成都最赚钱包租公被查，名下仅有两间铺子，却赚得比王健林还多

要说中国最大的包租公，肯定非王健林莫属，即使近两年卖了80座万达广场，他的铺子还是最多的。

不过，要论最赚钱的包租公，可能就仁者见仁智者见智了，现在的王健林，已经没法用赚不赚钱来衡量了，而是深陷于还能不能活下去的困顿。

与王健林相反，在成都仅有两间铺子的包租公刘兵却赚得飞起，刘兵是上市公司富森美的老板，而现在的富森美正如其名，富得流油。

富森美是开家居卖场的，在成都北三环、南三环各有一处铺子，光靠这两处铺子的租金，平均每年居然斩获7-9个亿的净利润。

具体到财务数据上，2016年-2025年的10年间，富森美最低净利率45.53%，最高净利率60.90%，而贵州茅台近5年来的平均净利率也就52%左右。

因为太赚钱了，富森美每年都敞开了口子大比例分红，据统计，上市以来合计净利润约67亿，分红分了46亿，分红率高达近70%。

即使这么分，富森美的腰包仍然鼓鼓的，负债率仅20%，财务上不但没有费用支出，每年还能挣钱，这在物业出租这种重资产行业绝对算得上一股清流。

然而，这股清流最近却惹上了麻烦，富森美最新的公告显示，老板刘兵被留置调查了。

根据公告，对刘兵进行留置调查的是成都市郫都区监察委，众所周知，监察委监察的都是公职人员，一个私企老板被监察，最大的可能就是涉及到政商关系了。

其实，近一年来，家居卖场行业被留置的包租公不只是刘兵，还有红星美凯龙的车建新、居然之家的汪林朋，A股三家家居卖场上市公司的老板一个都没能幸免。

这不免让人疑惑，开卖场面对的都是商家和消费者，他们是怎么扯上政商关系的呢，其实，我们很多人都没看清家居卖场的实质。

就拿富森美来说，从业务来看，它确实是家居卖场，在A股也被划入了商业百货板块，但富森美的业务模式是把自建的卖场租给别人用，这跟王健林的万达广场是一样的，实质就是商业地产，这也是老板刘兵包租公名头的来由。

既然是地产，就会涉及到拿地、贷款等与政府打交道的关键环节，当然，不是说一定就有犯罪情节，但操作中存在一些瑕疵恐怕是在所难免的。

有瑕疵，就需要修补，所以，刘兵和车建新、汪林朋一样，都被请去喝茶，有些事情要他好好的解释一下。

刘兵应该算得上是卖场行业里最克制的老板了，从2002年拥有第一家卖场到现在，20多年了，严格来说，一共也就只有两家卖场。

富森美全名成都富森美家居股份有限公司，从公司名称中的“成都”二字就能看出，刘兵的商业战场20多年了仍在成都。

打开成都地图，输入富森美，一共只有两处聚集点，一处在北三环川陕立交附近，那是富森美的北门店，一处在南三环成都南站附近，那是富森美的南门店。

就是这两个门店，撑起了富森美IPO以来46亿的分红，也让刘兵成了最赚钱的包租公。

关于刘兵的身家，如果像胡润富豪榜一样基于市值计算，当前得到的数字大概是40亿，但实际上，按市值完全低估了。

根据富森美最新财报，投资性房地产账面资产值仅19.5亿，简单点说，投资性房地产指的就是铺子。

而财报数据显示，富森美当前自持物业面积约125万平方米，如果按照19.5亿的账面资产值计算，每个平方仅约合1560元，这显然太低了。

也就是说，铺子的实际可售价值应该远高于账面，125万平方米，按照成都三环商用物业的价格，即使按照2万元/平米估算也有250亿。

另外，富森美还有账面值12.58亿的土地使用权，大约518亩，折算下来每平米约3600元，但实际上，成都三环外商业用地楼面价至少1.6万，实际价值至少55亿。

铺子和土地加起来约305亿，刘兵持股比例43.7%，这意味着，刘兵的潜在资产价值高达130多亿。

之所以会出现账面和实际如此大的差异，缘于投资性房地产以成本法计量账面资产值，账面值=初始成本-折旧，这意味着，账面值相当于只是购买成本。

刘兵的成本如此低，缘于入场早，富森美的第一处铺子开业于2002年，拿地时间在2000年左右，那时成都住房均价也就1000多。

不过，第一家铺子的经营面积就达到58万平米，这对于当时刚出道不久的刘兵来说，确实是个令人难以置信的高起点。

公开资料显示，刘兵是四川人，出生于1968年，90年代初在当时成都金牛建材经营部当头头，然后1998年下海创立了富森美的前身富森木业，开始卖木材。

木材贸易只干了两年，2000年，刘兵就和家人一起注册了富森美，定位家居卖场经营，两年后，就在成都北三环川陕立交附近开出了如今的“北门店”。

北门店58万平米的经营面积，占地880亩，对于当时创业才两年多的刘兵来说，至少要面对两个难题，第一是机会，第二是资金。

关于机会，成都三环路的通车时间就是2002年，这意味着，刘兵的选址与城市的交通规划是完全同步的，这种机会，不是所有人都能遇到。

而关于资金，880亩土地，即使就按照1000元/平米也要近6个亿，再加上58万平米的建设费用，整体至少是10亿以上的投资额，这需要银行极大的支持。

当然，这两个难题刘兵都解决了，于是就有了如今的富森美，守着两处宝铺收租子，过得让同行艳羡。

而对于老板刘兵的被留置调查，富森美泰然处之：一切正常，不会产生重大影响。

富森美的泰然一大部分来自于同行经验，日前，居然之家老板汪林朋已经被解除留置，虚惊一场。

而另一部分，则来自于自信，复盘富森美IPO近10年来，公司和老板都一直都循规蹈矩，从没出过格。