这是熊猫贝贝的第3351篇原创文章

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#秋日生活打卡季#

2025年9月5日，是周五，就在这一天的深夜11点半这个时间点，深圳公布了新一轮的楼市政策调整情况。

图片来源：见图

具体的官方公布如下，时间点是最大的亮点：

图片来源：见图

这是继北京，上海两个头部一线城市对楼市进行限购放松以后，又一个一线城市的楼市限购调整动向。

算上最早放开的广州，实际上，当下国内四大一线城市，基本上已经在限售限购的层面，都进行了幅度不一的新一轮调整。

那么问题就来了：

一线城市限购这个最后的遮羞布几近完全揭开，国内的楼市是否就此能带来更多的想象力空间了？

这篇文章，就将基于对深圳楼市新政调整动向详细内容的梳理，结合国内楼市几个重要现实，从敬畏常识，尊重规律的角度，对后续国内楼市和房价的几个可能变化和走向，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研究。

不说废话，没有铺垫，咱就直入主题。

阅读提示：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

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图片来源：头条图库

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周五深夜，深圳突然公布楼市相关新政，具体是个什么内容？

9月5日深夜十一点零七分，深圳住建局、中国人民银行深圳市分行发布关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知。

通知内容很长，有兴趣的朋友可以自行搜索查看全文，这里只将核心内容做一个梳理：

本次楼市政策调整内容，可以简单总结为5点：

1、南山、福田、宝安新安片区三个一级限购区；

盐田、大鹏、深汕是不限购区；

其他地区都是二级限购区。

2、一级限购区深户2套，非深户满一年社保1套（两未成年子女可购2套）；

3、二级限购区深户随便买，非深户/不满1年社保限购2套；

4、不限购区盐田、大鹏、深汕完全开放，随便买；

5、不区分首套和二套，当前住宅利率为3.05%。

6、公司购买一级限购区需满1年+纳税100万+10名员工起。

可视化限购地图如下：

图片来源：网络

内容并不复杂，和其他一线城市的逻辑高度一致，那就是“有限放开，保留核心”的模式非常清晰。

事情，就是这么一个事情，有依有据，一目了然，并不复杂。

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这次深圳的楼市新政调整，真正的看点和亮点是什么？

这一次的深圳楼市政策调整，有一说一，在当下国内普遍楼市低迷，房价承压的背景下，无论从舆论热度和市场关注的角度去看，都谈不上有多少热度。

此一时彼一时，不就是这么一个意思？

不过这一次深圳的楼市政策调整，还是有几个看点很有意思的：

第一个，本次新政的最大变化是，把罗湖区从限购区中踢出来了。

这意味着，位于深圳市中心的罗湖区，外地人无需户籍、无需社保，拿着身份证就可以去买房了，但限购两套。

至于深圳户籍居民或者拥有深圳购房资格的非户籍居民，在罗湖区买房，则不限套数。

第二个，城市面貌最好、资产价值最高的福田、南山，以及宝安核心区（新安街道，位于前海核心区），限购政策仍然没有松绑，到这三个区域买房，还是需要深圳户籍，或者有相应的社保记录。

这也算地方政府官方对于深圳楼市中核心资产的一次盖章认证了。

第三点，这一次，曾经公认的“全国炒房第一城”的深圳，竟然对企业买房居然放开一个口子了，毫无争议，这可是以前见不到的新东西吧？

按照新政，企事业单位可到福田区、南山区、宝安区新安街道范围内购买商品住房，需同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件。

至于其他区域，企事业单位可以直接买，不再审核购房资格。

在北京和上海之后，深圳对楼市松绑，在市场和媒体的意料之中，只是这次仍然很谨慎，没有达到很多人（说的就是天天指望国家“放大招”刺激楼市，利益高度关联的炒房投机群体）的预期，这说明深圳坚持产业立市的决心没有丝毫动摇。

客观来说，这一次深圳跟北京、上海一样，都没有全面取消限购，但是深圳松绑的尺度整体上，是超过了北京、上海的。

值得注意的是，在金融配合层面，这次深圳肯定是算走在了前面：

楼市新政公布的当日，深圳还公布了《深圳市住房公积金管理办法》和《深圳市住房公积金提取管理规定》两项文件的修订征求意见稿。

公积金贷款政策，这两条最关键：

1）首套购房可以提取公积金100%余额。二套购房可以提取公积金60%余额

2）首套，二套利率一样的利率3.05%

总的看下来，虽然从深圳这个城市的特殊性和地位角度来看，这一轮政策的确可以说得上是诚意满满，但是也还是保留了一些底线。

图片来源：头条图库

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趋势讨论：随着深圳对限购的进一步放松调整落地，是否能给国内楼市带来更多想象力？

