当年曹德旺谈到房地产的未来时，被不少人嘲笑，可现在回头看，他反而是看得最清楚的那位！

现在二三十层的高层住宅问题越来越多，二手房数量占比不断上升，价格也低到让人心里没底。

为什么高层不受待见了？2026年房地产将面临哪5大转折？不少人已经开始担心答案。

高层住宅问题集中爆发，住得越来越不踏实

以前大家觉得，住二三十层的高层住宅是身份的象征，电梯房方便、视野好。

可现在住久了才发现，这类房子的问题一点都不少，而且越往后越突出。

最让人揪心的就是安全隐患，高层住宅一旦发生火灾，火势会顺着楼梯井、管道这些垂直通道快速蔓延，而大部分消防云梯最多只能升到18层，二十层以上的住户逃生难度极大。

除此之外，高空坠物的风险也一直存在，不少老高层已经出现外墙脱落的情况，路过楼下都得小心翼翼。

日常居住的麻烦更是天天有，高层住宅全靠电梯出行，可那些建了七八年以上的小区，电梯老化故障成了家常便饭，关人、停摆是常有的事。

更头疼的是换电梯要三四十万，得整栋楼业主达成共识筹款，往往吵几个月都没结果。

还有水电燃气这些管道，高层线路复杂，用久了容易出现漏水、漏电问题，维修起来又麻烦又费钱。

另外，高层小区容积率高，一栋楼几十层上百户人家，早晚高峰等电梯要十几分钟，小区里遛弯、用健身设施都要抢，噪音还特别大，住久了特别压抑。

更关键的是，高层住宅未来很难拆迁。

一栋楼上千户人家，光补偿谈判就谈不拢，而且拆除成本高、利润空间小，开发商根本不愿意接手。

以后这些房子只会越住越旧，问题越来越多，想修没人出钱，想拆没希望，居住体验只会越来越差。

高层二手房扎堆挂牌，占比飙升成市场主流

随着高层住宅居住问题增多，越来越多的人想把手里的高层房卖掉换低层住宅，这直接导致高层二手房数量越积越多。

全国住房城乡建设工作会议早就明确，二手房交易占比上升是未来的大趋势，而在这些二手房里，高层住宅占比越来越高。

就拿天津来说，市区不少高层小区的挂牌率已经超过5%，远超3%的警戒线，而且挂出来的基本都是二三十层的房源。

北京、上海这些大城市也一样，二手房市场里高层住宅的挂牌量一直在增加，尤其是那些非核心区域的老高层，几乎成了挂牌主力。

一方面是改善型业主集中置换，想卖掉高层换低密度的洋房、小高层；另一方面是投资客急于脱手，知道高层住宅未来越来越难卖，趁着还能出手赶紧套现。

更麻烦的是，现在高层二手房的接盘侠越来越少。

刚需群体更愿意选新房或者低楼层的次新房，而改善群体压根看不上高层，导致很多高层二手房挂了大半年都没人问，有的业主甚至降价好几次都卖不出去。

高层二手房价格跌不停，低价也难成交

供应量越来越大，需求量却在减少，高层二手房的价格自然扛不住了，一路下跌不说，还低到让人心里没底。

天津的情况最典型，市区优质地段的高层二手房单价已经跌到1.5万元左右，环城区域更惨，有的高层房源单价才五六千元，甚至出现三五千元的极端案例。

不只是天津，全国多个城市的高层二手房价格都在跌。

北京房山、上海临港这些区域的高层二手房，价格比巅峰时期跌了不少；杭州、成都的一些老高层小区，两年内降价40%的都有。

以前大家觉得房价再跌也有底线，可现在高层二手房的价格根本看不到底，有的业主为了尽快出手，只能一次次降价，就算这样也未必能成交。

之所以跌得这么厉害，核心还是供需失衡。

一方面是高层二手房挂牌量太多，供远远大于求；另一方面是大家对高层住宅的认可度越来越低，觉得住得不舒服、未来没保障，就算价格低也不敢买。

而且现在新房市场里，开发商也很少建高层了，更多是小高层和洋房，这让高层二手房的价值更没了支撑。

2026年楼市再迎转折，买房思路该彻底变了

高层住宅的这三大变化，其实正是曹德旺预言的印证：房子最终要回归居住本质，那些没发住得舒服、没保障的房子，价值只会不断缩水。

除了高层住宅的这些变化，2026年楼市还有几个趋势要注意。

首先是区域分化会更明显，就算是高层住宅，核心地段的房子可能还能稳住，但远郊、配套差的高层，价格还会继续跌。

其次是保障房会大规模入市，这些保障房价格低、多是现房，会分流不少刚需购买力，进一步挤压高层二手房的市场空间。

另外，现房销售比例会大幅提升，以后大家买房能亲眼看到房子的情况，没人愿意再买期房，更没人愿意买问题多的老高层了。

对房企来说，靠建高层住宅“高周转”赚钱的时代过去了，2026年必须转向高质量发展，多建低密度、高品质的洋房和小高层，把房子品质做好才能活下去。

住建部也明确要推进“好房子”建设，绿色低碳、智慧宜居会成为标配，那些只追求规模、不注重品质的房企，迟早会被市场淘汰。

结语

曹德旺的预言不是危言耸听，而是点透了房地产的本质：房子是用来住的，住得舒服、有保障才是核心价值。

2026年，高层住宅“问题多、挂牌多、价格跌”的趋势还会继续，大家买房的思路真要改改了。

如果是刚需买房自住，尽量别选二三十层的高层住宅，优先考虑小高层、洋房或者多层住宅，这些房子住得舒服，未来也更保值。

如果手里有高层二手房，别抱着侥幸心理等涨价，能出手就尽快出手，越往后可能越难卖，价格也会更低。

如果是投资客，就更别碰高层住宅了，现在的高层房已经不是资产，反而可能变成负担。

总之，2026年的楼市会更理性，大家买房不再只看价格，更会看重居住体验和未来保障。

房子最终要回归居住本质，住得踏实、舒服，才是最重要的，这也是房地产市场该有的样子。