香港火灾会倒逼“好房子”和房屋保险落地吗？

“握手楼”楼间距近致火势蔓延快、疏散难，老旧小区消防改造与房屋养老金需双管齐下；随着“好房子”建设深入，高层建筑不再是主流产品

文｜《财经》研究员 王文彤

编辑｜杨立赟

截至11月29日15时，香港大埔区宏福苑火灾已造成128人死亡、83人受伤，仍有150人失联。此次火灾，引发了公众对高层建筑的生命安全和财产安全的反思。

宏福苑是香港特区政府“居者有其屋计划”（帮助中低收入居民以低于市场价购入房屋的计划）的公营房屋，也叫“居屋”。该楼是一栋超过30层的高层建筑，楼龄已达42年。

据媒体报道，宏福苑每栋大楼的间距大约只有10公尺（约为10米），小于高层建筑防火间距要求（一般为13米），是一座典型的“握手楼”——楼间距过近、临近两楼的居民距离近到可以握手的程度。

“高层火灾救援一直是难题。”一位资深建筑设计师对《财经》表示，攻克这一难题需要从多方面入手，包括材料选择、平面布局、总体布局、疏散辅助、智能监控、防排烟等。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次香港火灾暴露出与广东省老旧小区的防火治理类似的问题：前期消防规划对后期人口高度集聚的情况考虑不足，居民的消防安全意识薄弱、自治能力较弱、生产生活混合、日常生活中暗藏安全隐患。

据国家消防救援局公布的数据，2024年全国高层建筑火灾起数同比上升12.3%，其中超过60%的火灾造成重大财物损失，而灾后财物挽回率不足15%。

而在当下“好房子”的建设的标准中，“安全”被写在了第一位。有业内人士指出，高层建筑将不再是主流产品。香港火灾之后，房屋养老金制度、家财保险的价值或将重新被审视。

“好房子”政策下，高层建筑不再主流

“握手楼”是特定时代、地域化的产物。

58安居客研究院院长张波指出，“握手楼”本质上是对土地利用效率过度追求而牺牲合理居住标准的产物。不单在香港，在内地尤其是广东等南部省份的城中村，这一现象更加普遍。一方面，早期对集体土地管控宽松，村民在原有房屋面积基础上不断违规搭建，另一方面，南方对于采光的关注更少，“握手楼”对日照的影响也更小。

“握手楼”存在多方面的安全隐患。

前述建筑设计师指出，楼体空间设计不合理、楼体设施老旧、可燃物堆放等都可能造成安全隐患，楼间距近、楼体材料脱落老化也容易导致火灾快速蔓延。且“握手楼”一般人员较为密集，疏散难度也较大。

张波补充道，因普通消防车供水高度无法全面覆盖，高层建筑的救援难度明显更大，超高层更需依赖室内消火栓及喷淋系统，若设施老化或检修不及时，火灾易失控；此外，高层建筑对电梯的依赖度更高，设备隐患也会更加突出。

广州正探索老旧住房“自主更新、原拆原建”模式，其中也涉及安全问题。李宇嘉认为，这需要业主、政府、建设单位三方协同。

在前期规划和方案设计中，应将消防改造设计方案前置，强化住建、规划、设计等部门的通力合作。政府部门、建设主体应将建筑改造前存在的消防隐患通过体检形成的清单告诉全体业主，居民也应积极协商参与，提高安全消防意识。此外，政府及建设主体需通过政府集采控制整体成本、提高资金的使用效率。

已有的高密度、高层建筑，依然可以从多个方面完善安全防护措施。李宇嘉认为有三方面的工作可以着手：一是建立从业主、物业、社区到街道的多层级消防安全应急管理体系，将安全隐患排查常态化；二是基于年度建筑、小区体检，对发现可能的安全隐患及时进行排查和消除；三是推进试点房屋消防安全保险，既能减少安全隐患，又能在出险后为居民提供财产保障。

除了提高存量住宅的建筑安全保障，新建住宅的建筑安全也是重中之重。目前在“好房子”建设的标准中，“安全”被写在了第一位。

5月1日正式实施的《住宅项目规范》（下称“《规范》”）中，对住宅安全也有更详细的要求。

除了结构安全、抗震性能外，《规范》还从用电安全、燃气安全、空调外机安装、防滑防摔、担架进入电梯等各个维度做出了规定，细化到对卫生间门开启方式的要求，构建了更为完整的安全保障体系。