此次深圳新政是继上一轮“7·31”政策后的一次大规模、深度优化，信号意义强烈，旨在通过强有力的措施稳定市场、激发活力，促进房地产市场的平稳健康发展。

但是，深圳楼市新政这事儿吧，也就那么一回事了，对于深圳本地有购房需求的群体，以及想要去深圳发展，谋求扎根的群体来说，肯定算是一个门户大开的利好消息。

不过也仅限于此了：这一轮四大一线的限购放开，有一个至关重要的背景和现实，那就是全国楼市和房价依然处于一个持续下行的状态。

根据国家统计局的数据，全国二三线城市二手房价自2025年1月以来至7月，已连续7个月环比回落，房价虽呈稳势，但楼市压力显著。

若进一步观察结构，一线城市自4月起，4-7月连续4个月房价环比下跌，且跌幅呈扩大趋势。

抛开市场现实去谈政策效果，和捏着鼻子哄眼睛，完全就是一个意思。

而且，这一次深圳新政，很有意思的是，就连广东本地的房圈，以及中介圈子，都没有多少去主动炒作的热情。

甚至其他城市和地区对这个新政的相关讨论，比深圳本地的还多。

看阶段特征：深圳，北京，上海近期陆续调整，算上去年9.30广州全面松绑，四大一线城市已经基本松绑限购限贷。

以四大一线城市为代表，这一轮楼市调整第一阶段，基本到位。

那么接下来，国内的楼市和房价，能有一些不一样的想象力吗？

短期来看，可能对一线城市的相关限购放开区域，能够带来一些需求释放。

然后，就没有然后了。

就是这么直接，而且北京上海放开限购以后的市场实际结果，已经给出了充分的证明。

任何只依赖真实需求去维系运行的商品市场，价格都是跟着基本面走的，都是买方市场。

一个现实就是，当前，国内具备投资属性的购房群体规模已大幅缩减。

——毕竟过去数年，国家出台一系列房地产调控政策，加之房价经历大幅调整，这些经验教训使得如今具备房产投资（含炒房）能力的群体已极少。

别看还有一些房圈的自媒体和所谓的大V依然还在坚持看多唱涨的论调和内容，但在现实的市场和舆论环境里面，早已和过往那种一呼百应的风光没有什么关系了。

在直接一点，就算是楼市自媒体想要赚点流量红利，都很难了。

回到这次深圳的楼市新政来看，不能说政策不给力，也不能说规则调整没有诚意，只不过时代，环境，还有终端市场层面的信心和预期（大白话就是心气），已经和过去国内经济繁荣，房地产高歌猛进的时代，早就发生了实质性的转变。

万物有周期，天道好轮回，完全没有必要用功利心太强的多空涨跌观点，以及态度去评价当下的楼市政策。

既然经历了上行期，那就不能否认下行期的存在。

而在下行期，政策的力量，国家的意志即使再大，也得讲究一个顺势而为。

所以，趋势结论一点都不复杂：本轮全国范围的楼市调整，行业出清，还有房价挤泡沫，还将持续，并不会因为规则和政策面的修正而得到改变。

短期可能会有缓冲缓和的效果，但是中长期，该走的流程，该有的过程，还是要经历的。

那么未来，国内房价实现止跌企稳，甚至再一次进入稳定上行的行情阶段，就没有念想了么？

有，是肯定的有的，但是不会是当下依然还沉迷于过往逻辑和规律群体所认为的什么“国家放大招”上面。

而是要看真正意义上的百姓群体，居民部门，什么时候，在就业，收入，生育这三个维度上的信心和预期，能够扭转。

当下国内楼市和房价的问题，早已不是行业和市场本身的问题，而是直接关联基本面和终端共识的必然结果了。

最后的结论也不搞复杂和虚头八脑，直接一点：

如果是刚需，改善这样的自住群体，就用消费和性价比的逻辑去考虑买房这个事情合不合适就行了，买现房，一手交钱，一手交货，钱合适，购买力匹配，心舒服，通过买房获得满足，那么买房这事就可以考虑。

而从投机炒作的角度，被套的也不要指望能保本上岸，没入场的也不要躁动和幻想，毕竟，被锁定的时代转折成本对象，想要改变命运，只能靠趋势和时代机会，有些东西，没有就是没有，喊多大，如何进行幻想，都是没用的。

最后就是投资角度出发，值得展开详细聊几句的：

当下租金回报率不合理一个理由就足够说明很多问题，但是真要有资产投资和财富配置打算的人，是需要对市场和政策面的一些变化和动向，保持敏感和高一度的认知的。

就比如这一轮一线城市的限购放松，不约而同都保留了部分地区的政策没有完全放开。

什么叫国家认可和支持的价值？什么叫限制之下才有真价值？

现在依然能够坚持不放松的区域，是不是能理解，这里的市场，以及区域内的产品是好东西？

然后进一步延伸思考这么一个投资框架：

图片来源：网络

反向看政策面最后想要留着的区域，不就是国家明示的价值核心了？

中国的经济经验证明过一个定律，当政策干预，也就是规则越严的时候，是不是都是对应资产最好的购买时刻？

好东西，永远都有，但是千里马常有，而伯乐不常有，才是所有成功投资背后秘而不宣的底层逻辑。

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图片来源：头条图库

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