这段时间如果我们留意下中介门店的橱窗

可能会看到很多降价房源，而且其中大概率以学区房居多

就像这个德平路上的一家中介门店，一套房源直接降了100w

而且这个小区还是对口的浦东「进才北校」，这会不会是个例

然后我又问了问周边其他学区房的价格，原来降100w还不是最厉害的

数据来源：链家黄山门店

还有房东降了295w，目前还一直挂牌中

这些降价房源除了都是学区房之外，还有一个特征，大部分都是品质不过硬的纯学区房，也就是用来挂户口上学居多的学区房

不过现在这里看到的都是它们的挂牌价，线下市场里它们真降了么

说之前先跟各位交待下待会说的价格是怎么来的

我们以核验价为节点，核验价之前有成交的，取成交均价；没有成交的，选链家跟房东沟通过的真实在卖均价，或者是中介手上客户已经进入议价环节的价格

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好了，先看看它们都在哪

上海市一共有近47所一梯队小学

我们重点考察了闵行、浦东、杨浦、徐汇、黄浦、静安6个区

从每个区选取2-3所小学进行分析，比如闵行区的实验小学、浦东新区的六师附小、静安区的一师附小、徐汇区的汇师小学

接着，围绕着每个学校，我们又选取周边对口的4-8个二手盘

最后，再比对它们核验价前后的价格波动情况

难点在于，自从学区新政之后，部分楼盘已经进入0成交，很难比对前后价格波动，而现有价格又是核验价

所以这部分房源我们选用的是中介线下带看和房东进入议价环节的价格，预期和最终成交价差不超过2-3%

这样的数据背景下，最后进入我们筛选范围的小区有47个，这其中降价房源占比51%，还有38%的小区不降反增

这其中纯学区房呢

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纯学区房真降蛮多的

如果分开数据来看的话，纯学区房降价更加厉害

从我们目前观察的这6个区、12所学校，从周边对口小区8月份的价格vs上半年价格来看

出现实打实降价的小区占比达到61%，均价降价幅度11.4%，也就是说一个10w/㎡的学区房，到了8月就降到8.86w/㎡

其实说实话这样的数据比我在中介橱窗看到的降价广告要好很多，而且统计下来，各区还有涨价房源

不过如果我们细分一层，呈现出的学区房数据会更立体

11.4%的均价降幅是平均下来的数据，分开来看，各区差别很大

相比内环的黄浦、徐汇、静安这些老牌学区，内中环的闵行、浦东的学区房在目前的市场上比较被动

尤其是闵行

我们查看了闵行实验下面畹町、春城、景城校区，还有明强东、明强西两个校区周边所有的纯学区房

这是闵行唯二的两所一梯队，而这两所周边近乎所有的纯学区房，都在降价

同样情况也出现在浦东，除了实力过硬的福山外国语+建平西校周边稍稍好一点，其他学校对口的纯学区房都在降价

文章开头直降100w的「巨西小区」就是对口的「进才北校」

降价是具有传染性的，一个小区有一套房源降了，就会有第二套，一个片区有同级别小区降了，旁边的也会跟着降

但为什么是从闵行开始，这可能跟区内资源倾斜有关

闵行在其他方向发展的也不错，但教育方面的成绩一定是第一位的，有多少家长为了学区搬去闵行

这也就意味着这里有很多学区房，且这里的房子跟黄浦、徐汇的房子比起来，除了学区还是学区，毕竟徐汇、黄浦可能还有地段等其他属性

所以学区新政+核验价，才会从闵行开始，而且还蔓延开来

以上，需要重复的一点是，这里说的都是纯学区房

之所以强调这一点是因为如果将每所学校周边的学区房，分成纯学区房+品质学区房来看的话，我们会看到今天这篇数据分析的“B面”，这点我们最后说

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降价也降得挺有节奏

不管涨跌，单看波动幅度，不管房屋质量好次，还是内环、中环，学区房的波动都是一个频率

这里纯学区房更典型

我们就以对口闵行实验小学的高兴花园为例

这应该是闵行实验畹町校区对口的小区中，换手率最高的小区

今年1月-5月，高兴花园每月都有成交，仅链家一家平台就成交了40套

我们看它的价格曲线，几乎和新政同频共振

6-8月，为房东真实在售均价

3月学区新政一发出，高兴花园均价应声下跌，6月有点缓过来，然后7月核验价出台，继续下跌，8月未完待续

篱笆社区关于高兴花园价格的描述也很形象

年初1月，链家21套成交记录里，有5套均价超过10w/㎡，其中有两套超过11w/㎡，不少人被吓到

因为这是外环外且是一个极其普通的老公房，就是因为对面就是闵实验畹町校区，成了学区房，在去年的涨幅中一路涨

来源：链家

去年8月的链家成交均价还在5.5w/㎡左右，到年底就涨到10w+/㎡

不过到今年8月，挂牌均价又回到6w+/㎡，一年经历了一个轮回

现在高兴花园库存量也达到了峰值，以往在链家平台2-30套的房源量，现在翻倍还不止

这不仅仅只是一个学区房的波动轨迹，也是全市绝大多数学区房正在经历的，只是波动幅度不一而已

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这么来看，品质学区房是真的抗跌

什么是品质学区房

就是除了能让你挂户口上学之外，这里还兼具比较好的居住品质

居住品质体现的维度，主要是小区环境、小区楼龄等

从我们目前观察的这6个区、12所学校，从周边对口小区8月份的价格vs上半年价格来看

占比最多的是涨价，不过涨价也避开了闵行

也就是说，就算对口同一所小学、同一个校区，纯学区房和优质学区房也是同校不同命

就算都是跌，优质学区房也更抗跌，看来买房，还是要回归居住属性，那纯学区房风险更大

不过不管纯学区房，还是优质学区，它们过去半年的波动轨迹都是一个方向的

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涨得莫名其妙，跌得猝不及防

这是身边很多不买房的朋友看到学区房涨幅的第一感受

但其实每个学区房的上涨都有自己的理由，而且在当时的环境来看也是有理由的

只是它跌下来的时候也同样有理由，而且跌的那条底线，还是住宅本身的居住品质，毕竟房子本身就是用来住的