2025年7月14日至15日在北京举行的中央城市工作会议提出，“严格限制超高层建筑（40层以上，高度在100米以上），全面提升房屋安全保障水平”，继续强化“限高”、加强对高层建筑的安全监管。

前述建筑设计师指出，随着“好房子”建设的进一步深入，高层建筑已经不再是主流产品。

“从规划层面来看，‘好房子’讲究的是舒适，是花园社区、可运营的社区、全年龄段的社区，同时追求更加安全、智能、绿色，所以容积率和建筑密度会得到一定的控制。”他说。

你的房屋需要保险吗？

除了在建筑设计、消防设施等方面降低安全隐患，金融产品和服务方面的保障，也能为意外事故起到“兜底”作用。

此次大埔宏福苑火灾事故发生后，包括中国人寿海外公司、平安人寿、平安产险、招商仁和人寿等多家险企启动理赔应急预案。具体举措包括简化理赔手续，主动查核、联系投保客户，全力确保理赔快速到位，为受灾家庭提供及时支援等。

宏福苑业主立案法团曾商讨及议决2025-2026年度屋苑各项保险事宜，经商议后，动议继续向“中国太平保险（香港）有限公司”（下称“太平香港”）投保，各委员一致赞成通过，投保期为2025年1月1日至2026年12月31日。太平香港则已启动应急机制，将按照保险合约，坚持“能赔快赔、应赔尽赔、合理预赔”的原则，积极做好保险理赔及客户服务。

在中国香港，业主普遍会购买火灾险和家居保险两款产品保障财产安全。两款产品相辅相成，以火灾为例，火灾险可赔偿墙壁和天花等建筑结构的损毁，而家居保险则可赔偿物业内因火灾造成的家居财物（如家具及衣物）损失。

一位受灾居民对《财经》表示，他购买的家居保险每年的保费是1000港元，按照合同约定最高可以获赔200万港元。

而在内地，以城乡居民家庭财产为保险标的，承保因火灾、自然灾害及意外事故造成损失的保险产品是家财保。

一位头部人寿保险公司资深从业人员告诉《财经》，这两天他正在清点自己投保的家财保数额是否足够，“以前考虑的是有没有，现在我考虑的是够不够”。

几年前，他购买的一套房子在装修时地板不慎被泡水，此后他就意识到了家财保的重要性，常年购买。

虽然到目前为止还没有理赔过，但购置家财保让他在购房、出租房屋时少了很多顾虑。“我买家财保是希望用不上的，但是有了家财保能让我很安心，它至少能让我在意外发生之后不至于只剩下一把钥匙。”他说。

多位家财保从业人员都表示，虽然目前内地家财保的产品已经很成熟，但国内的家财保并非强制保险，且居民的保险意识比较薄弱，家财保推广存在一定难度。

“家财保的特点是低频高损，但很多居民认为这份钱花出去之后看不见回报，不愿意购买。大部分购买的客户是豪宅业主或者想要减少租房损失的房东和二房东。”一位从业人员表示。

国内也有一些城市正在试点普惠型家财保。

如北京近期正在推行的普惠家财保，由人保财险、太平洋产险、平安产险等九家保险公司共同承保。除了承担因灾害造成的财产损失，还提供开锁、修马桶、电线线路安全检测等服务，价格为128元/年。

图源/北京普惠家财保小程序

平安产险家财险产品经理王沁璇表示，普惠家财保借鉴了此前较为成熟的惠民保经验，但因家财保本身低频的特点，想要广泛普及还需要较长时间。

在居民投保家财保之外，国家也在制定相关的房屋保险政策。

去年8月，在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住建部副部长董建国提出，要研究房屋养老金、房屋保险制度。房屋养老金分为由地方政府筹集的公共账户资金和来自住宅专项维修资金的个人账户资金，目前已在全国多个重点城市试点。

不过，在试点过程中，房屋养老金制度面临着一些问题。

张波指出，其中最主要是资金来源问题，尤其是2000年前建成的高层，不少结构安全数据缺失，并且维修基金可能不能覆盖总体的房屋养老成本，一旦大面积整改需要业主另行出资，资金的筹集难度大。

此外，保险推行的难度更大，尤其是老旧高层房屋的风险更高，越是老楼，保险公司越不愿保。单一通过商业保险难以大面积推行，需要试点地方政府提供保险补贴，更大范围推行强制参保等措施。

同策研究院联席院长宋红卫补充，未来住房保险大账户建立之后，由谁来监管、谁来执行也是一个大问题，住房养老金监管制度是该制度落地执行成功的一个重要保障。