黄奇帆：

当下经济遇上的难题至少有四、五个，

1. 城乡差距，还比较严重。

2. 地方债务负担比较重，大概有65万亿；

3. 资本市场20多年，还在3000点左右徘徊，有点低迷；

4.中国房地产也存在比较严重的不景气，或者说重大的结构性调整的问题。

他觉得，这些问题都要用改革的思路去重新梳理、调整，才能慢慢化解。

关于房地产，他特别讲了几个重点：

第一，这次调整是20年来最狠的一次，但也算正常。

房地产之前高速发展了二十年，一直没怎么好好调整过。从2021年到2024年，几个关键指标都大幅下滑：

建筑量从22亿平方米降到6亿多，

销量从18亿降到5亿，

土地批租金额也从8.7万亿降到3万亿左右，差不多都跌了六七成。

房价整体也比2020年跌了40%–50%，买房贷款也少了一半。

五个指标中，三个指标跌了三分之二，两个指标跌了50%左右

所以这次算是来了一次“大整理”，但是回首看，房地产事业是90年代起来，到了2000年、2010年，整个20年其实没有一次像样的调整，一直是一路歌舞升平、一路发展。

所以，这次突然来了一次大调整，也很正常！

第二，别动不动就跟美国、日本比，情况根本不一样。

有人说我们跌得比日本当年还狠，会不会也出现像美国那样的次贷危机？

黄奇帆认为完全不会！

他说，我们从来不允许零首付，也没把不良房贷打包成债券去卖，更没有美国那种“金融泡沫基因”。

而他还说，我们的房地产调整，跟日本90年的房地产调整，是风马牛不相干的两件事。

日本当年的情况是，城市化已经到头，没人接盘，而我们户籍城市化率才48%，今后几十年还可以加30个点。有足够的循环空间，刚需还是在的，慢慢地会释放。

第三，政府可以出手，花个10万亿左右收房，一举三得。

黄奇帆指出：这场房地产的危机，关键是产能过剩，差不多有20亿平方米压着，导致开发商资金链紧张、债务问题严重。

他建议政府可以打折收购这些库存，比如按六折价收，然后转成公租房或保障房，租给农民工、毕业生等人群。

政府花的这些钱，可以通过发行REITs债券来回笼资金，给的利息（4%左右）比银行存款（1.8%）高，老百姓也愿意买。

结果：

市场增加了老百姓理财的4%收益的资金资本；

政府多了全国15%人口获得保障房居住的能力；

开发商把过去10年、20年积累卖不掉的库存打了六折卖给了政府。

第四，开发商的负债率以后会降下来。

过去开发商负债率动不动就80%、90%，很大程度是靠贷款拿地、盖房甚至没卖就借钱。

以后，我们应该会像国际惯例那样，比如买地的钱，不能80%、90%由银行背着，而是要用自有资本，这是个铁的原则。

再者，老百姓按揭贷款，绝不能把首付给丢了，丢了就要闹金融泡沫、金融灾难。所以，第一套房20%、30%的首付，第二套房50%的首付等等，这样更稳健。

总之，中国的金融系统跟房地产的关系，在这一次调整中，也会得到化解。

第五，中国开发商数量会大幅减少。

他指出：全中国现在有9万多家房地产公司，美国才500家。将来很可能减少到2万家以内，留下更专业、更健康的企业。

第六，房地产不会一直拖经济后腿，2025年后会逐渐稳住。

黄老预计，2025年后房地产会止跌回稳，进入一个新常态。

黄老说道：“中国的房价，在2020年，家庭收入的23年-30年买一套房，但在全世界，一般是该国老百姓家庭收入的7-10年买一套房。

这次一跌，2024年房价已经跌到了2014年、2015年房价的均价。现在的房价跟老百姓收入比，大概是10年-20年买套房。”

如果今后10年房价不会马上又往上涨，但每隔十年GDP翻番，人均收入翻番，这个时候，收入跟房价比，就会从现在的10-20年缩小到8到10年，最终，也会跟世界合理的性价比相当。

总之，他认为这场调整虽然猛烈，但反而能让行业更健康。长期来看，城乡融合还会带来新需求，房地产依然有发展空间。

黄老说：“止跌回稳以后，我们不希望房地产价格又来五年翻一番。

但至少，15年、20年，随着GDP翻番，房地产业同步增长，那时，中国房地产又会形成新格局。”

（文中图片来源于网络，侵删）

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