宁波房价已接近最高点，大概率明年开始横盘，三年后下跌

套用著名经济学家话开场：房价短期看政策，长期看人口。

4.26后，短期政策不可能再放松。长期看人口，我没有具体准确数据。但我举了两个例子说明，宁波长期人口增长难。

第一例子：前后五年，我在宁波投资的某五星酒店公寓打扫卫生的清洁女工回家创业已五人。其中四人是夫妻双双把家还。她们在宁波工作均十年以上，从二十几岁姑娘开始在宁波工厂打工，在宁波结婚生孩子。直至孩子读小学。

为什么这些人没办法在宁波扎根。因为不要说现在的房价，就未大涨之前的五年前的宁波房价，凭她们夫妻辛苦工作，也买不了房。

这个就是大部分外来人口实际现状。

长期靠人口。靠那里来的人口？！

第二个例子：

宁波外来人口按我的经验排序，应该是安徽，江西，贵卅，四川，河南。东北人很少，这几年略有增加。东北人喜欢北京上海加海南与珠海。

而上述外省人在宁波买房比例基数都很低。除了做生意的，打工人没能力。

本省外市人在宁波买房也不多。本省人虽然有钱。首选杭州上海。

就象宁波特有钱的这部分人都在上海置业一个道理。

台卅温州人也很少在宁波买房。其它市也差不多。浙江本地不香吗？！

宁波房价缺乏大涨的人口基础，县市改区这个不是真正增加数，这是左口袋放右口袋，没用。

综上所述，宁波这几年房价上涨是宁波当地人加中介炒起来。

这个与当年温州房价当地人炒起来模式大同小异。

因为最后接盘侠太少，房子最终总要卖给住的人。

一般横盘二三年之后，贷款的炒房的人已经极限了，降价是必然的。

房价上涨，笨鸟赚钱。房价下跌，聪明人逃得快。

逃命的窗口期二至三年。

如果房地产税二〇二三年进入立法程序。将会时间点。

不是我算命。凭我买入过五套房，卖出过三套房。手中尚有二套房。

虽不是炒房客，买房也赚过钱的人，说良心话。

现在在网上忽悠房价大涨就两种人，一是中介，二是这几年买入一套房的人。

真正炒房客心里明镜似的。

谢谢阅读。