又一轮去库存开始了，这个剧本我看过

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10月28日，湖南省重磅发布了《关于推进非住宅商品房库存的若干意见》

全湖南的开发商当场喜笑颜开。

这场轰轰烈烈的去库存，实际就是大型救市活动，将在中国楼市昏昏沉沉的水面投下一颗巨石。

第一、在全国调控如此严峻，房地产商被迫躺着喘气的当下，这是2020年以来国内首个轰轰烈烈去库存的省会。

第二、过去长沙一直是国内房住不炒的模范生，是深圳调控都要抄作业的对象， 一度是住建部集体约谈城市的正面嘉宾，这次也扛不住了。

第三、毫不夸张，这是一次轰轰烈烈的商办去库存，湖南省住房和城乡建设局、发改委、财政厅、自然资源和规划局、银保监分局、人民银行长长沙支行全部下场救市。

《意见》从严格控制非住宅用地增量、加快盘活非住宅商品房用地存量、控制非住宅商品房供应、促进非住宅商品房租售、鼓励非住宅商品房自持、降低非住宅商品房交易成本、降低公寓居民用户使用成本、加大金融支持力度、建立监测监管平台、落实属地主体责任10个方面，全力化解公寓、写字楼、商铺等非住宅去库存。

逍遥丸、速效救心丸、大力丸全部使上了。

比如变相的允许改规划；

比如鼓励事业单位去帮开发商去库存；

比如购房补贴、租金补贴；

比如民水民电；

比如降低商办的交易税费；

比如加大信贷支持；

这种豪华大礼包真的是让人目眩神迷，目瞪口呆.JPG。

预计下个月开始长沙置业顾问的唾沫都可以给客户洗脸了，你不觉得公寓水电费贵吗？现在民水民电了；你不说公寓交易税费高吗？现在降低税费了。不仅如此，购房补贴、租金补贴，连事业单位都开始鼓励买公寓了，而且以后不供地了。

放弃挣扎，举起手来，原地给我买套公寓。

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所以长沙的公寓市场怎么了？

过去我们关注长沙，有一个诡异的楼市现象：均价13000元/㎡的长沙是全国为数极少的公寓比住宅贵的城市。

长沙很多公寓甚至可以直接绑定名校，拉升溢价。比如泰禹小学+南雅雨花实验中学双名校，学位可流转的泰禹上雅，一度卖到了24000一平的高价。

在长沙，公寓在开发商手里是胜过住宅的香饽饽，核心原因是：

1、长沙调控新房限价，开发商利润微薄，而商办公寓就成了利润增长点，而且相比其他城市长沙公寓售价非常高；

2、公寓不限购、不限贷、不限售、可绑学位、首付低，相比住宅严苛的购买政策，公寓销售阻碍非常小。开发商乐于卖公寓，也乐于炒作公寓；

3、过去几年长沙的租售比在全国排名前列；

数据来源长沙新峰

数据来源长沙新峰

在这样的底层逻辑催化，加上长沙大量土地供应，长沙的公寓存量从2015-2019开始快速增加，截至2019年底，长沙市内五区商业公寓总规模超1800万平方米。

供地倒推计算下，2020-2022这三年长沙公寓存量之和超过之前10年。

目前长沙已知在售及待售的商业公寓项目超350个，库存可售及预计新增近1200万平方米，去化周期达35个月。这还只是平均去化周期，对于单个区域芙蓉区公寓去化周期高达8年，而伍家岭金融街商圈商业公寓去化已经在10年以上。

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今年三月开始，新力铂园率先开启了长沙公寓降价大战的序幕。

