物业费"弹性定价"方案公开！万科物业要带头行业革命！

饱受诟病的物业服务，正迎来一场大变革。

6月13日，在2025中国物业服务企业综合实力研究成果发布会上，万科物业副总经理邹明放出重磅信息，万科物业针对物业费采取“弹性定价”模式，并向行业开源两方面内容。

一是一份《万科物业弹性定价白皮书》，将详细阐释万科物业对行业现状和客户需求的洞察、弹性定价模式的核心逻辑和实施思路，以及开源的整体构想和内容构成。

二是公布详实的95个服务空间、1530个作业对象和508项服务清单（其中158项基础必选项，350项可选服务内容），分门别类归属到设备(EQ)、设施(FA)、清洁(CL)、客户服务(CS)、安全(SA)、绿化(LA)六大类中。每点开一个服务清单，都可以清晰地了解到该项服务的质量要求、验收标准、服务频次、操作流程和人员配置等。在清晰了解这些服务内容和标准后，业主就可以像“点菜”一样按需选择。

这意味着，万科物业将率先试点推行“弹性定价”。弹性定价的核心是真正建立与业主的信任关系，业主获得自主选择服务，自主定价的权利，也将有对物业服务进行量化监督的依据。针对近些年新房物业费定价偏高，以及物业服务差的普遍现象，万科的这一行动，或将很快引发行业参与者的跟进或被动跟进，从而带来行业的一场革命。

对万科的意义在于，万科物业在引领制定新的行业标准，体现了行业龙头的实力和责任担当，如果探索取得良好效果，或将上升为行业普遍标准。据悉万科此次弹性定价的508项服务标准开源，与150余位业委会、物企、行业协会、第三方机构、行业专家通过平台评论、电话与线上访谈、线下讨论等方式，展开了至少40次深度专业对话，收到专业评论200余项。

当然，这要建立在万科物业服务要在目前基础上进行调整和提升，与业主实现服务和监督的良性循环，至关重要。从物业费看，业主肯定倾向于少收费，而物业公司倾向于用最少的人工成本，实现业主所需的物业服务，这中间的核心在于业主委员会。

物业公司对话的主体是业委会、物管会等可以代表业主权益的群体以及全体业主，服务方案的形成也需要各方共同努力。通过对目标项目的专业踏勘，结合项目的客群情况和项目硬件系统，万科出具第一版物业服务方案框架，在此基础上由客户进行选择，最后，基于服务事项清单和服务频次，按照万科物业提供的公式，计算出该项目的物业费价格。

近期，重庆一个万科服务的项目就正在实施这一模式。据悉，万科金域学府翰林小区将于近期召开业主大会，重新签订物业服务合同，并引入“弹性定价”模式，将物业服务选择权交给业主。据悉，目前初步确定新物业合同的具体收费标准为：高层2.28元/平方米·月、洋房2.58元/平方米·月、公寓2.62元/平方米·月、商业5.2元/平方米·月、幼儿园1元/平方米·月、车位费80元/月·个，合同周期5年。而在此前，高层收费标准为3元/平方米·月、洋房3.8元/平方米·月、公寓4元/平方米·月、商业9元/平方米·月、车位费80元/月·个，可以看出，从大概率上看，通过“弹性定价”方式重新制定收费标准，价格会较以前有所下降。

那么，万科物业作为头部企业主动拆解护城河，将不可言传的“服务”颗粒化、可量化，把企业的核心竞争力转化为公共财富又是为何呢？个人觉得，一是直面当下行业问题的主动应对，自2023年以来，多地发生了业主申请降低物业费的案例，而且有项目通过谈判已经实现降价，随着房地产行业的下行，在存量时代，针对物业服务的收费和服务标准的矛盾，将会逐渐显现。

二是，万科物业或可借势进一步扩展服务小区，增大市场份额，这套标准化的实施肯定涉及数字化、智能化及精细化的管理工具，虽然内容开源，但相信多数中小物业服务企业很难实现转型，而这正是万科的机会。

无论如何，对我们广大业主而言，是一件好事，物业服务必将越来越规范，质价比也将更加匹配，获得感会越来越高。

来源：自超de商业笔记