌互现，有41只REITs上涨，1只REIT与上周持平，有36只REITs下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是博时津开产园REIT、工银蒙能清洁能源REIT和华夏中海商业REIT，涨幅分别为4.94%、4.64%和4.52%；跌幅排名前三的分别为易方达广开产园REIT、华夏合肥高新REIT和中银中外运仓储物流REIT，跌幅分别为5.03%、3.39%和2.68%。年化波动率方面，波动率排名前三的分别是中信建投沈阳国际软件园REIT、博时蛇口产园REIT和南方顺丰物流REIT，年化波动率分别为31.59%、25.46%和25.3%。

1.2 成交规模及换手率

1.2.1 底层资产层面

本周公募REITs成交规模为31.8亿元，新型基础设施类REITs区间日均换手率领先其他。截至本周，已上市的78只REITs期内总成交额为31.8亿元，期内区间日均换手率均值为0.68%。成交额方面，期内成交额前三的REITs资产类型是园区基础设施/消费基础设施/交通基础设施，成交额分别为6.44/5.61/5.41亿元；换手率方面，期内区间日均换手率前三的REITs资产类型是新型基础设施类/生态环保类/市政设施类，分别为1.06%/0.80%/0.77%。

1.2.2 单只REIT层面

本周单只REIT成交规模和换手率方面表现延续分化。成交量方面，期内成交量前三的是华夏合肥高新REIT/博时蛇口产园REIT/嘉实京东仓储基础设施REIT，分别为0.41/0.36/0.30亿份；成交额方面，期内成交额前三的是华夏华润商业REIT/南方润泽科技数据中心REIT/嘉实京东仓储基础设施REIT，分别为1.28/1.09/1.09亿元；换手率方面，期内换手率前三的是中金亦庄产业园REIT/嘉实京东仓储基础设施REIT/中信建投沈阳国际软件园REIT，分别为12.23%/8.97%/8.71%。

1.3 主力净流入及大宗交易情况

1.3.1 主力净流入情况

本周主力净流入总额为14910万元，市场交投热情较上周有所下降。主力资金净流入层面，从不同底层资产REITs来看，期内主力净流入额前三的是消费基础设施类/园区基础设施类/能源基础设施类，净流入额分别为7201/2945/1913万元；从单只REIT来看，期内主力净流入额前三的REITs是华夏华润商业REIT/中金亦庄产业园REIT/中金印力消费REIT，净流入额分别为3860/1590/1447万元。

1.3.2 大宗交易情况

本周大宗交易总额达3.66亿元，较上周有所下降。本周有5个交易日有大宗交易成交，大宗交易总成交额为3.66亿元，星期三（2026年1月28日）大宗交易成交额是期内单日最高，为10806万元；单只REIT来看，期内大宗交易成交额前三的是平安宁波交投REIT/华泰宝湾物流REIT/嘉实京东仓储基础设施REIT，成交额分别为18062/4580/4287万元，对应平均折溢价率分别为-1.66%/-2.11%/-0.01%。

2、二级市场

2.1 已上市项目

截至2026年1月30日，我国公募REITs产品数量达78只，合计发行规模达 2017.49亿元。从底层资产类型来看，截至2026年1月30日，交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为329.33亿元。

本周，无REITs产品新增上市。

2.2 待上市项目

根据上交所及深交所项目动态披露，共有22只REITs处于待上市状态，其中20只为首发REITs，另外2只为待扩募REITs。

本周，中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（首发）和中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金（首发）的项目状态更新至“已问询”。另有8只商业不动产REITs申报。

3、风险提示

1） 警惕REITs二级市场价格波动风险；

2） 警惕政策不及预期风险；

3）由于统计口径不同，本篇报告计算结果可能与其他口径计算结果存在差异。