房产税，迎来重要调整

上海房产税新政落地！

就在昨天，上海市财政局、税务局联合发布了“关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知”，宣布对上海试点的房产税政策进行重要调整。

这次调整的核心是：对符合条件的非上海户籍居民家庭实施税收减免、优惠。

熟悉房地产行业的朋友都知道，上海和重庆从2011年开始在内地率先试点了个人住宅房产税。

此次新政前，外地居民家庭或者个人在上海购买的住宅，新购的首套及以上的住房都需要缴纳房产税（需持有上海居住证满3年或积分达到120分等条件才能申请免征）。

新出台的政策是：

持有上海市居住证并在本市工作生活的符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才；和持有上海市居住证满三年并在本市工作生活的购房人：

1.符合条件的购房人购买家庭首套住房的，暂免征收房产税；

2.购买家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60平方米）的，新购住房暂免征收房产税。人均面积超过60平方米的，仅对新购住房超出部分的面积征收房产税。

3.对于持有上海居住证但不满3年的购房人，可先按原规定缴纳房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其符合第一条规定的免税住房和面积在本市居住证持证期间已征收的房产税，可予退还。

以上政策自2025年1月1日起执行。购房人已购应税住房符合上述暂免征收规定的，可向应税住房所在地税务机关申报，并重新办理房产税纳税信息的申报、认定，对所属期在2025年1月1日以后多征收的税款可予退还。

简单来说，就是和以往的房产税政策规定相比，征税条件放宽了、变实惠了。

比方说，之前非沪籍的朋友在上海买房，不管第几套都要计征房产税。

现在，首套房直接暂免。如果你已经有一套房，再买房，只要家里人均面积不超过60平方米，这部分也暂时不用交。

比如四口之家，总共有三套80平米的房子，就都可以免税，如果三套房加起来面积260平，也只要缴纳20平米的房产税。

至于房产税怎么计税？

按照上海的最新政策，新购住房单价小于等于94446元/平方米的，税率为0.4%。超过94446元/平方米的，税率为0.6%。

纳税额 = 应税面积 × 新购住房单价 × 70% × 税率。

比方说，你家免税面积超出50平米，房价每平6万，一年税费就是：

50×60000×70%×0.4% = 8400元。

而且，不只上海，重庆今年5月也出了类似政策，放宽了房产税征收条件。

于是，就有人开始猜测：上海重庆不断给房产税“减负”，是不是意味着全国推行房地产税又遥遥无期了？

还有网友说，“对原有的房地产税征收条件进行放宽，不就意味着正式全面的房地产税政策更难落地了么？”

逻辑上这话看似很靠谱，实际上呢？可能不一定！

从上海对房产税的不断微调，围绕房产税的动作频率提高的动向出发，其实完全可以看作上面对于房产税的进一步推进，在进行市场化的试探。

也就是说，这个税可能迟早会来，为什么这么说？

从宏观经济管理的角度出发来看，征收房产税是为了解决钱的问题，过去靠卖地，现在土地不好卖了，收入锐减，收入少了一大块，社保，民生，甚至组织的运行，哪里都是等米下锅。所以，后房地产经济时代，没有土地出让支撑，那就得找个新的稳定收入来源。

那为什么现在不全面征收？主要是怕冲击市场：

①一旦开始征税，可能没人再买地，土地财政会更快萎缩；

②房价如果大跌，有些人可能干脆断供，不还房贷了。

所以出台的最佳时机，得等到房价稳定、市场交易量收缩到一个程度之后。也就是说，国内楼市和房价“止跌回稳”的实现，将成为房产税全面出台和实施的基础。

也就是说，未来国内房价是否真正见底了，关键，就要看房产税了。

换句话来说，有些东西，一旦确定下来，就是趋势必然。

不过，这也就说明了一个问题：税源资产，重在价值稳定，是不会有暴涨暴跌的想象力了。

所以，对于当下依然还对房价暴涨，炒房套利抱有幻想的群体来说，看到这也算是明白了。

另外，最近除了北、上、深接连出台楼市新政，上海进一步降低房产税负担外，还有两个值得关注的政策：

1、缩减外商资本项目外汇收入及其结汇所得人民币在境内支付使用的负面清单，取消不得用于购买非自用住宅性质房产的限制。

说的简单点就是：外资现在可以在国内随便买住宅，不限购；

2、境外个人在满足房地产主管部门和各地购房资格条件下，可以在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议即可在银行先行办理结汇支付购房款，事后再补交房产备案证明。

说的简单点就是：境外个人买房结汇手续也更简单方便了，不用来回跑审批。

随着这些利好政策落地，市场也将迎来增量需求，但更大的利好还是要看明天（9月22日）LPR会不会降息。

考虑到美国刚刚降息了25个基点，估计这次我们也会降息10—15个基点，即便9月LPR不降息，10月可能也会降。

所以这个金九银十的楼市，值得期待一下。

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