日本的“低利率”政策，让越来越多的投资者在购买房产的时候选择使用贷款。除了合适的利率外，贷款包含的各种优惠政策也让投资者对其十分青睐。

但不少人申请了贷款并不是经过自己的深思熟虑，日本SAVEE会社曾经做过一次调查，申请了住房相关贷款的人群中，高达86.4%的人并没有相关不动产购买、经营的经验，有经验的人占比仅达到13.6%。

图源：SAVEE HP

可见，真正拥有一定程度的贷款知识的投资者数量并不多，当有一定金额的存款后，选择房地产投资的确是一种不错的副业收入，但如果决定使用住房类相关贷款的话，一些前期的问题利害以及如何尽量规避风险问题，则需要大家有一定的了解。

日本不动产投资贷款你真的了解？

除了大家最常见的住宅贷款外，投资日本房产使用最多的就是不动产投资贷款，以下3点是常见的成功申请不动产投资贷款后可以获得的好处。

充分使用“杠杆效应”：用少量的资金购买高额投资经营用住宅，同时推动现金流。

善用租客房租：经营用房产一旦运营顺利，租客的租金足以支撑每个月的贷款还款金。

可加入团体信用人寿保险：*团体生命保险是指在房主发生死亡等特殊情况时，贷款余额将会被清零。遗留房产可以给家人继续居住或由家人自行处理。

我们知道了使用不动产投资的好处，但如果出现还款延迟的情况，以下这些“麻烦”大家也要清楚。

银行催告：出现延迟还款的1-3个月后，银行会开始进行催告工作，第一阶段通过电话或书面文本形式要求尽快还款，在这期间，如果积极回应的话，尚有与银行协商的机会，拖欠贷款切忌“避而不见”；第二阶段再无商量余地，银行严厉要求偿还拖欠款部分，否则房产将被进行拍卖。

丧失“期限利益”：原则上，在签订房地产投资贷款合同时，贷款人有一项“期限利益”的福利，即贷款人可以在规定的期限内“分期”偿还所借款额。还款延迟3-6个月后，银行会发出丧失期限利益通知，并要求一次性偿还剩余款额。

房产被出售、拍卖：如一直无法还款，房产最终将会被用来出售、抵押代为偿还剩余贷款。如情况严重，也会出现银行向法院申请强制出售房产。一旦进入拍卖流程，贷款人便再无话语权，房产将由法院进行拍卖。*原则上，还款延迟3-6个月后，房产会被自动转进拍卖程序。

不动产投资贷款虽然好用，但盲目使用造成上述后果不仅“房财”两空，而且也会对个人信用造成极大损害，后续可能出现再无法申请任何贷款的情况。

那么，如果想要尽量避免上述危险情况的发生，我们需要前期对房地产投资有一些“对策经验谈”，如果在正式申请贷款前提前规避了下列问题，那么出现危机的情况也会相对减少。

尽量避免“还款延迟”的对策经验谈

保证一定入住率

运营房产一般常见于群居公寓，产生收益的房屋一旦出现长时间空房问题，就会造成租金收入减少。

如果产生空房问题，请查看是否有以下原因：

• 建筑位置相对偏僻；
• 周边设施配套不足；
• 附近有多发噪音的幼儿园、学校等公共设施；
• 物业服务不到位，公共生活区环境差；
• 房屋使用面积过小或户型奇怪等。

对于周边环境问题，在入手购买前需要投资者 提前考察，或委托专业中介公司进行实地核实为佳，同时需要实时掌握租金情况，随时与市场行情进行比较，确认租金是否合理。

收支计划不能少

运营房产绝不是简单的收租、出租，如果想要长远的发展，收支计划书制定是绝对不能少的一道工序。

以下几点需要在计划书中详细列出，这样就可清晰地知道款额的支出与收入部分的差距：

①近期是否需要进行房屋大规模修缮；

②根据房龄制定阶梯型房租可以更详细地看出房租走势；

③贷款利率随时记录，如果使用的是变动利率的话更需要贷款人的实时关注，避免相关风险的产生。

投资经营，也要购买“适合”的房产

虽然房地产贷款的优点之一就是“杠杆效应”，但贷款人也要进行自我权衡，通过收支计划尽量避免过度借贷和超支购买高额建筑。

购买房产前最好委托专业中介公司进行风险评估，如果一旦买到购入价格高于市价的收益房屋的话，其产生的后续问题将十分棘手。

好不容易购入了心仪房产，没有人希望最终“房财”两空，一旦出现还款延迟的情况，首先一定要在有限的时间内积极与银行沟通解决方案，同时，个人存款建议大家有所保留，一旦出现问题可以用来“救急”。

投资日本房产可以“无经验”，但决不能“过分盲目”，委托专业中介公司进行投资选择是目前相对稳妥的方法之一。