之前卖9800元/㎡的新力铂园直接降价3000元/㎡。

长沙金地铂悦的现房公寓5888元/㎡，相比之前开售平均降价1500-2000元/㎡；

新力铂园6700元/㎡促销，之前9800元/㎡；

滨江的保利天禧公寓，原价11000左右，现在特价9000+元/㎡。

梅溪湖一期的振业城、高铁新城板块的明昇壹城持续降价，金茂建发泊悦7288元/㎡起、地v岛紧急加推，一线临湖9199元/㎡公寓……

长沙公寓的价格踩踏已经开始……

市场数据也正在告诉我们答案。

从2018年开始长沙的公寓和住宅就有较大差距的倒挂，最高时刻市场公寓平均售价比公寓高近5000元/㎡，从2020年开始这种差距才开始慢慢熨平。

而今年3月就是巨大的转折点，公寓降价大战开始后，长沙公寓和住宅开始反倒挂了，住宅终于比公寓贵了。

一场轰轰烈烈的公寓盛宴开始倒塌。

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但有几点不吐不快：

第一，我们只能感慨湖南的救市真及时，3月开始降价大战，10月就开始救市了。

其实长沙35个月近3年的公寓去化周期，在全国一点都不高。

比如郑州公寓去化周期96个月，整整八年！

全郑州市场未来一块商业用地也不供应，也需要96个月才能卖完。如此大库存的郑州都还原地躺着呢，长沙一上来救市就疯狂甩大招。

第二、长沙卖公寓的开发商真幸福。

滨江的保利天禧公寓每平降价1500-2000元/㎡，长沙市民都看不下去了，纷纷感叹现在公寓库存是真高，是真难卖。

郑州金水区的公寓万熙天地最高卖到18000元/㎡，十一售价9900元/㎡，原地腰斩；

二七区旁边住宅13500元/㎡，现房公寓4800元/㎡；

高新区保利文化广场住宅16500元/㎡，现房公寓7500元/㎡；

中原区保利心语住宅14500元/㎡，公寓5800元/㎡；

开发商眼泪已经流干……

第三、长沙正在释放一个积极的信号

三好学生、课代表已经把作业都亮出来，其他省会是不是可以抄作业了？

哪怕是商办，长沙都可以救市了，郑州要不要救市？昆明要不要救市？沈阳要不要救市？天津要不要救市？

这又会不会成为当下低迷楼市的强心剂？

第四、看懂政策的AB两面

公寓作为商办的原始属性，就决定了公寓不是刚需！就决定了公寓永远不是国民最底层的资产！就决定了公寓永远不是我们最安全、最可靠的资产。

湖南在救市，全国各地却都在打击公寓。

2017年，北京开始商改住整改。

二手房项目出售给个人时需满足名下无房且连续缴纳五年社保；

商业银行暂停对个人购买商办类项目的贷款；

中介可代理商办房屋的出租出售，但不得宣传居住功能……

2018年，杭州和南京明确不得建设酒店式公寓。

2019年，佛山出台最严公寓禁令，公寓不得绑定学位：

不配置住宅类设施、教育学位等；

不得预留排水、排污、排烟及燃气管道；

套内建筑面积不得小于200平；

2019年，厦门出台最严公寓禁令。

就在两周前，海南出台了最严公寓禁令。

所有商办类公寓不应该与居住属性有任何挂钩。商业就是商业，就不是用来居住的，商业就是商业，就不是用来学位绑定上学的。

你看懂了吗？公寓本来就是商办物业属性的畸形产物，挂着商办的羊头行伪住宅之实。

正本清源，公寓都应该被打到尘埃里。长沙这波反操作是因为以前公寓市场太好了，落差太大了，只能先在这个框架里，搞平衡，搞稳定。

而普通人最应该做的就是找一个好的行情，趁着政策打掩护，趁着税费降低，赶紧把劣质资产出了。

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最后，今天排队买公寓，明年天台排队站岗。

1、公寓是中国商办物业过剩后发展出来的畸形产物，以北京为代表正在摧毁其居住属性；

2、过去20年全国任何一个城市公寓的投资收益都没住宅高；

3、商办类资产没有流动性，违背投资基础定律；

4、房产税来临，商办类物业理应比住宅税费高；

5、这个剧本我看过，进来容易，出去难；